Недвижимость всплыла со дна

Из-за кризиса впервые за многие годы имидж недвижимости как сверхна- дежного инвестиционного инструмента пошатнулся. Однако уже в конце 2009 г. на новосибирском рынке заметен рост цен на недвижимость. Риэлторы рассказали «ДК» о том, где они видят точки роста.
Данные мониторинга подтверждают их надежды. Так, по сведениям аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру», за последние полгода цены на вторичное жилье в Новосибирске выросли на 4%.
Сами риэлторы называют основной причиной роста сезонный фактор и накопившийся отложенный спрос. «Покупатели решились на сделки — поверив, что дешевле уже не будет. Рынок действительно достиг дна», — объясняет руководитель отдела брокериджа компании RID Analytics Евгений Салмин.

Инвестировать в дорогое — надежно Что касается цен на первичное жилье, то они также немного выросли — на наиболее интересные объекты, дома на стадии сдачи. По данным коммерческого директора агентства недвижимости «Грановит» Юрия Ильиных, рост — на 1-2 тыс. руб. за кв. м в месяц. «Немного, но тенденция очевидна», — подчеркивает он.
По данным аналитического центра «Сиб- академстрой Недвижимость» (САСН), средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости за 2009 г. сократилась на 21,4% до 45 тыс. руб. за кв. м. Спад начался еще осенью 2008 г.: в первом квартале цены росли, затем рост замедлился на фоне летнего спада спроса. «Последний квартал года показал резко негативную динамику цен, в результате был сведен на нет рост первого полугодия», — рассказывает Евгений Салмин.
Меньше всего потеряли в цене элитные квартиры. По данным САСН — лишь 13,1% к декабрю 2008 г. «Хрущевки» подешевели на 24,6% и типовые квартиры — на 24,2%. Директор агентства «Дельта» Владимир Затримайлов объясняет это тем, что квартиры повышенной комфортности покупались, как правило, для собственного проживания — и они реже выставлялись на рынок в качестве пожарного варианта.
Путь на дно пройден Новостройки — гораздо более рискованный, по сравнению с вторичным жильем, сегмент. Инвестора, решившего вложиться на ранней стадии в будущее жилье, ожидают высокие доходы, но и риски также немаленькие.
Доверие покупателей к новостройкам восстанавливается гораздо медленнее, чем к вторичному жилью. По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости составило 23,5% — больше, чем на вторичном рынке.
Снижение цен могло быть еще более существенным, но сыграли свою роль меры господдержки. Стимулировать спрос на новостройки власти намерены и в 2010 г. Между тем спрос сместился в сторону недорогих новостроек эконом-класса — именно на них распространяются программы стимулирования ипотеки и гарантий для застройщиков.
По мнению Евгения Салмина, на рост работают и такие факторы, как сокращение предложения, рост отложенного спроса и поддержка властей. Сокращение предложения — наиболее значимый фактор, отмечает Юрий Ильиных. Количество новостроек уменьшается, ввод упал на 20,7%, по сравнению с 2008 г. в Новосибирске сдано 814 тыс. кв. м. Мало осваивается и новых площадок, в течение года мэрия провела лишь один аукцион на аренду участка под комплексную застройку — 27,7 га в левобережной части города для «Энергомонтажа».
Покупателей интересуют прежде всего одно-, двухкомнатные квартиры — они стоят дешевле, рассказывает генеральный директор компании «Совинтех» (компания застраивает участок в Октябрьском районе) Эдуард Григорьев. По его словам, в первой очереди строительства, девятиэтажном доме, остались непроданными лишь несколько трех-, четырехкомнатных квартир.
О грядущем росте говорит и сближение цен предложения с ценами реальных сделок — продают почти по себестоимости, отмечает руководитель аналитического центра САСН Федор Голованов. «В моменты спада в экономике покупателям не до хорошего, нуждающиеся в улучшении жилищных условий покупают, как правило, эконом-класс», — объясняет тенденцию директор строительной компании «Дискус плюс» Алексей Джулай.
