Новосибирские застройщики затягивают пояса
эксперты Елена Астахова заместитель генерального директора по инвестициям компании «Метаприбор» Владимир Голованов генеральный директор «Сибакадемстрой Недвижимость» Сергей Дьячков управляющий парт
эксперты
Елена Астахова
заместитель генерального директора по инвестициям компании «Метаприбор»
Владимир Голованов
генеральный директор «Сибакадемстрой Недвижимость»
Сергей Дьячков
управляющий партнер DSO Consulting
Алексей Джулай
генеральный директор компании «Дискус Плюс»
Вера Коновалова
генеральный директор «Новосибирск СтройМастер»
Евгений Коновалов
президент управляющей компании «Актор»
Роман Миськов
консультант ПТК 30
Игорь Панфилов
генеральный директор «Сибирь Девелопмент»
Как заметила в начале беседы Елена Астахова, заместитель генерального директора по инвестициям компании «Метаприбор», ведущие застройщики города активизировали рекламную деятельность в июне прошлого года.
Весной 2008 г. многие риэлторские агентства объявили скидки на свои услуги, а затем последовали скидки на недвижимость и от застройщиков. Причиной тому стало падение продаж.
«Если в 2005-2007 гг. застройщики, что называется, «веселились», рынок рос на 40-50% в год, а желающих приобрести квартиры не уменьшалось, то по итогам первого полугодия 2008 г. цены выросли лишь на 2,4%. На вторичном рынке рост был на уровне 4%. Возможно, это не самая нижняя точка, но то, что сейчас мы находимся в глубокой яме по динамике, это точно», — констатировал Владимир Голованов, генеральный директор агентства «Сибакадемстрой Недвижимость»
В Новосибирске нет кризиса, считает Сергей Сидоренко, советник управлящего партнера DSO Consulting. «Посмотрите на Казахстан. Средняя цена упала на 43% с июня 2007 г. по июль 2008 г. В г. Алматы количество риэлторских агентств сократилось со 150 до 30. Вот это кризис, там действительно многие компании просто умирают. Рынок сжимается».
«Существенное ухудшение мы ощутили в феврале этого месяца, когда после привычного январского затишья ожидали всплеска, оживления, но этого не случилось. Напротив, объем продаж снизился, и в последущие март, апрель, май продажи так и не вернулись на преж- ний уровень, сократившись в сумме примерно на 30%», — посетовал Евгений Коновалов, президент управляющей компании «Актор».
В качестве основных причин замедления темпов роста рынка недвижимости эксперты назвали ипотечный кризис в США, рост цен на нефть, удорожание банковских ресурсов и уменьшение покупательской способности. «Реально сегодня не больше трех-четырех банков работают со строительными компаниями. Получить залог даже под хорошее помещение стало очень сложно, полагаю, все эксперты Дискуссионного клуба это подтвердят, — сказал Коновалов. — Банки напрямую не отказывают застройщикам, но многие из них стали выставлять необоснованные, на мой взгляд, требования, влекущие за собой отсрочку получения кредита по времени».
Наряду с падением спроса Игорь Панфилов, генеральный директор «Сибирь Девелопмент», отметил тенденцию его качественного изменения: «Психология покупателя меняется, он становится все более взыскательным к качеству объекта, технической составляющей. Ажиотажный спрос остался в прошлом».
А генеральный директор «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова напомнила экспертам о факторе сезонности, признав, однако, что это не единст- венная причина падения продаж в 2008 г.: «Мы работаем на рынке18 лет, зимой активно продаем, летом — затишье. Рынок просыпается в сентябре — так происходит из года в год. Да, 2007 г. ознаменовался резким ростом цен, мы «повеселились». Предложений стало существенно больше, продавать стало труднее, с рынка ушли перепродавцы, это отразилось на общей динамике продаж». «Спекулятивный капитал, который составлял, по разным оценкам, 20-30% и разогревал рынок», — согласился Игорь Панфилов.
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков обратил внимание экспертов на то, что кризис перепроизводства характерен не только для рынка недвижимости: «Многие товарные рынки сейчас либо на стадии перепроизводства, либо близки к этому: «Посмотрите на рынок fashion, рынок IT — признаки кризиса очевидны. Мы имеем дело с мировым и страновым экономическим кризисом. В этом смысле рынок недвижимости не одинок. В январе мы констатировали — кризис перепроизводства настал. Никто не поверил! Но ведь подобная ситуация уже происходила в Новосибирске в 2001- 2002 гг.», — напомнил эксперт.
«Кризиса перепроизводства не было, его нет и сейчас, — вступил в дискуссию Евгений Коновалов. — Есть кризис платежеспособности спроса».
