Сохранили ресурс для рывка

В кризис компания «Сибакадемстрой Недвижимость» нашла новые возможности для заработка. Теперь уделяет больше внимания аренде и продаже земельных участков. С ее подачи изменилась схема оплаты риэлторских услуг в городе.

Мало кто знает, что единственный бизнес-центр в Первомайском районе принадлежит акционерам компании «Сибакадемстрой Недвижимость». Здание по новосибирским меркам крошечное — всего 3 тыс. кв. м. По словам генерального директора компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимира Голованова, это был эксперимент: «На росте рынка мы решились создать офисное здание в совершенно неподходящем, на первый взгляд, месте». Большая часть территории Первомайского района — это частный сектор, пустыри и ветшающие промбазы. Многоэтажная застройка там занимает всего несколько улиц.
Кто бы знал, что в кризис этот бизнес-центр станет для компании той самой заветной соломкой, которую успели вовремя постелить. По словам Владимира Голованова, в кризис, благодаря доходам от сдачи здания в аренду, агентству удавалось закрывать «минус» от риэлторской деятельности.

Продавать квартиры по «квадратам»
В начале 90-х гг. Владимир Голованов и двое его товарищей, тоже выпускники экономического факультета НГУ, пришли к руководству строительной компании «Сибакадемстрой» с предложением создать дочернюю компанию, с помощью которой можно было бы привлечь наличные деньги на строительство жилья. В советские времена «Сиб- академстрой» был крупнейшим строительным предприятием Сибири (с 1948 г. сдало в эксплуатацию более 1 млн кв. м). Но в начале 90-х гг. он не мог достроить объекты из-за кризиса неплатежей. «Однажды летом 1993 г. вся работа просто встала — не было денег, чтобы купить стройматериалы и заплатить рабочим, — вспоминает Владимир Голованов. — Теоретически-то деньги у компании были, ей задолжали множество юрлиц. Но настоящих, живых денег — ни одной купюры».
В основе идеи выпускников экономического факультета была схема облигационных займов. Выпускало заем отдельное юрлицо — «Сибакадемстрой Недвижимость», 90% которого принадлежало «Сибакадемстрою» (САС), а 10% — тем, кто придумали эту схему (в 2005 г. частные акционеры агентства выкупили у строительной компании ее долю). Стоимость каждой облигации приравнивалась к квадратному метру жилья. Это было удобно — если покупателю не хватало денег на оплату квартиры целиком, то можно было купить несколько кв. м на стадии котлована, а на завершающем этапе продать их застройщику. Облигации купили около 3 тыс. человек.
Существование агентства едва не оборвалось в один момент в 1997 г. «Работая по отработанной и прозрачной схеме, мы не заметили, как в стране само слово «ценная бумага» стало синонимом надувательства», — вспоминает Владимир Голованов. Однажды утром целая толпа держателей облигаций явилась в офис, предъявив бумаги к оплате. Их можно было понять — до этого прошла целая волна афер, пострадали вкладчики МММ, «Хопер Инвест» и многих других подобных компаний. Но безболезненно конвертировать облигации в деньги агентство «Сибакадемстрой Недвижимость» могло лишь для пары-тройки десятков человек — все привлеченные средства были вложены в стройку. Но желающих «вернуть кровное» оказалось намного больше. Чтобы расплатиться, пришлось прибегнуть к заимствованиям: часть удалось занять в банках, часть выплатили за счет продажи построенных квартир.
Структура, созданная исключительно для привлечения денег в новостройки САС, к началу 2000-х гг. превратилась в универсальное агентство. Отчасти этот процесс был связан с оказанием услуг материнской компании. В те годы САС распродавала огромное количество ставших ненужными ей разно- образных объектов: от заводов ЖБИ до автобаз и мастерских. И «Сибакадемстрой Недвижимость» помогала осуществить эти сделки, лавируя между подчас противоположными запросами покупателей. Владимир Голованов: «Одному требуется склад с отдельным въездом — значит, приходится строить стену, другому нужны ж/д пути именно к этим воротам, а третий печет булочки — следовательно, по розе ветров его помещение должно быть в определенной части площадки».
