Местных девелоперов потеснили
Даже в разгар кризиса в Новосибирске открывались новые торговые центры. «ДК» решил разобраться, кто в Новосибирске зарабатывает на коммерческой недвижимости. Оказалось, самые успешные девелоперы им
Впоследнее время рынок коммерческой недвижимости не мог похвастаться обилием новостей. «Недвижимость у нас не движется»,— невесело каламбурит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Главное событие— транш в 60 млн евро, выданный ЕБРР компании «СибСтройИнвест» на строительство самого большого в Новосибирске ТРЦ «Аура»— произошло в декабре 2009 г. Его строительство было заморожено во время кризиса, но сейчас работы возобновлены. «Аура» расположена практически в самом центре— в 15 минутах ходьбы от площади Ленина.
Больше рвения по части строительства коммерческой недвижимости по большому счету не проявляет никто. И это неудивительно: по оценкам экспертов, до кризиса окупаемость коммерческой недвижимости составляла около пяти лет в торговом секторе и около шести — в офисном, а теперь эти показатели выросли — восемь и десять лет соответственно. «Верхний предел срока окупаемости может быть очень высоким»,— подытоживает директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева. Сергей Дьячков поддерживает: «Операционной прибыльности, достаточной для окупаемости торгового или бизнес-центра, как до кризиса, не будет в Новосибирске больше никогда».
Незадолго до кризиса, в 2007 г., рынок торговых и офисных центров начали активно осваивать крупные столичные и иностранные девелоперы— шведский концерн IKEA возвел крупнейший в Новосибирске ТРЦ «Мега», московский банк «Глобэкс» построил «Сибирский Молл», немецкая Metro Group открыла супермаркет Metro Cash&Carry. Компания «РосЕвроДевелопмент», акционерами которой являются французская компания Altarea и фонд, принадлежащий Morgan Stanley, создала первый в Новосибирске бизнес-центр класса А «РосЕвроПлаза». Британский фонд London & Regional Properties начал строить гостиницу и бизнес-центр Hilton, позиционированные в классе А+. Еще годом ранее, в октябре 2006 г., в Новосибирске открылся первый супермаркет питерской сети «Лента».
По мнению экспертов, именно эти объекты пережили кризисное время относительно спокойно, более того— ТЦ Metro Cash&Carry в самый разгар кризиса открыл в городе второй магазин, а IKEA в марте 2010 г. купила участок под строительство второй очереди. Как замечает коммерческий директор компании «Строитель» Эдуард Ляхов, их успех закономерен— есть мировой опыт строительства и управления коммерческой недвижимостью, и в нем прописаны азбучные истины, которые нельзя нарушать ни при каких условиях— расположение, концепция, наличие парковки, набор якорных арендаторов, развлекательная составляющая. «Но в России в целом и в Новосибирске, в частности, многие шли своим путем, каждый раз изобретая велосипед. В результате— множество проблемных проектов», — говорит он. Так, в 2009 г. ТЦ «Москва» покинула сеть «Банана-мама»— якорный арендатор, занимавший целый этаж; из «Гранд Сити» ушел гипермаркет «Мосмарт» и другие крупные арендаторы, а после ТЦ закрылся. А из множества объектов, которые предлагала на продажу девелоперская компания «Труд», реально сложилась только одна сделка— в декабре 2009 г. ТЦ «Бонанза» был продан игровой сети Full House за 847,5 млн руб.
Из объектов, принадлежащих местным игрокам, эксперты высоко оценивают ТЦ «Ройял Парк» (УК «Успех», девелопер «Авто- ярус»). Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, называет основным рыночным преимуществом ТЦ местоположение, а управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров— концепцию: «Кинотеатр с 3D, грамотная инфраструктура— все говорит, что ТЦ изначально делался с умом». Теперь УК «Успех» планирует открыть в микрорайоне «Родники» ТЦ «Голден Парк» площадью 30 тыс. кв. м (объем инвестиций — $40 млн). Запуск этого объекта, однако, уже несколько раз откладывался. На момент подготовки материала в УК «Успех» продолжали настаивать, что открытие состоится в июне 2010 г.
Бизнес-центры уступают институтам
По оценкам «РосЕвроДевелопмент», к концу 2009 г. средняя заполняемость новосибирских бизнес-центров переступила порог 50% и к сегодняшнему дню подходит к отметке 70%. Однако в ближайшие годы ожидать, что арендаторы заполнят офисные помещения более чем на 75%, не приходится.
На фронтах БЦ с начала 2009 г. практически ничего не происходило— как сказал управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров, «сегодня рынок уже стоит на коленях, но из положения лежа он поднялся». Осенью 2009 г. рынок всколыхнула было новость о выставлении на продажу БЦ «Гринвич», причем уточнялась цена— 1,7 млрд руб. Однако владелец БЦ «Гринвич» Александр Бойко не подтвердил эту информацию. По его словам, он периодически рассматривает предложения о продаже долей в своих объектах и ответном участии собственными средствами в чужих проектах: «Это нормальный механизм перераспределения рисков. Однако сегодня я не вижу объектов, сопоставимых с тем, что делаем мы».
По словам Елены Ермолаевой, бизнес-центры высоких классов в центре города сейчас менее интересны потребителям, чем небольшие офисные объекты по линии метро: «Сегодня наиболее востребованы бизнес-центры класса С: например, институтские здания, расположенные в центре города».
