Обзор: Офисная недвижимость

Масштабный ввод офисных площадей в 2007 г. привел к стабилизации рынка. Высокий спрос на кабинеты остался в прошлом. Выбирая офис, арендаторы капризничают, как дети, а девелоперы стремятся минимизировать риски новых проектов. Один из модных способов — создание многофункциональных центров, где офисы сочетаются с торговыми, развлекательными, гостиничными площадями.

эксперты
Татьяна Аржаева
руководитель отдела маркетинга инвестиций УК «Сибирь Девелопмент»
Александр Бойко
президент холдинга «Трансервис»
Алексей Васильченко
генеральный директор компании «Новапорт»
Сергей Дьячков
управляющий партнер DSO Consulting
Елена Ермолаева
директор исследовательской компании RID Analytics
Петр Мельников
директор агентства недвижимости «Дело Проф»
Александр Назаров
генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом»
Александр Ольшевский
директор по маркетингу компании «Труд»
Екатерина Сучкова
руководитель департамента консалтинга «Консалтинг. Девелопмент» «Проектного Института «Новосибгражданпроект»
Дмитрий Сазанчиков
руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer
Дмитрий Сапунов
генеральный директор Regional Real Estate
Зафар Умаров
директор агентства недвижимости «Акрополь»
Сергей Феокритов
аналитик рынка недвижимости АН «Сибакадемстрой Недвижимость»
Алексей Ширяев
заместитель генерального директора — исполнительный директор компании «Синар»

 

Гендиректор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров на днях помог своему клиенту (иногородней компании) снять офис в одном из зданий в центре города. По его словам, хозяин скинул 25% от установленной по зданию арендной ставки. «И был абсолютно прав», — подчеркивает риэлтор. Сейчас рынок арендодателя сменился рынком арендатора, а еще пару лет назад ситуация была иная, объясняет риэлтор. «Правда, часть владельцев пока не оценили масштаб перемен. Они повышают ставки, в то время как их площади пустуют», — добавляет собеседник.

По оценке DSO Consulting, на начало 2008 г. в Новосибирске емкость рынка составила около 1,9 млн кв. м офисных площадей, в том числе 115 тыс. кв. м офисных центров класса «А», около 135 тыс. кв. м — класса «В». По данным RID Analytics, в 2007 г. было сдано в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м офисных цент­ров разного уровня.

Несмотря на масштабное строительство офисных площадей, бизнес-центры остаются лишь малой частью рынка офисной недвижимости, отмечает руководитель департамента консалтинга «Консалтинг. Девелопмент» «Проектного Института «Новосибгражданпроект» Екатерина Сучкова. По ее оценке, на них приходится не более 20% всех офисных площадей города. Еще около 10-15% площадей — это офисы во встроенных помещениях на первых этажах домов, остальное — кабинеты класса «С» и ниже, расположенные в зданиях бывших учреждений.

DSO Consulting оценивает количество помещений класса «С» и ниже около 550 тыс. кв. м. По итогам 2007 г. в классе «С» было введено в эксплуатацию около 30 тыс. кв. м общей площади бизнес-центров офисных объектов, рассказывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Крупнейшим сданным бизнес-цент­ром данного сегмента стал «Кларус» — 7,9 тыс. кв. м (девелопер — «Кларус»), поясняет он.

Рост ставок и цен замедлился

На рынке офисных площадей Новосибирска преобладают сделки аренды, констатирует аналитик рынка недвижимости АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Сергей Феокритов.

Еще несколько лет назад ситуация была другой, вспоминает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, бизнес-центры распродавались «крупной и мелкой нарезкой» еще на этапе строительства: «Так, целому пулу небольших собственников был распродан первый в городе БЦ класса «В» «На Державина, 28». Но сейчас подобная практика характерна главным образом для бизнес-центров класса «С» и ниже, отмечает она. А собственники высококлассных объектов осознают важность управления объектом — в идеале у здания должен быть один хозяин, добавляет Ермолаева.

По данным директора агентства недвижимости «Акрополь» Зафара Умарова, нижняя граница ставок на офисы по городу составляет около 500-600 руб. за кв. м в месяц. По такой ставке можно снять офис в отдаленном районе на территории бывшей промзоны — например, в бывшем административном корпусе завода или офисное помещение при складских комплексах, поясняет он.