Повысить доверие Несмотря на первые признаки оживления в экономике, не стоит ожидать быстрого восстановления рынка недвижимости, отмечает Евгений Салмин. «Рост цен, равно как и их снижение, во многом является результатом «общественного мнения», убежденности инвесторов в дальнейшем росте цен или падении», — говорит он.
Чтобы восстановить доверие покупателей и полностью отказаться от схем долевого строительства, необходимо двигаться в сторону консолидации рынка. «Если застройщик обладает необходимыми финансовыми ресурсами — кредитными или гос- поддержкой, то у него нет необходимости продавать квартиры на стадии строительства, привлекая средства населения», — объясняет председатель совета директоров группы компаний «Союз» Валентин Сичкарев. В пример он приводит Кузбасс, где 95% рынка осваивается всего тремя строительными компаниями. «Там почти нет обманутых дольщиков. Поэтому стоит избавляться от мелких и не справившихся с задачами застройщиков», — добавляет он.
Тем не менее риэлторы ожидают в 2010 г. рост цен: от 5% — на первичном рынке до 10-20% — на вторичке. «Это оптимистический сценарий, он исполнится в том случае, если экономика будет восстанавливаться. Если же случится вторая волна кризиса или что-то в этом роде, то возможен и новый виток снижения цен», — осторожничает Евгений Салмин.
Спрос догоняет Предложение Инвесторы ищут недооцененные предложения на рынке недвижимости. Генеральный директор АН «Грановит» Александр Бычковский наибольшие перспективы видит прежде всего на первичном рынке жилья, а также в стрит-ритейле.
Первые ласточки оживления уже есть, говорят риэлторы. Клиенты, осознав, что дешевле уже не будет, решились на сделки: количество заявок на покупки растет быстрее, чем объем предложений. Это подтверждают и данные мониторинга — осенью прошлого года зафиксирован небольшой рост цен. Как считает Александр Бычковский, фактор сезонности и в 2010 г. сыграет свою роль: «Сейчас зимняя спячка, впереди летний спад, а основной рост цен придется именно на осень. В целом за год рост будет небольшой — процентов на 5 больше уровня инфляции».
Какие объекты на вторичном рынке обладают наибольшим потенциалом роста?
— Наиболее ликвидные предложения: те же однокомнатные квартиры. Неликвиды, скажем, пятикомнатная квартира в доме довоенной постройки, подорожают вряд ли.
А что происходит с новостройками?
— Именно новостройки станут двигателем роста цен. Все дело в покупателях: всем хочется жить в новых, современных домах. Также работает фактор цены — застройщики готовы на скидки. Но решение об инвестировании надо принимать, исходя уже из конкретной компании-застройщика, стадии строительства, наличия квартир на рынке у инвесторов и еще десятка факторов.
Сейчас вообще ценообразование удивительное: например, жилье в сданном доме может стоить дешевле, чем в рядом стоящей новостройке такого же класса в завершающей стадии строительства.
Наверное, дело в репутации застройщиков?
-— Одному хочется продать побыстрее, а другой готов ждать, вот и все.
Рынок первичного жилья и до кризиса считался рискованным вложением. Верно ли, что сейчас риски возросли еще больше?
— Сейчас риски намного ниже, чем 1,5 года назад. Последний год хорошо высветил, кто есть кто. Но риски есть всегда, в любой новостройке. Другое дело, что можно их минимизировать, но исключить полностью — нельзя.
Как долго может продлиться восстановительный период для коммерческих площадей?
— В ближайшее время коммерческая недвижимость дорожать не будет. Инвесторы хорошо это понимают, поэтому в поиске торговых или офисных объектов ставят жесткие рамки: «недорого, с арендаторами, окупаемость не более 6-8 лет». Кстати, периодически такие объекты встречаются, даже по очень смешным ценам. Но и продаются они очень быстро.
