Обзор: Заcтройщики жилья

В прошлом году Новосибирск вплотную приблизился по вводу нового жилья к заветной планке — 1 млн кв. м. В городе было построено 918,4 тыс. кв. м жилья, что на 11% больше, чем годом ранее. Впервые рост цен на жилье отстает от инфляции. Участники рынка объясняют это трудностями в получении банковских кредитов.

эксперты
Владимир Ворожейкин
председатель Сибирского банка Сбербанка РФ
Павел Воронкин
заместитель директора Новосибирского филиала РНГС
Сергей Дьячков
управляющий партнер комапнии DSO Consulting
Елена Ермолаева
директор RID Analytics
Никита Иноземцев
президент компании «Ситех»
Владимир Литвинов
генеральный директор компании «Сибсервисстройреконструкция» (СССР)
Александр Лубенец
президент Сибирской межбанковской валютной биржи (СМВБ)
Владимир Мартыненков
генеральный директор компании «Метаприбор»
Михаил Остроменский
генеральный директор компании «Строительный комплекс «СтройМастер»
Александр Семенов
генеральный директор «Ситех-жилстрой»
Павел Смелов
директор по маркетингу комании «Сибакадемстрой недвижимость»

В 2008 г. мэрия Новосибирска рассчитывает на то, что объем ввода нового жилья увеличится еще больше и превысит в сумме 1 млн кв. м. По итогам первого квартала можно сделать вывод о том, что расчет чиновников оправдан. По данным управления архитектурно-строительной инспекции мэрии, за первые три месяца 2008 г. в Новосибирске сдано в эксплуатацию 225 тыс. кв. м жилья. Впрочем, по мнению экспертов, реальная потребность Новосибирска в новом жилье значительно больше. По мнению президента Сибирской Межбанковской Валютной Биржи (СМВБ) Александра Лубенца, ежегодный объем ввода жилья в Новосибирске должен превышать 1,5 млн кв. м. «А если мы хотим, чтобы рост цен на жилье прекратился, то должны вводить какое-то время хотя бы 2-2,5 тыс. кв. м», — рассуждает инвестиционный банкир.

Вместе с тем с преодолением планки в 1 млн кв. м могут возникнуть проблемы, считают некоторые эксперты. Несмотря на то, что планы по сдаче домов строительных компаний в этом году превышают аналогичный показатель прошлого года (131 дом против 102, по данным компании RID Analytics), проблемы с привлечением средств могут заставить часть строителей отложить ввод на следующий год. «Цены на первичном рынке почти не растут, и рентабельность бизнеса постепенно снижается (с ростом себестоимости). Есть и проблемы с получением кредитов. Это может привести к появлению долгостроев», — считает директор RID Analytics Елена Ермолаева.

Управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков полагает, что реальный объем ввода в этом году может составить 700-750 тыс. кв. м. «Кризис перепроизводства жилья, начавшийся во второй половине 2007 г., уже заставил целый ряд даже относительно крупных девелоперских компаний пожертвовать новыми проектами. Резкое сокращение денежного потока от потребителей, удорожание стоимости строительства, рост стоимости банковского кредита, стагнация цен продаж — все это привело к ухудшению положения компаний отрасли», — отмечает эксперт.

«Сибирь» лидирует с большим отрывом

Говоря о ситуации на рынке жилищного строительства в целом, эксперты отмечают его низкую степень концентрации. Из 703 тыс. кв. м нового жилья в капитальных домах (остальное приходится на индивидуальное строительство), введенных в строй в прошлом году, на долю 10 крупнейших участников рынка приходится менее половины всего объема — около 330 тыс. кв. м. При этом абсолютный лидер 2007 г. — компания «Сибирь-Развитие», крупнее ближайшего конкурента почти вдвое, контролирует чуть больше 11,5% рынка — доли прочих застройщиков еще меньше.

Особенностью строительного рынка является также высокая степень дискретности — каждый введенный дом дает построившей его компании весьма существенную прибавку к суммарным годовым показателям, равно как и перенос сдачи может отбросить крупного застройщика на несколько позиций вниз в общем рейтинге. Например, «Сибирь» в 2006 г. оказалась только пятой по объему ввода по той причине, что часть домов не была введена вовремя, и их сдачу перенесли на начало 2007 г., существенно улучшив показатели компании в этом году. В свою очередь, лидер 2006 г. — компания «Энергомонтаж» — переместился с первого места на третье. Лишь «Дискус- плюс» сумел сохранить позицию — второе место в общем рейтинге.