«Минутку, вот когда мы говорим о перепродавцах — сколько таких покупателей было в вашей структуре продаж? Около 20%, да? Да. Обратите внимание, когда спрос перестал превышать предложение, с рынка ушли спекулянты. Давайте разберемся, что такое спрос. Все хотят ездить на дорогих автомобилях, но не всякому это доступно. Нужда и спрос, платеже- способный спрос — это разные вещи. Нет платежеспособного спроса — не о чем и говорить», — парировал Дьячков.
Вопрос формирования цены стал новой темой обсуждения. «Цена — понятие эфимерное, 14 лет назад за мои поезженные и уже прогнившие «Жигули» предлагали двухкомнатную квартиру. Я обиделся, полагая, что адекватная цена моей машине — трехкомнатная квартира, еще и в центре города. Представление о стоимости квартиры существенно поменялось с того времени. Субъективные факторы могут влиять на формирование цены. На мой взгляд, сегодня на рынке недвижимости царит некий психоз. Вчера цена казалась низкой, завтра — высокой. Формируются некие психологические ожидания. Покупатели могут бросаться покупать квартиры, подвергнувшись всеобщему ажиотажу. Теоретически возможно, что цены упадут на 20-30%, это вопрос вероятности и тех событий, которые повлияют на массовое сознание», — рассказал Владимир Голованов.
«А, по-моему, цена — вполне конкретное понятие. Больше денег на руках населения — выше цены, и психология тут ни при чем, — ответил Дьячков. — Если мы берем такие показатели, как физический объем оборота розничной торговли и реальные доходы населения, очищенные от инфляции, то кривая роста стоимости жилья и объем производства жилья с небольшим запаздыванием, год-два, фактически повторяют эти кривые».
Евгений Коновалов поддержал Дьч- кова: «Психология тут ни при чем, соглашусь, но если у вашего ребенка есть необходимость в отдельном жилье, то какова бы ни была ситуация на рынке, вы ведь купите квартиру. Другое дело, если нет возможности, тогда вы будете жить вместе. Но если будет достойная зарплата, банки будут развивать ипотечную программу и вернутся длинные деньги, то мы вновь вернемся к тому, что квартиры будут «разлетаться».
До 2005 г. в городе было несколько крупных строительных компаний, способных реализовать масштабные планы, но сейчас их количество увеличилось в разы, обратил на это внимание экспертов Роман Миськов, консультант ПТК 30. «Потенциал уже нескольких десятков новосибирских компаний достаточен для реализации масштабных проектов. Светлая мысль «стать лидером рынка» пришла не одной компании, многие вложили средства в покупку земельных участков. Полагаю, этот фактор и сыграет в 2009-2010 гг. решающую роль, конкурентная борьба усилится», — высказал мнение Миськов.
А вот Игорь Панфилов уверен, у новосибирских строительных компаний большой потенциал для развития: «Мы еще не дали рынку полноценную качественную недвижимость, при том, что спрос сейчас сдвигается в сторону именно готового жилья. Сегодня люди не готовы рисковать деньгами. Другой вопрос, острый для строительных компаний, которые в порыве страсти скупали земельные площадки и компании, не обращая внимания на их чистоту, баланс, теперь придется задуматься и поработать над этим. Банки требуют: продемонстрируйте свой качественный и прозрачный бизнес для того, чтобы его кредитовать. Полагаю, застройщикам стоит готовиться играть в «длинную».
«Не соглашусь с тем, что спрос смещается в сторону готового жилья, — высказала свою точку зрения Елена Астахова. — На квартиры в домах на начальном этапе — самые низкие цены, и как раз те инвесторы, которые могли бы приобрести в прошлом году более дорогое жилье, т.е. на более позднем этапе строительства (практически готовом), в этом году вынуждены покупать жилье по наименьшей цене — на начальном этапе».
По мнению Евгения Коновалова, падение спроса отразится на рентабельности строительных компаний, она снизится не менее, чем на 20% и в ближайшее время произойдет сокращение объемов строительства.
«Веселились все — и не только продавцы цемента, сегодня проектировщик среднего уровня пытается получить зарплату в 100 тыс. руб. Но веселье закончилось», — отметил Коновалов. «Это на самом деле важный момент. Я смотрю на то, как работают иностранные специалисты, которых мы пригласили к нам, — поделился наблюдением Алексей Джулай, генеральный директор компании «Дискус Плюс». — Мы так никогда не работали, и непонятно, когда будем работать. Сегодня в строительство пошли все, кто умел дер- жать лопату в руках. Многие не имеют должной квалификации, и это серьезная проблема».