Какие точки роста вы видите для коммерческих площадей?
— Стрит-ритейл. Данные мониторинга говорят даже о росте средних цен в четвертом квартале. Покупателям есть из чего выбрать: в продаже появляются объекты в очень привлекательных местах. И как только стоимость становится адекватной — помещение моментально «уходит». Другое дело, что желания покупателей и продавцов разнятся, для приведения к более адекватному ценовому соотношению «спрос/предложение» потребуется некоторое время.
Cтрит-ритейл поднимает цены Пока многие крупные торговые центры теряют арендаторов, спрос на небольшие помещения на первых этажах домов продолжает увеличиваться.
На 12,8% вырос в четвертом квартале 2009 г. средний уровень цен на торговые площади в Новосибирске. Таковы данные аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость». По словам руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федора Голованова, скачок связан вовсе не с оживлением рынка, а с изменением структуры предложения — появилось большое число помещений в центральных районах города и на оживленных улицах. «Многие месяцы продавцы этих помещений выжидали подходящего момента, и только к осени выставили свои помещения на продажу», — объясняет аналитик.
По сведениям директора риэлторской компании «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость» Александра Назарова, рост сделок с торговыми площадями начался с ноября 2009 г. Директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров считает, что оживление интереса к помещениям формата стрит-ритейл наметилось еще в середине 2009 г. Наиболее востребованы помещения под стрит-ритейл по главным торговым коридорам города (Вокзальная магистраль — ул. Советская — Красный проспект) и в центре левобережья. По данным «Назаров и Партнеры. Коммерческая недвижимость», цены на отдельные помещения доходят до 300 тыс. руб. за кв. м при средней 120-150 тыс. руб. за кв. м.
Подскочили и ставки аренды некоторых торговых площадей — до 5 тыс. руб. за кв. м. «Это очень дорого и по докризисным временам», — подчеркивает Александр Назаров. Средние ставки — в районе 2 тыс. руб. за кв. м в месяц. Но по магистралям можно найти неплохие помещения по 1 тыс. руб. за кв. м в месяц.
Снижение цен оказалось на руку местным ритейлорам — уже несколько новосибирских торговых сетей расширили свои площади, например сети «Удобный», «Соседи».
«Хотя рынок все еще не способен поглощать торговые площади «докризисными» темпами, цены на небольшие встроенные помещения в проходных местах уже сейчас выше, чем в среднем по рынку», — отмечает руководитель отдела брокериджа RID Analytics Евгений Салмин. По мнению Федора Голованова, на достижение докризисного уровня цен на рынке торговых помещений потребуется не менее 2-3 лет.
Отмечен небольшой рост и в офисном сегменте (см. детали). Федор Голованов считает причиной сезонный фактор. Он отмечает, что восстановление рынка офисных площадей не будет быстрым. «Докризисные цены вернутся не ранее, чем в 2012-2013 гг.», — считает риэлтор.
Управляющие бизнес-центрами с ним согласны. По мнению гендиректора «ПЛП Девелопмент групп» Руслана Люзенкова (управляет «Ланта-центром»), рост рынка коммерческой недвижимости начнется с некоторым опозданием после оживления экономики в целом — не ранее 2011 г. «Оживление сначала коснется торговой недвижимости и затем офисного сегмента, где спрос уже насыщен», — считает он. Управляющий БЦ «РосЕроПлаза» Владислав Офицеров говорит, что по самому оптимистичному прогнозу рынок оживится не раньше осени 2010 г.
Новосибирцы возвращаются на зарубежные рынки Из-за кризиса спрос на зарубежную недвижимость сократился на треть. Но сейчас он понемногу начинает восстанавливаться. Состоятельных новосибирцев привлекает возможность купить апартаменты с огромными скидками и, может быть, даже заработать на будущем росте цен.