«Рынок строительства нового жилья в Новосибирске до сих пор не консолидирован — по сути, только в последние годы на нем началось формирование вертикально-интегрированных девелоперских групп», — отмечает Сергей Дьячков, признавая при этом, что доля лидеров этого рынка постепенно растет. Директор по маркетингу компании «Сибакадем- строй недвижимость» Павел Смелов так- же считает, что список крупнейших застройщиков Новосибирска «уже сложился и вряд ли существенно изменится». При этом, по мнению Смелова, объемы ввода жилья в конкретном году нельзя рассматривать как объективный показатель лидерства той или иной компании, поскольку эта величина во многом случайна и зависит от количества домов, срок сдачи которых выпадет именно на этот год. «Правильней смотреть на общий объем возводимого компанией жилья, и по этому показателю значительных изменений не будет. Абсолютными лидерами, как и прежде, останутся компании, осуществляющие застройку больших комплексных площадок, а именно: компании «Сибирь», «Дискус-плюс», «Энергомонтаж». Также большими темпами наращивают объемы строительства такие компании, как «ПТК-30», «СтройМастер» и «Строитель», — отмечает эксперт.

Панельное жилье снова пользуется спросом

Первый квартал этого года позволил резко вырваться вперед панельным домам (43,7% от общего объема ввода). В прошлом году этот показатель составил порядка 16,2%. Эксперты признают, что такой сильный рывок связан со структурой ввода отдельных домов, однако отмечают рост интереса к более дешевому жилью, вызванному не в последнюю очередь проблемами с получением средств на его приобретение в банках. Наблюдая это, строители расширяют свои «панельные проекты». Так, «СтройМастер», уже построивший в центре Новосибирска два панельных дома в составе комплекса «Северное сияние», начал возведение третьего здания, а также заложил новый объект в левобережной части Новосибирска — комплекс из четырех домов под названием «Хороший» (50 тыс. кв. м). Пример «СтройМастера» тем более характерен, что основным материалом компании до сих пор является кирпич. Генеральный директор компании «Строительный комплекс «СтройМастер» Михаил Остроменский объясняет увлечение «панелью» просто — эта технология позволяет сэкономить на монтаже и по времени строительство ведется гораздо быстрее. Так, первую очередь жилого комплекса «Хороший» компания собирается сдать уже в конце 2009 г., а все 50 тыс. кв. м — к середине 2011 г. Но главной проблемой развития панельного домостроения остается нехватка материалов. Как правило, крупнейшие застройщики, специализирующиеся на этой технологии, такие как «Дискус-плюс», «КПД Газстрой», являются одновременно и производителями панельных комплектов.

Застройщики тяготеют к большим формам

Наиболее значимой тенденцией последних лет, получившей продолжение и в этом году, является переход от точечной застройки к масштабным комплексным проектам, когда строительная компания берет на себя возведение целых кварталов жилья, отмечает Павел Смелов. Наиболее крупными зонами застройки сегодня в городе являются «Горский» (94,7 тыс. кв. м в 2007 г.), «Плющихинский» (53,2 тыс. кв. м) и «Родники» (43,3 тыс. кв. м). Характерно, что если первоначально такие зоны застройки начинали осваиваться, как правило, одной-единственной компанией, то сегодня на каждой из них работает целый пул застройщиков.

По мнению Александра Семенова, генерального директора «Ситех-жилстрой», комплексная застройка позволяет экономить деньги на выкуп земли и подключение к инженерным сетям. Кроме того, рабочие проекты жилых домов, как правило, повторно применяемы, т.е., разработав проект первого дома, далее можно использовать в большинстве последующих домов аналогичные проектные решения. Это снижает стоимость проектирования до 40%.

Как отмечает генеральный директор СССР Владимир Литвинов, комплексная застройка позволяет строительной компании снизить расходы на подготовку земельного участка и подключение к коммуникациям. «Провести такую работу для одного дома, и для целого квартала нередко стоит примерно одних и тех же денег, и в случае если вы строите сразу несколько домов, эти расходы можно расписать на больший объем жилья», — отмечает строитель.

