Обзор ДК: Офисные здания
Галина Дудрова PR-менеджер Sodexho Елена Ермолаева директор агентства RID Analytics Виктор Зырянов директор по строительству новосибирского представительства «Росевродевелопмент» Евгений
Галина Дудрова
PR-менеджер Sodexho
Елена Ермолаева
директор агентства RID Analytics
Виктор Зырянов
директор по строительству новосибирского представительства «Росевродевелопмент»
Евгений Лошаков
директор компании «Апромако»
Олег Луговой
президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью
Петр Мельников
директор риэлторской компании «Дело Проф»
Никита Некипелов
менеджер компании «Трансервис»
Михаил Ненашев
президент компании «Сибакадеминвест»
Анатолий Пастушенко
заместитель генерального директора ГК «Труд»
Дмитрий Шмелев
коммерческий директор «СТ Групп Регион»
Владимир Ядыкин
директор Becar Commercial Property St Petersburg
Поединодушному мнению участников рынка и аналитиков, рынок услуг управляющих компаний (УК) развивается в Новосибирске медленно. Президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью Олег Луговой говорит, что сейчас в Новосибирске сегмент офисной недвижимости еще не насыщен, и серьезной конкуренции между бизнес-центрами в борьбе за арендаторов пока нет. Как следствие, потребность в профессиональном, эффективном управлении пока невысока, поясняет Луговой.
Рынок ненасыщен, и снять офис до сих пор является проблемой для арендаторов, соглашается директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По его наблюдениям, особенно дефицитны помещения площадью 200-400 кв. м и выше. «Чтобы найти подходящий офис для клиентов, мы тратим месяц-полтора и более», – сетует Мельников. Новосибирский рынок офисной недвижимости Мельников называет развивающимся – игроки делают акцент на поиске инвестиций и девелопменте, а управление оставили «на потом», поясняет собеседник «ДК». Но ситуация стремительно меняется. Уже менее чем через год офисная недвижимость может стать рынком покупателя – до начала 2008 г. в Новосибирске появится более 100 тыс. кв. м новых офисных площадей.
В регионах собственники упорно стремятся сохранить контроль над управлением недвижимостью, констатирует директор Becar Commercial Property St Petersburg Владимир Ядыкин. Но повышать эффективность управления объектами с помощью сторонних консультантов владельцы недвижимости уже готовы. В последнее время это стало распространенной практикой, и спрос на консалтинг в управлении недвижимостью растет, утверждает Ядыкин.
Случаи доверительного управления (assets management), когда УК полностью управляет действующим объектом недвижимости как бизнесом, в Новосибирске пока единичны, говорит Ермолаева. По ее словам, многие девелоперы в понятие «управление» вкладывают лишь техническую эксплуатацию объекта. Хотя с насыщением рынка приходит понимание, что в сферу деятельности управляющих компаний должны входить все аспекты – взаимоотношения с арендаторами, управление денежными потоками, маркетинг, считает Ермолаева.
Также «Апромако» управляет зданиями, в которых расположены офисы «Новосибирскэнерго», и возводимым «Строителем» бизнес-центром по ул. Чаплыгина, где сферой деятельности «Апромако» является эксплуатация и технический консалтинг. По словам Лошакова, в дальнейшем компания планирует выйти на внешний рынок и оказывать собственникам недвижимости услуги как доверительного управления бизнес-центрами в целом, так и управления отдельными системами зданий.
УК «Трансервис» является структурным подразделением ИСК «Трансервис» и управляет БЦ «На Ленина» и строящимся БЦ класса А «Гринвич». Как сообщил менеджер компании Никита Некипелов, после сдачи в эксплуатацию (лето 2007 г.) бизнес-центра «Гринвич», УК «Трансервис» будет осуществлять доверительное управление как действующими бизнес-центрами, так и следующим девелоперским проектом компании – офисным комплексом по ул. Ватутина. УК возьмет на себя все управленческие функции, в том числе и управление финансовыми потоками, пояснил Некипелов.
И аналитики, и участники рынка расходятся в оценке объема новосибирского рынка услуг УК. По оценке DSO Consulting, сейчас объем рынка составляет около 1 млрд руб. в год.
По данным Becar, УК может получать вознаграждение за счет нескольких основных схем: доходов сверх установленной планки, процента от выручки, абонентской платы, а также сочетания вариантов.
Также распространенным вариантом является выплата УК определенного процента от чистого операционного дохода (после вычета всех расходов). Как правило, собственники применяют эту схему, когда нужно быстро заполнить объект арендаторами, поясняет Ядыкин. УК может получать от каждого заключенного договора аренды от 5 до 20% его суммы. В случае когда речь идет о доверительном управлении, то есть о полной координации всех функций на объекте, стоимость услуг управляющей компании может достигать 20% от выручки, приносимой зданием.
Возможны и смешанные варианты. Например, за основу берется схема абонентской платы, и к этой сумме добавляются проценты от оговоренного превышения дохода. Другая схема – фиксированная сумма плюс бонус за достижение определенных показателей, таких как определенная заполненность объекта арендаторами, безаварийность и т.п.
Сейчас происходит насыщение рынка качественными офисными площадями и часть собственников уже начинают осознавать необходимость профессионального управления, полагает коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. По мнению Ермолаевой, для управляющих компаний появилась возможность закрепить свои позиции на быстрорастущем рынке.
Если «Экопласт» и «Трансервис» планируют обслуживать лишь девелоперские проекты собственных компаний, то у «Апромако» и «Сибакадемтраста» – амбициозные планы.
УК «Апромако» участвует в закрытых тендерах на управление объектами коммерческой недвижимости в разных городах России, рассказывает Лошаков. В частности, компания принимает участие в тендере, объявленном компанией IKEA, а также в тендерах, проводимых в Санкт-Петербурге, Воронеже, Казани. Пока ни одного иногороднего объекта в управление «Апромако» не получило.
Местным УК стоит поторопиться в осуществлении своих планов – конкуренцию им намерены составить федеральные и зарубежные управляющие компании, которые всерьез заинтересованы в освоении региональных рынков, замечает Шмелев.
Привлечь иностранную УК намерена и «СТ Групп», строящая на площади Кондратюка бизнес-центр класса А «СТ Плаза», говорит Шмелев: «Есть местные управляющие компании, но им объективно не хватает опыта в управлении объектами высокого класса. Поэтому для управления «СТ Плазой» мы проведем тендер и будем привлекать УК с мировым именем. Безусловно, будем рассматривать и участие Sodexho». Шмелев не раскрывает названий компаний, проявляющих интерес к управлению новосибирским объектом «СТ Групп».
детали
Топ-5 крупнейших УК Новосибирска
Доли рынка УК*
Трансервис
[22%]
Экопласт
[12%]
Апромако
[10%]
Сибакадемтраст
[8%]
Sodexho
[5%]
Остальные
[43%]
*Подсчитано исходя из площади находящихся в управлении УК действующих и строящихся объектов офисной недвижимости класса В и выше. Суммарная площадь таких объектов в Новосибирске – 500 тыс. кв. м.