Поиски новых источников заработка
В кризис количество сделок на рынке недвижимости сократилось в разы. Каждое третье агентство недвижимости в Новосибирске закрылось. Остальные безжалостно избавлялись от всего, что не приносит сиюминутную прибыль. «Сибакадемстрой Недвижимость» тоже пришлось оптимизировать расходы. Компания закрыла один из офисов в центре, общее число сотрудников уменьшилось почти на четверть, зарплаты оставшимся были снижены. По словам Владимира Голованова, первые месяцы 2009 г. агентство работало в минус. После оптимизации, освоения новых направлений пришло к нулевой рентабельности. Однако дальше заниматься оптимизацией он не планирует.
«Конечно, мы легко могли бы добиться эффективности, сократив все «лишние» затраты, но так жаль уничтожать то, во что было вложено столько усилий, например, увольнять отличных сотрудников или отказаться от Аналитического центра — это же основа будущего роста при благоприятной конъюнктуре», — объясняет он.
Владимир Голованов признает, что, возможно, ошибается, не желая сокращать затраты и дальше. Но его выбор — поиск новых источников заработка. В первую очередь обратил внимание на те сегменты рынка, которые пострадали от кризиса в меньшей степени, например на аренду. «Помещения для ведения бизнеса, пусть и меньшей площади, все же требовались, — говорит он. — Аренда помещения на порядок дешевле его покупки, и вознаграждение риэлторов также меньше в разы. В «тучные годы» аренда считалась несерьезным заработком, мелочевкой, но на спаде отношение к ней изменилось». Еще одна новая возможность — посредничество в продаже участков в будущих коттеджных поселках.
На падающем рынке агентствам пришлось яростно сражаться за редких покупателей — в ход шли снижения комиссионных, различные акции. «Сибакадемстрой Недвижимость» не осталась в стороне и в январе 2009 г. предложила акцию «Банк дешевых квартир» — агентство обещало покупателям подыскать самые дешевые квартиры как из своей базы, так и из баз других агентств. Владимир Голованов оценивает акцию как «удачную», но оговаривается, что главный итог — не экономический, а «моральный»: «К началу 2009 г. на рынке воцарился всеобщий пессимизм, шли сокращения, люди искали любую подработку, а благодаря «Банку дешевых квартир» у агентства появились клиенты, пошла работа».
Главным достижением агентства за время кризиса Владимир Голованов считает изменение схемы оплаты услуг риэлторов. В Новосибирске комиссию риэлтору платил только покупатель, в то время как в большинстве крупнейших городов за услугу платит каждый участник сделки. О необходимости изменить существующую практику говорилось давно. Но всегда находились мелкие игроки, готовые бесплатно обслужить продавца. Падение спроса стало шансом исправить положение. Предложение «Сибакадемстрой Недвижимости» было обсуждено на собрании Новосибирской ассоциации риэлторов и доведено до всех участников рынка. С весны 2009 г. комиссионные распределяются поровну между продавцом и покупателем. Новая схема оплаты снизила нагрузку на покупателей жилья и тем самым стимулировала продажи.
«Нынешнюю ситуацию для выживших агентств недвижимости можно определить как шаткое равновесие», — отмечает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее словам, компании либо подчистую сократили сотрудников и прочие расходы, либо балансируют на грани рентабельности. Для «Сибакадемстрой Недвижимости» положение смягчается ролью лидера рынка, а также дополнительным источником доходов. «Риэлторы, как голодные тигры, с надеждой ждут осени — возможно, первые признаки роста мы увидим уже в сентябре», — надеется она.

«Сибакадемстрой Недвижимость»
Основана в 1994 г. Владельцы — физические лица, в том числе генеральный директор Владимир Голованов. Финансовые показатели не раскрываются. Количество офисов — 11 (из них 10 — в Новосибирске).
В компании работают 190 штатных сотрудников.
В Топ-листе «ДК» по итогам 2009 г. заняла четвертое место среди агентств недвижимости города.