Главным тормозом для комплексной застройки является необходимость расселения ветхого жилья. Довольно крупные зоны такого рода застройки до сих пор сохраняются в центральной части города и районах, которые крайне привлекательны с точки зрения расположения. Первым такую работу начал СССР, которому для возведения «Тихвинского» приходится заниматься расселением целого квартала, застроенного деревянными бараками. «Нередко жители таких домов пытаются выдвигать требования по предоставлению жилья лучшего качества взамен изымаемого», — признает Владимир Литвинов, отмечая, впрочем, что его компании удалось уже наработать солидную юридическую практику преодоления такого рода конфликтов

Столкнувшийся с аналогичной ситуацией генеральный директор компании «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает, чтобы замещение зон ветхой застройки новым жильем шло быстрее, большую активность в этом вопросе должны проявлять городские власти. По его мнению, для строений, находящихся в городской черте, нужно установить определенные требования (наличие канализации, водопровода, капитальности строений), невыполнение которых позволяло бы расселять ветхие дома по упрощенной схеме.

Пока городские власти думают, строители изобретают собственные рецепты. Так, компания «Роснефтегазстрой», которая занимается возведением целого микрорайона в Советском районе (общий объем застройки — свыше150 тыс. кв. м), решает проблему расселения путем возведения в составе жилого комплекса нескольких домов эконом-класса. По словам заместителя директора Новосибирского филиала РНГС Павла Воронкина, идея компании состоит в том, чтобы предоставлять квартиры жителям расселяемых домов в здании, возводимом по-соседству (что упрощает переезд и позволяет людям фактически не менять место жительства). Воронкин признает, что компания вряд ли что-то заработает на таких зданиях — основную прибыль РНГС планирует получить на высотных домах серии «Эдельвейс» с дополнительными удобствами, интересной планировкой квартир и, соответственно, более высокой ценой.

Однако городские власти уже повернулись, похоже, с застройщикам лицом. Новосибирской мэрией утвержден в прошлом году список участков перспективной застройки (всего 21, охватывающий как удаленные районы, так и расположенные неподалеку от центра) — всего под комплексную застройку выделено порядка 490 га. Общая площадь жилья, которое можно построить на этих земельных участках, превышает 4 млн кв. м (т.е. только за счет комплексной застройки можно обеспечить ударные темпы ввода жилья на 4 года вперед). При этом семь участков пока не нашли своих застройщиков в принципе. По новому генплану, принятому в конце 2007 г., объемы сносимого ветхого и аварийного жилищного фонда должны существенно вырасти и составить к 2010 г. уже 428 тыс. кв. м. Наиболее масштабные зоны сноса намечены в поселке Пашино и городе-спутнике Обь.

Одним из крупных проектов, реализация которого должна начаться уже в этом году, является жилмассив «Акатуйский». Корпорация «Ситех» анонсировала его еще в 2005 г., однако столичный соинвестор проекта отказался в нем участвовать. В результате к реальным работам «Ситех» смог приступить только сегодня. По словам президента «Ситех» Никиты Иноземцева, на отведенных территориях предполагается возведение более 100 тыс. кв. м жилья.

Рост цен впервые отстал от инфляции

Главной проблемой, которая волнует сегодня застройщиков и городские власти, является нехватка длинных ресурсов, которая все острее ощущается в финансовой сфере. Председатель Сибирского банка Сбербанка РФ Владимир Ворожейкин признает, что определенный дефицит таких ресурсов испытывает даже имеющий куда более мощные резервы Сбербанк. Банкир уверен, что у других кредитных учреждений ситуация куда тяжелей. На практике это означает, что многие потенциальные заемщики, которые еще год назад могли легко оформить ипотечный кредит, сегодня вынуждены отложить покупку квартиры на неопределенный срок.

Результатом уже стала ценовая стагнация. Если в 2007 г. средняя стоимость квадратного метра за год выросла почти на 40% (данные RID Analytics), то за первые четыре месяца этого года рост оказался ниже 2,5%. А учитывая общий рывок цен, можно констатировать, что впервые рост цен на недвижимость отстал от инфляции.

Владимир Ворожейкин считает, что в этом году строителям еще хватит полученных ранее ресурсов, и планы по сдаче объектов будут выполнены. Однако уже в будущем году дефицит финансовых ресурсов может привести к замедлению инвестиционной активности.