Застройщики вынуждены выбирать более доступные технологии

В 2007 г., устав привозить строительный материал из других регионов России, группа компаний «Первый строительный фонд» (ПСФ) начала строительство собственного кирпичного завода «Ликолор» для того, чтобы в первую очередь обеспечить строительным материалом свои стройки.

Найти кирпич

В 2009 г. производство было запущено, «Ликолор» стал первым и единственным заводом в Сибири, работающем по технологии флэш‑обжига. Только 10% производимой заводом продукции ПСФ использует на своих объектах, рассказывает генеральный директор ГК ПСФ Майис Мамедов. Более того, холдинг планирует в ближайшее время и вовсе исключить кирпич из своих проектов и перейти на крупнопанельное домостроение.

Из каких материалов сегодня в основном строят застройщики в Новосибирске? Как вы объясните их выбор?

— Кирпич в выборе застройщиков по‑прежнему лидирует, хотя и немного сдал позиции. На кирпичное домостроение сегодня приходится до 40% всего строящегося жилья. Еще около 30% — панельное домостроение, во всех остальных случаях застройщики используют монолитные технологии строительства. Я, несмотря на выбранную стратегию, являюсь приверженцем кирпичного домостроения, но понимаю, что застройщики вынужденно уходят от него, уходят не от хорошей жизни. Из‑за современных проблем отрасли далеко не все строители могут позволить себе использовать этот материал.

Кирпич — дорогой материал и поэтому стал менее востребован?

— Технология изготовления кирпича такова, что для производства одной партии материала хорошего качества требуется неделя. Кроме того, качество можно получить только при особом подходе к процессу производства. С глиной в буквальном смысле надо разговаривать. Наконец, чтобы построить теплый, добротный дом из кирпича, нужны хорошие каменщики. Но и материала, и специалистов в Новосибирске сегодня очень мало. Поэтому застройщики вынуждены выбирать более доступные технологии и материалы, которые позволяют строить быстро, дешево и с которыми могут работать их бригады. Монолитное, панельное домостроение удовлетворяют этим требованиям и позволяют снять остроту существующих проблем отрасли. Поэтому они сегодня и набирают обороты.

Неужели в Новосибирской области нет кирпича? У нас работает немало кирпичных заводов.

— Заводы есть, но, по сути, их и нет. Все кирпичные заводы, предприятия ЖБИ были построены в 30‑40‑е годы. Износ их оборудования, помещений составляет 70‑80%. Так что им давно требуется модернизация, но ее‑то как раз никто не ведет. Не думаю, что вы захотите пересесть в «Москвич», когда уже ездили в европейском автомобиле. Большинство местных предприятий стройиндустрии не могут обеспечить местные компании продукцией требуемого качества. По этой причине около 70% строительных материалов застройщики завозят из других регионов. Что касается спроса на кирпич, как и на любой другой материал, то он не падает, а наоборот, растет. Но у застройщиков востребован только качественный продукт, который как раз в большом дефиците.

На пути к решению проблем

ГК ПСФ на строительном рынке работает более 20 лет. В ее составе несколько компаний: застройщик, генподрядчик, цех по производству стеклопакетов и пластиковых окон, растворно‑бетонный узел, кирпичный завод и строящийся завод крупнопанельного домостроения. Однако несмотря на то, что ПСФ давно уже один из крупнейших игроков строительного рынка Новосибирска, офис группы компаний довольно скромен, как и кабинет руководителя.

Какова маржа строительного бизнеса сегодня?

— Обычно она редко бывает больше 10‑15% от стоимости проекта. Но раз на раз не приходится. Один проект может быть более успешен, чем другой, и тогда можно заработать до 20%. Хотя всегда возможна и обратная динамика. В целом встретить миллиардера среди строителей — большая редкость. Больших прибылей строительство сегодня не приносит. Этот рынок еле‑еле теплится.

Какова на сегодняшний день себестоимость строительства?