Максимальная ставка аренды фиксируется в БЦ класса «А», построенных в 2007 г., и составляет от 1,35 тыс. руб. за кв. м в месяц без НДС.

По данным ПИ «Новосибграждан- проект», большинство компаний города снимают офисные здания по ставке 0,85-1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц. «Как правило, это кабинет в офисных центрах класса «В» и ниже, встроенных помещениях на первых этажах домов. Расположение — районы средней удаленности или вторая линия домов в центре», — рассказывает Екатерина Сучкова.

По мнению Феокритова, главные требования арендаторов сводятся к офисам площади до 50 кв. м, хорошей транспортной доступностью и наличию хотя бы небольшой парковки. «Многие здания бывших советских учреждений прекрасно удовлетворяют этим требованиям, чем и объясняется их востребованность у арендаторов», — отмечает риэлтор.

Сегмент офисной недвижимости близок к насыщению

С начала года рост ставок аренды замедлился и составил не более 5-10%, а по ряду объектов ставки даже не изменились, отмечает Умаров. В ряде неудачно расположенных и не способных предложить должного уровня сервиса объектах ставки упали уже на 5-10% и даже более, соглашается директор агентства недвижимости «Дело Проф» Петр Мельников.

Рост арендных ставок на офисные помещения в 2008 г. будет сопоставим с инфляцией, не более 11-13%, прогнозирует Екатерина Сучкова. При этом непрофильные офисные помещения будут испытывать все большие проблемы с ликвидностью, прогнозирует она.

Для удачных бизнес-центров Елена Ермолаева прогнозирует рост ставок по итогам 2008 г. до 15%, Сергей Феокритов — до 17%.

По данным ПИ «Новосибгражданпроект», цены продажи офисных помещений сейчас составляют 60-80 тыс. руб. за кв. м. Максимальные цены зафиксированы в Центральном районе, где помещения под офис с отдельным входом могут продаваться по 200 тыс. руб. за кв. м и выше, говорит Екатерина Сучкова.

Спрос на офисы класса «А» практически удовлетворен

Первоначально сегмент офисов класса «А» в Новосибирске был представлен зданиями, построенными крупными компаниями для собственных нужд — в частности, это офисы «Новосибирскэнергосбыта», «Новосибирскэнерго», Сибирского филиала Сбербанка России. По оценке Назарова, офисы класса «А» востребованы со стороны не более, чем 5-10% от всех арендаторов.

В СФО спрос на дорогие офисы формируют в первую очередь представители иногородних компаний финансового сектора и крупных компаний, отмечает руководитель отдела маркетинга GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков. «Именно для этих компаний важен не только уровень сервиса, но и вопрос статуса, престижа», — поясняет он.

В 2007 г. в Новосибирске введены первые бизнес-центры класса «А», предназначенные для сдачи в аренду: «Рос- ЕвроПлаза» (девелопер — «РосЕвроДевелопмент») общей площадью 26,7 тыс. кв. м, «Кронос» (девелопер — ЗАО «Строитель») общей площадью 48,0 тыс. кв. м, в январе 2008 г. — третий крупный бизнес-центр класса «А» «Гринвич» общей площадью 34,6 тыс. кв. м (девелопер — «Трансервис»). «Ввод сразу трех объектов такого класса (всего — 109,3 тыс. кв. м) моментально насытил городской сегмент офисных центров класса «А», — отмечает Дьячков.

Пока ни один из офисов не вышел на 90% заполняемости, в лучшем случае уровень вакантных площадей составляет около 40% по каждому из этих объектов, подчеркивает Александр Назаров.

По данным «Сибакадемстрой недвижимости», сейчас в Новосибирске заявлены к реализации бизнес-центры класса «А» совокупной площадью более 200 тыс. кв. м. «До 2011 г. будет сдано еще 250 тыс. кв. м офисов класса «А», — подсчитала руководитель отдела маркетинга и инвестиций УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева.

Как подчеркивает Сергей Дьячков, потребность же города в таких площадях — не более 110-130 тыс. кв. м. По его мнению, о росте потребности в офисах высокого класса можно будет говорить не ранее 2010 г.: «Тогда спрос на дорогие кабинеты также будут формировать и нынешние арендаторы площадей класса «В» и «С»: с течением времени они оценят уровень сервиса и комфорта».