В Новосибирске 2-3 тыс. потенциальных покупателей зарубежной недвижимости, подсчитал председатель совета директоров компании «Дом у моря» Игорь Эйсвальд. По его словам, входной билет на этот рынок за время кризиса существенно подешевел — до 3 млн руб. В Новосибирске по такой цене можно купить трехкомнатную квартиру по линии метро или автомобиль премиальной марки. Но сократился и спрос. По данным Игоря Эйсвальда, в 2009 г. сделок с зарубежной недвижимостью в Новосибирске совершено на треть меньше, чем в 2008 г. Сократилось и количество агентств, оказывающих услуги по продаже зарубежной недвижимости в Новосибирске. По оценке управляющего партнера BG Estates WorldWide в Новосибирске Данилы Прудникова, на этом рынке в городе реально работает лишь около десяти компаний.
«Работа с зарубежной недвижимостью — сложная, но потенциально интересная», — считает Игорь Эйсвальд. А Данила Прудников добавляет, что для тех, у кого нет проблем с ликвидностью, кризис — хороший шанс купить жилье дешево даже в крупнейших городах Европы: «Сейчас мировые рынки, и в том числе недвижимости, достигли дна». По его данным, в Риме или Милане квартира «не в центре, но в приличном районе» обойдется в 80 тыс. евро, то есть примерно в 3 млн руб.
По мнению директора АН «Дельта» Владимира Затримайлова, около 80% покупателей квартир и домов за границей приобретают их не с целью инвестирования, а для собственного проживания. Жилье за границей открывает новые возможности.
Чаще всего новосибирцы покупают жилье в тех странах Европы и Юго-Восточной Азии, где недорогая недвижимость и мягкий климат. Одна из самых популярных стран — Болгария. Как рассказывает Игорь Эйсвальд, там небольшую квартиру можно приобрести по цене от 40-50 тыс. евро. Жилье в Болгарии, как правило, покупается в курортной зоне как «вторая дача» не только для работающих членов семьи, но и для родителей-пенсионеров. В 2009 г. цены на курортную недвижимость в Болгарии упали примерно на 27%. По его словам, многие покупатели выбирают Болгарию, так как надеются на скорое восстановление рынка недвижимости в этой стране в связи с ее предстоящим вступлением в ЕЭС в 2014 г.
По данным «Миэль Distant Property Management», в 2009 г. с инвестиционными целями россияне чаще всего покупали недвижимость в Болгарии, Франции, Италии, Египте. На Кипре, в Испании и Великобритании — для обучения детей. В Чехии, Черногории и Испании — для проживания на пенсии. На Кипре и в Чехии — для эмиграции.
Игорь Эйсвальд отмечает растущий интерес к Таиланду (Пхукет) и Хайнаню (Китай): «Их преимущества перед европейскими странами — чисто эмоциональные. Когда мы тонем в снегах, там лето». Соперничать с Азией удается лишь Кипру. Как рассказывает Игорь Эйсвальд, дополнительное преимущество кипрскому рынку придает сравнительно большая устойчивость рынка недвижимости — за год цены упали незначительно, всего на несколько процентов.
Кризис научил сибиряков тщательнее оценивать недвижимость с точки зрения ее ликвидности: так, в Испании сейчас предпочитают, прежде всего, «вторичку» на Коста-Браве. «Побережье давно застроено, нет рискованных новых проектов, которые могли бы в перспективе составить сильную конкуренцию существующим предложениям, понизив их цену», — объясняет Игорь Эйсвальд. К плюсам испанской недвижимости, по его словам, можно отнести и меньший, чем в Новосибирске, спад цен — не более, чем на 20-30%.
В долгосрочной перспективе Данила Прудников прогнозирует рост сделок благодаря большей интеграции Новосибирска в мировую экономику: «Сейчас основные покупатели недвижимости в Европе — предприниматели старше 40 лет, с уровнем среднемесячного дохода от 500 тыс. руб. Их дети гораздо больше интересуются тем, что происходит за рубежом. Они более мобильны, готовы к переездам и жизни на две, а то и несколько стран».