— Это тоже зависит от проекта и его месторасположения. Как известно, строить в центре стоит дороже, поэтому себестоимость строительства здесь выше. Впрочем, и на окраине возвести жилье выходит недешево. Ведь сюда нужно подвести коммуникации, а это сотни миллионов рублей.

В среднем себестоимость строительства по городу колеблется от 35 до 45 тыс. руб. за кв. м. Конечно, если повезет и земля достанется бесплатно, то можно уложиться и в 28 тыс. руб. за квадратный метр. Но пока нам приходится возить строительные материалы из других регионов, за свой счет подводить коммуникации и покупать земельные участки, до этой цифры очень далеко. Сегодня даже на старте проекта стало сложным спрогнозировать себестоимость строительства готового квадратного метра, а тем более удержать эту цифру до ввода в эксплуатацию.

Хотя когда мы использовали кирпич, это было возможно сделать, и прогнозы соответствовали реальным цифрам. Сегодня на строящихся объектах мы пока еще так и не вышли на расчетную себестоимость. Возможно, это удастся сделать к концу стройки, пока же с учетом сегодняшней кредитной нагрузки это сделать невозможно.

В перспективе себестоимость строительства можно снизить? Что позволит это осуществить?

— В целом снизить себестоимость возможно. Для этого необходимо строить современные заводы, способные производить качественные и доступные для застройщиков материалы. И таких предприятий нужно не один, и не два, а десятки. Затем следует решить вопрос с кадрами. Конечно, нам нужны дешевые кредиты. Кредитная нагрузка застройщиков сегодня непомерно высока. Взяв миллиард на реализацию проекта под 15% годовых, мы вынуждены ежегодно платить банку по 150‑200 млн руб. В то время как наши зарубежные коллеги берут кредиты под 2% годовых. О какой прибыли и низкой себестоимости квадратного метра в этом случае может идти речь? Наконец, застройщикам необходимы свободные электрические и тепловые мощности для освоения новых участков и строительства на месте ветхих и аварийных зданий и дороги. Строители за рубежом на организацию всего этого тоже не отвлекаются.

Но все же в какой‑то степени мы можем сами решить часть проблем. Развивая свои производства, мы делаем шаг к снижению себестоимости.

Но наверняка есть другие способы сделать жилье доступным?

— Например, заставить застройщика продавать часть построенных квадратных метров по определенной цене. Но оптимальный выход на сегодня — развивать стройиндустрию. В наших силах снизить стоимость строительных материалов, если строить, строить и строить заводы по их производству. Хотя кредиты, взятые на их строительство, стоят не меньше, что даже успешному предприятию сложно дышать, выплачивая их. Поэтому сроки окупаемости любого нового завода в строительной сфере составляют сегодня 15‑20 лет.

В Сибири конкуренции нет

Главный акцент в этом году ПСФ сделал на завершение строительства завода крупнопанельного домостроения «Арматон».

Какую часть продукции, которую будет выпускать завод «Арматон», ПСФ планирует использовать на своих стройках, а какую реализовывать на внешний рынок?

— Процентное соотношение может быть любым: 50 на 50, 40 на 60. Возможно, что и все 100% производимой продукции могут быть использованы ПСФ или реализовываться на внешнем рынке. Каждый проект ПСФ с первого дня работает в первую очередь на внешний рынок, и внешний рынок всегда в приоритете, ведь здесь можно получить более выгодное предложение. Это заложено в стратегии их развития, иначе заводы не смогут гасить свои кредиты. Я знаю, несколько строительных компаний, которые уже сегодня готовы приобрести продукцию «Арматона». ПСФ придется соревноваться с ними, чтобы заключить договор на выгодных условиях.

Как отразится появление заводов, производственных цехов у застройщиков на развитие предприятий стройиндустрии в целом?