С Дьячковым согласны и другие участ­ники рынка. «Чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться с сущест­венным, от полугода, временным перерывом», — считает генеральный директор Regional Real Estate Дмитрий Сапунов. «Сейчас емкость заложенных бизнес-цент­ров класса «А» близка к предельной потребности рынка на ближайшие несколько лет», — соглашается директор по маркетингу компании «Труд» АЛександр Ольшевский. По его мнению, востребованными у арендаторов окажутся лишь наиболее качественные объекты. Текущий спрос на класс «А» уже реализован на 90-95%, соглашается Сергей Феокритов.

Девелоперов привлекает сегмент дорогих офисов

Сейчас сегмент офисных зданий класса «А» практически насыщен, однако девелоперы заявляют все новые проекты офисных зданий класса «А».

Инвесторы надеются на перспективу: в случае роста инвестиционной привлекательности Новосибирска в город придут новые федеральные компании и потребность в офисных площадях высокого класса возрастет, полагает Екатерина Сучкова.

Сразу два проекта офисных зданий класса «А» реализует крупнейший мест­ный девелопер — компания «Труд». По словам Ольшевского, в 2008 — начале 2009 гг. будет сдан в эксплуатацию 25-этажный БЦ «Кобра» общей площадью 22 тыс. кв. м. «Кобра» станет четвертым бизнес-центром класса «А» в Новосибирске. Параллельно компания реализует проект БЦ «Манхэттен»в составе одноименного комплекса на ул. Ленина. Общая площадь «Манхэттена» составит 75 тыс. кв. м.

Проект БЦ Sibir Plaza класса «А» общей площадью 45 тыс. кв. м на пл. Кондратюка реализует девелопер «Снегири» (ранее компания называлась ST Group), сообщила Татьяна Аржаева («Сибирь-Девелопмент» выполняет функции заказчика строительства). Сдача в эксплуатацию намечена на 2011 г.

На ул. Военной, рядом с пл. Ленина, строится БЦ Iron Hill общей площадью 43 тыс. кв. м компанией «Ским» (застройщик и инвестор проекта). Площадь офисных помещений составит 19 тыс. кв. м.

Возможно, БЦ Iron Hill будет конкурировать с комплексом компании «Моссиб», девелоперы которого не теряют надежды получить необходимые согласования и реализовать свой амбициозный проект. Ранее «Моссиб» и Marc Rich Real Estate анонсировали планы по созданию комплекса зданий на территории, прилегающей к Оперному театру. В составе комплекса также предполагалось создание бизнес-центра класса «А». Сейчас «Моссиб» вышел из проекта, реализацией занимается Marc Rich Real Estate.

Также на площади Ленина строится бизнес-центр класса «А» «Plaza Новосибирск». Проект можно считать долгостроем, строительная площадка огорожена с 2003 г. Реализуют проект компании «Сибирьстройинвест» и инвестиционный фонд Accent Russia Opportunity Fund ( AROF). Фонд намерен вложить в строительство $72,5 млн. Срок окончания проекта — 2010 г.

«Трансервис» построит бизнес-центр класса «В» площадью 75 тыс. кв. м

Девелоперы увлеклись классом «А», в то время как основной спрос со стороны арендаторов приходится на новые офисы класса «В» и «С+», расположенные в центре города и по линии метро, с ежемесячной ставкой 800-1000 руб. за кв. м, отмечает Елена Ермолаева. По ее данным, в 2007 г. сдано 55 тыс. кв. м офисных площадей класса «В».

По итогам 2007 г. класс «В» пополнился бизнес-центрами «Техноком» (девелопер — «НГСПИ», 15,2 тыс. кв. м), «НЛК-Альянс» (девелопер — «НЛК-Альянс», 8,6 тыс. кв. м), «Якутия» («Продсиб-Н» и Комитет по драгоценным металлам и драгоценным камням Республики Саха (Якутия), 6,4 тыс. кв. м), рассказывает Сергей Дьячков. По его словам, в 2008 г. к ним добавились «Сибирский экспресс» («Техстрой 2000», 14,1 тыс. кв. м) и «РИМ» («РИМ-строй», 10,0 тыс. кв. м).