Владислав Офицеров связывает случившийся во время кризиса отток арендаторов из БЦ класса А с макроэкономическими событиями: «Обычно наши арендаторы— это региональные представительства транснациональных или федеральных компаний. Поэтому если головные офисы— в Нью-Йорке, Лондоне или Москве— принимали решение свернуть свою деятельность в Сибири, новосибирские БЦ класса А теряли арендаторов». По его словам, в 2009 г. из-за закрытия и сокращения подобных филиалов в «РосЕвроПлазе» высвободилось около 30% из арендованных площадей.
Залоговая недвижимость прокормит девелоперов
Коммерческая недвижимость переходит от девелоперов к кредитующим организациям. На сегодняшний день самые известные новосибирские объекты недвижимости, перешедшие в управление финансовых структур в качестве залогов,— это ТЦ «Мозаика» (бывший «Алпи-Сити», проданный красноярской ГК «Алпи» компании «Тройка Диалог»), а также ТРЦ «Сибирский Молл», отошедший от банка «Глобэкс» УК «ВЭБ-инвест».
«Обогащение» банкиров коммерческой недвижимостью открыло неожиданные перспективы перед управляющими торговыми и офисными центрами. По словам Владислава Офицерова, у банков накопилась залоговая недвижимость, с которой они надеялись справиться своими силами: «А когда поняли, что овчинка выделки не стоит— обратились к профессионалам». Сергей Дьячков соглашается с целесообразностью такого подхода: «Все должны заниматься своим делом: банкиры— финансировать, строители— строить, а управляющие— управлять. Банки не должны заниматься недвижимостью— смешение жанров не- выгодно никому».
Какие именно финансовые организации обратились к управляющим с подобной инициативой, в «РосЕвроДевелопменте» не разглашают. Банкиры же, в свою очередь, заявляют о том, что вполне способны управлять недвижимостью самостоятельно.
Бизнес-центры повышают клиентоориентированность
Новосибирские владельцы БЦ изобретают маркетинговые стратегии для удержания арендаторов. Елена Ермолаева уверена, что теперь подход к работе в сфере коммерческой недвижимости должен быть «более творческим и осмысленным».
Очень выгодную позицию занял «Административный комплекс МФЦ». Ему прочат успех— так как он изначально ориентирован на размещение госструктур и компаний, для которых подобное соседство представляет особый интерес: по словам Ильи Гельмана*, директора «Сибирской девелоперской компании» (управлящая компания МФЦ), в основном это юристы, бухгалтеры и представители рынка недвижимости.
Татьяна Цветкова, управляющий БЦ «Парт- нер», делает ставку на укрепление личных отношений арендаторов друг с другом и арендодателями. «Мы проводим с руководителями компаний, снимающих офисы, завтраки и совместные праздники. Это требует затрат, но их надо расценивать как инвестиции».
больше 2 млн кв. м
Кто владеет офисными центрами
Крупнейшие собственники (без учета объектов в других городах)
|
Место |
Собственник |
Общая площадь специализированных офисных центров, тыс. кв. м |
Объекты |
|
1
|
«Строитель» |
48
|
«Кронос»
|
|
2
|
«Трансервис»
|
45
|
«Гринвич»; «Бизнес-центр на Ленина»
|
|
3 |
«Труд» |
281 |
«Кобра»; «Димитровский»; |
|
4 |
«РосЕвроДевелопмент» |
27 |
«РосЕвроПлаза» |
|
5 |
«Алекс Групп» |
Около 27 |
«Сибгипрошахт»; |
|
6
|
Группа «Альянс»2
|
15
|
«НЛК-Альянс»; «Альянс»
|
|
7
|
«Сибирская |
14
|
Многофункциональный центр |
|
8
|
«Сибакадемстрой»
|
12
|
Мусы Джалиля, 11
|
|
9
|
«РИМ»
|
10
|
«РИМ»
|
|
10 |
«Новосибирский |
10 |
«Новосибирский Промстройпроект» |
1 Без учета офисных помещений в торговом центре «Москва» (около 4 тыс. кв. м).
2 Принадлежность к одной группе предположена на основании того, что бизнес-центры имеют схожие названия и одну управляющую группу.
Источник: DSO Consulting Кому принадлежат торговые и торгово-развлекательные центры1
Крупнейшие собственники (без учета объектов в других городах)
|
1 В эту таблицу не включены активы закрывшихся в Новосибирске торговых центров сети «Алпи» и «Гранд Сити – Сибирь».
2 Включая офисные помещения (около 2 тыс. кв. м).
3 Включая офисные помещения в «Москве» (около 4 тыс. кв. м).
Источник: DSO Consulting Кто распоряжается складскими комплексами
Крупнейшие собственники (без учета объектов в других городах)
|
1 Без учета торговых помещений (25 тыс. кв. м).
Источник: DSO Consulting
Местных девелоперов потеснили
690 тыс кв. м
на 43%
* - выполняет функции иностранного агента
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Штурм головного офиса Wildberries с перестрелкой и убитыми. Что известно? 
Владиславу Бакальчуку предъявили обвинение в убийстве и задержали на 48 часов 
Коллектора ЭОС, принадлежащего немецким акционерам, собирается купить Газпромбанк 
Татьяна Бакальчук стала беднее почти в два раза 
Как сохранить аутентичную историческую среду? Опыт Ирбита, Омска и Екатеринбурга