— Сегодня будущее за новыми предприятиями стройиндустрии, оснащенными современным оборудованием и использующими передовые методики производства. Большинство действующих предприятий стройиндустрии — заводов ЖБИ — уже не жильцы. Они производят продукцию, которая устарела, не отвечает требованиям энергоэффективности, работают ради работы и фактически за копейки и никому не нужны. Даже капитальная модернизация их не спасет. Проще построить новый завод, чем переделывать и усовершенствовать старый. Так что многим таким предприятиям придется уйти с рынка.

Появление множества заводов КПД у других застройщиков вас не смущает. Вы не боитесь конкуренции?

— Каждый день нас пугают конкуренцией. Но я утверждаю, что нет такого явления в мире и тем более в России. Возьмите, к примеру, немецкий автопром. Он выпускает несколько марок автомобилей, которым не тесно на рынке и у каждого из которых есть свой покупатель. Даже этот феномен назвать конкуренцией нельзя, не говоря о нашей строительной промышленности. Другой пример. Сегодня в Сибири работает два современных кирпичных завода, один в Новосибирске, другой в Красноярске. Они не могут быть конкурентами друг другу, хотя бы потому, что между ними 800 км. В той же Европе заводы по производству строительных материалов стоят каждые 60‑70 км. По мнению европейцев, они не являются конкурентами друг для друга.

Но я не радуюсь отсутствию конкуренции. Лучше бы она была. Тогда бы у нас не было проблем с обслуживанием оборудования на заводах. Сегодня при любой мелкой поломке мы вынуждены вызывать специалистов из‑за рубежа, потому что на месте компаний, обслуживающих автоматизированные линии, нет.

Меня часто спрашивают, как вам планы СУ‑155 (по строительству в Новосибирской области завода крупнопанельного домостроения — Ред.). Знаете, я их поддерживаю. Когда они заявили о своих громких планах по строительству крупного завода, начале глобальной стройки, у нас даже мысли о заводе не было. Мы уже сдаем «Арматон» в эксплуатацию, а они все еще только говорят.

Каковы ближайшие планы ПСФ по развитию собственного производства?

— Для начала мы хотим развить новый завод, увеличить его мощность до 300 тыс. кв. м в год. Затем возьмемся за строительство нового. Каким именно производством займемся, пока не знаю. Впрочем, здесь мы ни в чем не ограничены. Какое направление строительной отрасли не возьми, его производственная часть не развита в Новосибирске. У нас нет своих башенных кранов, например. Да и кирпича и панельного домостроения тоже недостаточно. Так что ничто не мешает открыть нам еще 10 кирпичных заводов или 10 заводов крупнопанельного домостроения. В Европе таких предприятий намного больше, почему и у нас этого не может быть.

Конечно, каждый новый проект — это бессонные ночи, переживания, миллион проблем, тяжелые переговоры, но в сравнении с тем, что мы получаем в итоге, все это ничто. В такие минуты меня берет гордость за нас, за то, что и мы можем организовать производство, как в Европе. Значит, сможем и построить. Моя мечта — увидеть Европу здесь, в Новосибирске.

Ирина Овдина

Досье

Майис Мамедов

генеральный директор

ГК «Первый строительный фонд»

Родился в 1965 г. в Армении

Образование:

В 1987 г. окончил экономический факультет Новосибирского института советской кооперативной торговли (сейчас Сибирский университет потребительской кооперации)

Карьера:

1986‑1990 гг. — работал на ТЭЦ‑5

1990‑1993 гг. — старший инженер отдела кадров по делам молодежи ТЭЦ‑5

В 1993 г. возглавил МЖК «Энергетик»,

которое переросло в группу компаний

«Первый строительный фонд»

Сколько жилья построил ПСФ

42,5 тыс. кв. м

жилья ввел в эксплуатацию

ПСФ в 2013 г.

1,4 млрд руб.

инвестирует ПСФ

в создание завода

«Арматон»

70 тыс. кв. м

столько жилья в год можно

будет построить из панелей,

выпускаемых заводом

«Арматон»

Источник: ПСФ