Большинство экспертов Дискуссионного клуба высказали мнение о том, что в ближайшие два года рынок будет расти на 15-20% в год. За возможное падение цен проголосовали Роман Миськов и Владимир Голованов. «Рынок может развиваться по нескольким сценариям: первый — в течение ближайших двух-трех лет цены будут расти на уровне инфляции, а затем, благодаря росту экономики, вернутся на прежний уровень роста. Однако конкуренция между застройщиками усиливается, возможна дальнейшая стагнация, падение цен. Выиграет та компания, которая будет рассчитывать не только на хороший прогноз, но учитывать вероятность отрицательной динамики», — рассказал Роман Миськов.
«Падения цен точно не будет, но спокойная жизнь у отделов продаж закончилась, — высказала мнение Астахова. — Застройщикам необходимо разрабатывать и внедрять схемы инвестирования, для этого, возможно, приглашать финансовых специалистов. Мы, в частности, будем внедрять программу для отказников по ипотечным кредитам, рабочее название «Свободный платеж».
«Что будем делать мы? Разъяснять еще более детально принципы ипотеки. Необходимо усилить работу с банками, — поделилась с экспертами своими выводами Вера Коновалова. — Я буду активно встречаться с финансистами, буду разъяснять потенциальным клиентам, как приобрести квартиру в ипотеку, возможно, привлекать тех, кто уже это сделал и готов поделиться опытом».
«Упасть ценам на недвижимость не даст стоимость строительных материалов, — считает Алексей Джулай. — Для нас основными в производстве является щебень, песок, арматура, а цены на эти материалы не снижаются. Помимо того, существенную долю составляют ГСМ, электроэнергия, а цены и на то, и на другое растут. Надо признать, былого роста цен на недвижимость уже не будет, возможно, нам придется экономить, возможно, повышать уровень выработки и т.д.».
«В июне ситуация в сравнении с весенними месяцами улучшилась, но июль снова дал повод понервничать, — признался Коновалов. — Речь не идет о том, что продажи стоят, но мы действительно привыкли к другим цифрам и планы строили в расчете на более высокие продажи».
Сегодня новосибирские строительные компании вынуждены пересматривать и планы, и стратегии.
Евгений Коновалов порекомендовал обратить внимание на ниши высокого спроса: «Есть ниши, к примеру, эконом-жилья, в которых конкуренция не столь высока. Рынок загородного жилья совершенно пуст. Кто предложит лучшую инфраструктуру и лучший проект, тот и снимет сливки. Себестоимость строительства в этом сегменте ниже, но продажные цены доходят до 80 млн руб.(!) за коттедж». По словам Евгения Коновалова, компания «СтройМастер» нацелилась осваивать сегмент эконом-класса и строительство таунхаусов. Перспективным для крупных новосибирских застройщиков может быть и выход на иногородние рынки. «В частности, у нашей компании есть проект строительства в Мурманске. В этом городе на протяжении более чем 10 лет жилье не строилось в принципе», — поделился Коновалов.
«Предположу, что скоро появится услуга оплаты строящейся квартиры своей готовой квартирой, мы такую методологию разработали, — поделился Панфилов. — А в целом «Сибирь Девелопмент» будет увеличивать портфель проектов и копить деньги».
DSO Consulting разработал показатель, по которому можно судить о состоянии рынка жилья — индекс недоступности, при достижении которого наблюдается кризис перепроизводства. «Мы берем среднюю цену кв. м на рынке, среднюю зарплату новосибирца и делим одно на другое. В отсутствии ипотеки в 2001 г. этот показатель находился на уровне 3, 0-3,2. Когда появилась ипотека, покупательская способность повысилась, этот показатель стал равен 4. В январе-феврале 2008 г. индекс недоступности приблизился к 4», — рассказал Дьячков. Цены не растут, но растут зарплаты, сейчас соотношение цены кв.м и средней зарплаты равно 3,5. По стуи формируется потенциал роста цен. «Пик нового витка цен придется на 2010-2011 гг. По данным областного комитета статистики, рост реальных располагаемых доходов населения (очищенных от инфляции) в период январь — май 2008 г. составил +17,5% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. а реальная располагаемая заработная плата + 15,6%. Хорошая динамика.
Владиславу Бакальчуку предъявили обвинение в убийстве и задержали на 48 часов 
Коллектора ЭОС, принадлежащего немецким акционерам, собирается купить Газпромбанк 
Татьяна Бакальчук стала беднее почти в два раза 
Как сохранить аутентичную историческую среду? Опыт Ирбита, Омска и Екатеринбурга 
Обман на собеседовании: почему кандидаты и работодатели скрывают правду?