«Рост цены «квадрата» в новостройках Новосибирска в 2019-м точно будет двузначным»

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков

По информации аналитической системы «ДЕКАРТ.онлайн», где уже отражаются данные сплошного мониторинга всех предложений застройщиков, средневзвешенная цена квадратного метра в строящемся жилье в Новосибирске и всей агломерации в декабре 2018 г. составила более 63 тыс. руб.  

Напомню, в декабре 2017 г., цена «квадрата» была почти на 5 тыс. руб. ниже и составляла чуть более 58 тыс. руб. Таким образом, за двенадцать месяцев, с декабря 2017 по декабря 2018 г., прибавка составила 8,9%.

Такой взлет цены нам принесли фактически исключительно последние семь месяцев. В апреле прошлого года произошло неожиданное статистическое падение, которое вернуло рынок в целом к ценам начала года, к значению чуть ниже 58 тыс. руб. В мае был робкий рост. А вот начиная с июня мы получили рост цены «квадрата» почти на 8%. Это означает, что мы наблюдаем, динамику более процента в месяц!

Особо отмечу, что эти темпы роста цены в 9% годовых относятся к рынку в целом, с учетом цен строительных компаний, находящихся и в предбанкротном состоянии.

Если рассмотреть отдельно цены от компаний, входящих в так называемую «зеленую зону» нашего Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска, то рост за прошлый год там превысил 11%.

Если взять данные по продажам ведущих застройщиков, то показатели роста иногда зашкаливают и за 15%, и за 20% годовых. Традиционно обращу внимание на сопоставление прироста стоимости «квадрата» в новостройках Новосибирска с данными по инфляции за тот же период, а также с доходностью лучших инвестиционных инструментов прошлого года.

Инфляция в 2018 г., по окончательным данным Росстата, составила 4,3%. Соответственно, по сравнению с ними цена квадратного метра в стройке выросла более чем в два раза.

Теперь рассмотрим альтернативы новосибирским новостройкам.

Инвесторы, решившие вложиться в наиболее ликвидные российские бумаги в начале года, получили бы доходность на уровне 11,79%. Таким ростом завершает год индекс ММВБ (с 29 декабря 2017 г. по 28 декабря 2018 г.).

Россияне, купившие наличные доллары в конце 2017 г. и продавшие в конце декабря 2018 г., заработали бы 13% (расчеты на основе данных Сбербанка по котировкам наличной валюты). Если бы американская валюта была приобретена на бирже, то за год (в период с 29 декабря 2017 г. по 28 декабря 2018 г.) доходность составила бы 20,6% (по данным «Открытие Брокер»).

Следовательно, рост стоимости цены «квадрата» на рынке новостроек Новосибирска у самых надежных застройщиков сопоставим с лучшими показателями инвестиционной доходности, которая заведомо выше ставок банковских депозитов. Вот таким ростом порадовал рынок не только дольщиков, но возвращающихся в новостройки инвесторов.

Что же нас ждет в году наступившем?

На фоне продолжающегося ползучего роста себестоимости строительства уже проявляются эффекты от повышения НДС на 2% — например, дорожает бензин. Последние изменения 214 ФЗ обяжут многие проекты перейти во втором полугодии на банковское финансирование строительства, нагрузка которого прибавит к себестоимости еще 6-8%. Все это не оставляет шансов на умеренный рост цен.  

Мое экспертное предположение (ибо теперь нет оснований для взвешенных прогнозов) — что рост цены «квадрата» на рынке новостроек Новосибирска в 2019 г. точно будет двузначным.    

Такой потенциал роста и сделает рынок неоднозначным: для тех, кто его покинет, и для тех, кто найдет в нем себя, 2019 год станет судьбоносным. Однозначно лишь то, что к концу года это уже будет другой рынок новостроек Новосибирска.