Новосибирск ожидает рекордный объем ввода складов за последние 10 лет

Последние подобные всплески, говорят эксперты, наблюдались в 2009 г., когда были введены складские комплексы Raven Russia (120 500 кв. м), Эльдорадо (40 500 кв. м), Itella (20 000 кв. м), и в 2012 г., когда были введены PNK-Толмачево (86 000 кв. м), СК Сибирский (Евразия 91 000 кв. м), Сибирский грузовой терминал (СГТ 44 000 кв. м).

Руководитель отдела Складской и индустриальной недвижимости Nazarov&partners Рустам Сатышев

В 2019 г. основными драйверами станут ОРЦ Росагромаркет (93 000 кв. м), распредцентр Почты России (48 000 кв. м), X5 Retail group (38 000 кв. м), Лента PNK-Толмачево (30 000 кв. м), IEK (26 000 кв. м.), СК Сибирский (22 800 кв. м), БП Южный (6 600 кв. м.), ул. Выборная (5 232 кв. м.).

Большинство этих объектов сконцентрировано в районе Промышленно-логистического парка. С вероятностью 90% все они будут введены в эксплуатацию в указанный срок, так как объекты уже в высокой стадии готовности. Если мы заглянем в 2020 г., то там также запланирован ряд крупных проектов: АО Тандер (45 000 кв. м), Монро (20 000 кв. м), RBT.RU (26 000 кв. м).

По типу строительства 80% запланированных объектов на 2019-2020 гг. — это Build-to-suit с индивидуальными проектами. Основными их потребителями являются сетевые ритейлеры — продукты, фэшн, электроника. Все компании уже представлены в регионе, это означает, что после ввода своих РЦ будет отток с арендованных складов и увеличение вакансии.

В горизонте 3 лет на территории Промышленно-логистического парка Новосибирской области инвесторов и девелоперов ожидает самая высокая конкуренция. Парк «PNK-Толмачево» почти весь застроен, остался небольшой участок под застройку в 30 000 кв. м, объекты сданы по высоким ставкам, новые контракты будут с явным дисконтом. Ближайший конкурент — «СК Сибирский» — напротив, имеет большую территорию, 134 га, с возможностью строительства еще 435 000 кв. м. Готовая инфраструктура позволяет построить новый корпус в короткий срок.  

Несмотря на рекордный объем ввода, мы прогнозируем новые проекты Build-to-suit для ритейла и транспортных компаний, а также увеличение спекулятивных проектов в черте города от 1 500 до 10 000 кв. м, направленных на городскую логистику. В горизонте 2-3 лет мы прогнозируем активное освоение Восточного промышленно-логистического парка, участков в районе Северного объезда и Пашинского переезда.

Мы вступили в «эпоху профицита и высокой конкуренции», маржинальность бизнесов по многим направлениям ниже 10%, это отражается и на складском девелопменте. Арендаторы требуют более «персонализированных» складов под свои процессы, происходит более тщательная сегментация рынка по удаленности, качеству и назначению склада.

Инвесторы становятся осторожнее, себестоимость строительства увеличивается, мы наблюдаем, как одни проекты «проваливаются», а другие, наоборот, «взлетают». На первое место выходит более глубокий SWOT-анализ месторасположения, конкуренции, целевой аудитории и концепции проекта.  Для инвесторов мы предлагаем Build-to-suit проекты под конкретного арендатора с договором аренды от 5-7 лет или универсальные концепции складских комплексов под массовый сегмент.