Одним из самых масштабных офисных центров класса «В» должен стать комплекс компании «Трансервис» на ул. Ватутина совокупной площадью около 80 тыс. кв. м. В составе комплекса предусмотрен бизнес-центр класса «В» площадью 70-75 тыс. кв. м, рассказывает президент холдинга «Трансервис» Александр Бойко. По его словам, сейчас идет работа над первой очередью проекта — автосалоном «Фольксваген» и подключением к магистральным сетям. Сдача в эксплуатацию первой очереди намечена на весну 2009 г. Объем инвестиций в проект составит около 2,5 млрд руб.

Вторую очередь офисного центра строит «ПЛП-Девелопмент групп» (совмест­ный проект Ланта-Банка и польского концерна Polnord). Общая площадь БЦ на пересечении ул. Кирова и Каменской магистрали составит 23 тыс. кв. м, сдача в эксплуатацию — 2009 г.

Швейная фабрика «Синар» приняла решение построить на территории предприятия бизнес-центр класса «B» площадью 8-10 тыс. кв. м, сообщил «ДК» заместитель генерального директора — исполнительный директор компании «Синар» Алексей Ширяев. Предварительная стоимость девелоперского проекта — около 400 млн руб., срок сдачи объекта в эксплуатацию — 2011-2012 гг., добавил он.

Компания «Новапорт» (совладелец а/п «Толмачево») намерена реализовать на территории, прилегающей к аэропорту, ряд проектов коммерческой недвижимости. Как пояснил генеральный директор компании «Новапорт» Алексей Васильченко, в составе проекта также предполагается создание офисных площадей. Сейчас компания занята землеотводом участков под строительство и поиском соинвесторов проекта, уточнил он.

Девелоперы предпочитают многофункциональность

На 2008-2010 гг. заявлено строительство офисов класса «А» и «В+» совокупной площадью около 600 тыс. кв. м, подсчитала Татьяна Аржаева. По ее мнению, рынок не готов в таком объеме принять офисные помещения, часть офисов не будет востребована.

Поэтому девелоперы ищут пути снижения рисков проекта, объясняет Дмитрий Сапунов. По его мнению, одним из способов является создание многофункциональных центров. Такие проекты уже есть на новосибирском рынке — например, комплекс «Подсолнух» на пл. Маркса, ТЦ «Москва» на ул. Крылова, где нижние этажи отданы под торговлю, а верхние — под офисы. К комплексным проектам также относятся многие здания, строящиеся на пл. Маркса: например, проект на площадке компании «Белон». Предполагается создание торгово-офисного комплекса площадью 20 тыс. кв. м, в составе которого будет 8-этажное офисное здание и торговые помещения. Сдача в эксплуатацию намечена на 2009 г.

Амбициозный проект на левом берегу Оби рядом с метромостом намерена реализовать компания «Крокус Интернешнл». Предполагается строительство выставочного центра с торговыми площадями, бизнес-центром, гостиницей и концертным залом. Совокупная площадь — около 100 тыс. кв. м, объем инвестиций — около $500 млн, срок реализации проекта — 2011 г. Заинтересовалась новосибирским рынком и девелоперская компания РТМ (ранее компания специализировалась на торговой недвижимости, в портфеле компании — более 500 тыс. кв. м). В Новосибирске РТМ рассматривает возможность создания многофунк­ционального комплекса площадью от 100 тыс. кв. м, в котором офисы составят около 14-15%. Остальные площади займут четырехзвездочная гостиница на 200 номеров (12% площадей), апартаменты (47%) и торговля (20%). Расчетная стоимость проекта — около $200 млн.

В стадии реализации находится офисно-гостиничный комплекс Sky Сity общей площадью 65 тыс. кв. м на ул. Кирова, девелопер — «Сибакадеминвест». В составе Sky Сity предусмотрен 30-этажный бизнес-центр класса «А» (24 тыс. кв. м).

Также как офисно-гостиничный проект реализуется и комплекс Hilton Hotel & Business Centre. Как ранее сообщал управляющий директор London & Regional Properties в России Дэвид Джеованис, в составе проекта предусматривается возведение офисного комплекса класса «А» общей площадью 15 тыс. кв. м, а также гостиницы уровня «четыре звезды». Стоимость проекта — $65 млн.

Проекты мixed-use, где сочетается недвижимость разного функционального назначения, является удачным примером диверсификации рисков: смешение площадей разного назначения приводит к синергетическому эффекту и привлекает в проект разных инвесторов, отмечает Елена Ермолаева.