Растут продажи и ипотека — ввод жилья падает. Парадокс? Мнение новосибирских застройщиков

На заседании Комитета по жилой недвижимости на базе Новосибирского представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов собрались застройщики, банкиры и аналитики рынка недвижимости, чтобы обсудить итоги года и поговорить о перспективах.

Первым выступил аналитик, представитель РГУД в Новосибирске, руководитель проекта «ДЕКАРТ,онлайн — аналитика рынка новостроек» Максим Марков. Он привел данные Министерства строительства Новосибирской области, согласно которым в регионе за 11 месяцев 2017 г. было сдано 1 270,472 тыс. кв. м. в этом году ввод сократился, по сравнению с прошлым, на 340,6 тыс. кв. м, прошлогодний уровень был равен 1 611,1 тыс. кв. м.

Что касается цен, то, по данным аналитиков, в ноябре 2017 г., по сравнению с ноябрем 2016 г., они выросли на 3,28%. Новостройки выросли на 2,58%, «вторичка» — на 4,04%. При этом, с января по ноябрь 2017 г. цены по всему рынку жилья росли больше — на 3,41%, в новостройках — на 2,67%, на вторичном рынке — на 4,21%, подсчитали аналитики. Рост цен продолжается, отметил Максим Марков.

Если говорить о сегментах, которые продаются лучше всего, то здесь аналитики оказались едины во мнении, что квартиры-студии точно не лидеры по популярности у покупателей, а также по росту цены.

Студии — это рисковый продукт для застройщиков, с ним нужно «угадывать». Уверенный рост идет в сегменте двух- и трехкомнатных квартир. Однокомнатные, условно, «стоят», а студии ощущают некоторое падение, — рассказал эксперт.

Это мнение подтвердили и представители банков. Как отметила начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования по Новосибирску ПАО «Сбербанк» Вера Невара, средний чек по ипотечным кредитам в этом году заметно увеличился, «что говорит о приобретении покупателями квартир большей площади».

С ней согласились и другие представители банков: директор по ипотеке ПАО «ВТБ24» Виктория Ферле, заместитель управляющего Новосибирским филиалом ПАО «Банк Уралсиб» Владимир Вовкудан и начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка Ирины Ярыгова тоже отметили рост среднего чека по ипотеке и связали его со снижением ставок, которое происходило не единожды за год у каждого банка.

Говоря о перспективах, банкиры заверили, что ипотека продолжит активно расти, предпосылок к повышению ставок нет, но есть тенденция к росту первоначального взноса, которая, однако, не пугает представителей банков, так как они отмечают, что для их клиентов комфортен не только текущий уровень в 15%, но и вероятный — в 20%.

Говоря о динамике продаж у застройщиков, аналитики отметили, что они растут:

Я привожу данные только по регистрации сделок в формате договоров долевого участия, мы не можем статистически мониторить продажи, которые происходят в рамках договоров кооперативов, а также по договорам инвестиционным. Но те остатки, которые мы видим у застройщиков, тоже говорят о том, что у застройщиков с продажами все хорошо. Нужно еще отметить, что мы зафиксировали на начало 2017 г. «навес» из нераспроданных квартир, которых, по нашим оценкам, было порядка 13 тыс., и сейчас они уже практически ушли с рынка. Фон по объему изъятия тех квадратных метров с рынка, которые нынешние застройщики предлагают, показывает хорошую, положительную динамику. Сейчас темп немного упал, в сентябре он был равен 11% в месяц, сейчас — 8%.  В тройке лидеров по регистрации сделок ДДУ на сегодняшний день — компании «Сибакадемстрой», «Стрижи» и «Вира-Строй». Примечательно распределение: традиционно, первая тройка колеблется в районе 18-20%. То есть три застройщика покрывают 20% рынка, первая пятерка — 30%, первая десятка — 40%. То есть первые 50 компаний в списке всех новосибирских застройщиков аккумулируют 80% рынка ДДУ, при том, что в базе — более 250 застройщиков. Значит, остальные 200 компаний покрывают всего 20% рынка. По всей видимости, через год-два мы столкнемся с ситуацией, когда получим падение в 50%, то есть половина застройщиков уйдет с рынка, в основном, конечно, несистемные, — поделился аналитикой «ДЕКАРТ,онлайн» Максим Марков.

Также свои данные привел независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, который сообщил, что за 10 месяцев 2017 г. Новосибирская область побила рекорд по падению ввода жилья, по сравнению с показателями по РФ и СФО. В России цифра упала на 5%, в Сибирском федеральном округе — на 12%, в Новосибирской области — более, чем на 20%.

С учетом того, что в декабре прошлого года в регионе было введено почти 600 тыс. кв. метров, вероятность того, что в этом году рекорд повторится, и мы каким-то образом нивелируем отставание, близка к нулю. Новосибирский рынок недвижимости продолжает падать по всем показателям: по количеству «долевиков», текущего строительства, ввода, за исключением ипотеки, которая растет. На протяжении двух лет Новосибирск последовательно падал по количеству новых домов. В четвертом квартале 2017 года произошел некоторый перелом — было начато 32 новых дома. При этом 2016 г. к 2015-му упал на 46%, а в 2017-й к 2016-му — еще на 20%. То есть количество заделов реально строящих домов снижается. Но если посмотреть по структуре, то получится, что у нас есть три рейтинга: компании-лидеры продаж, компании-лидеры по текущему строительству и лидеры по существующему заделу. В рейтинге 50 первых застройщиков Новосибирска есть 10 компаний, которые обеспечивают 40% всего строящегося жилья, также есть 10 компаний-лидеров по продажам (обеспечивающие также 40%), но проблема в том, что эти два списка не совпадают: те, кто продает, не имеет такого задела. Думаю, что к 2019 году первая двадцатка будет иметь 80% всего рынка — и по продажам, и по стройке, — рассказал эксперт.

Что касается цен, то, согласно прогнозам Сергея Николаева, ноябрь 2017 г. будет месяцем, когда новостройки покажут рост по всем сегментам. Задел из непроданных квартир, который был в начале года, по мнению аналитика, еще остался, примерно 40%, и он закончится примерно к третьему кварталу 2018 г., и с этого времени Новосибирск увидит устойчивый рост цен на недвижимость.

После аналитиков и банкиров высказались представители компаний-застройщиков («Сибакадемстрой», «ДСК КПД-Газстрой», ГК «Строитель», ЗАО «Береговое», «Девелопмент 54», «АКВА СИТИ»), которые сообщили о позитивных тенденциях и росте покупательского потока под конец года. Согласно их данным, продажи действительно растут, и в следующем году, на фоне увеличения цен, спада продаж пока никто не ожидает.

В завершении дискуссии директор по продажам «Сибакадемстрой» и председатель Комитета по недвижимости Динар Зарипов отметил, что сегодня уже видны предпосылки трансформации отрасли.

На мой взгляд, застройщики все больше и больше становятся продуктологами, я замечаю, что даже на комитете мы все больше говорим о квартирографии, удобстве и сервисе для покупателя, о том, как живет человек после того, как мы сдаем дома. Я считаю, что это хорошая, устойчивая тенденция. Думаю, через 3-5 лет рынок придет к тому, что нам будет, чем гордиться. Главное, что во главу угла становится клиент и сервис. 2017 год, на мой взгляд, подтолкнул к осознанию, что сервис — это модель 21 века, — заключил Динар Зарипов.