Строителям не хватает покупателей

эксперты
Владимир Анисимов
руководитель департамента строительства и ЖКХ
Павел Воронкин
заместитель гендиректора «Роснефтегазстрой-Академинвест»
Федор Голованов
специалист аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость»
Алексей Джулай
директор компании «Дискус плюс»
Елена Ермолаева
директор RID Analytics
Ольга Кылосова
главный инженер «Первого Строительного Фонда»
Владимир Литвинов
генеральный директор компании «Северная группа»
Евгений Митрофанов
президент юридической фирмы «Фонд защиты прав инвесторов»
Александр Михайлов
директор строительной компании «Союз-10»
Александр Назаров
генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом»
Джемиль Сальме
председатель Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области
Андрей Поляков
управляющий регионального отделения концерна ЛЭК в Новосибирске
Леонид Сидоренко
директор строительной компании «Энергомонтаж»
Сергей Сидоренко
председатель совета директоров «Региональной Строительной Компании»
Зафар Умаров
директор агентства недвижимости «Акрополь»
Дмитрий Яковлев
генеральный директор компании- застройщика «Город в городе»

Впервые за десять лет строители вынуждены снижать цены, констатирует специалист аналитического центра «Сиб­академстрой Недвижимость» Федор Голованов. По его словам, цены предложения снизились на 1,5% до 49,93 тыс. руб. за кв. м. Причиной стало резкое падение покупательского спроса из-за прекращения выдачи ипотечных кредитов.

Реальные цены сделок совершаются с дисконтом не 1-2% к ценам предложения, а все 20–30%, говорит директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров. «Деньги нужны строителям как воздух, а продаж нет», — объясняет он причины снижения цен.

Готовые объекты стоят, продолжая поедать бюджеты строителей на их содержание, поясняет директор RID Analytics Елена Ермолаева. Застройщики брали кредиты на покупку земли и увеличение производственных мощностей — в кризис это мертвые активы, не дающие никакой прибыли.

«Продажи упали в пять раз», — сетует директор строительной компании «Энергомонтаж» Леонид Сидоренко. По его словам, из двух тысяч построенных в этом году квартир сейчас продано чуть больше половины. Падение спроса катастрофическое, резюмирует он.

«Мы готовы идти на серьезные уступки при прямых переговорах, но покупатель просто отсутствует. Одна квартира с рассрочкой платежа, проданная за прошлый месяц, — не в счет», — соглашается с ним директор одной из крупных строительных компаний, попросивший не указывать его имени и название компании.

По данным председателя Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Джемиля Сальме, платежеспособный спрос на жилье в Новосибирске и области в октябре упал на 30–35%. По его мнению, по итогам ноября снижение спроса на жилье достигнет 50–60%.

Главным источником финансирования для компании были средства дольщиков: как только банки прекратили выдачу ипотечных кредитов, продажи встали, объясняет инженер «Первого Строительного Фонда» Ольга Кылосова.

Инвесторы, готовые вкладывать свободные деньги в новостройки, ушли с рынка, рассказывает председатель совета директоров «Региональной Строительной Компании» Сергей Сидоренко. По его данным, инвесторы совершали до 30–40% сделок. Рынок новостроек разочаровал их: те, кто вложился в новостройки год-два назад, сейчас не могут продать квартиру и зафиксировать прибыль. В дальнейшем спрос на жилье восстановится, но вкладываться сегодня на стадии котлована слишком рискованно, велика опасность недостроя, подчеркивает Сидоренко.

Текущая рыночная ситуация абсолютно неблагоприятна для реализации, убежден Дмитрий Яковлев, генеральный директор компании-застройщика «Город в городе». По его мнению, отсутствие четких и прогнозируемых рыночных индикаторов не позволяет просчитать эффективность будущих проектов. «Даже при снижении цен на строительные материалы себестоимость строительства может вырасти вдвое — из-за роста ставок по кредитам для корпоративных заемщиков», — поясняет Яковлев.

Распродажа квартир с дисконтом оборачивается снижением рентабельности для строительных компаний, соглашается Сергей Сидоренко. Те объекты, что выставлены на продажу сегодня, строились из стройматериалов по вчерашним, достаточно высоким ценам, подчеркивает собеседник.

Сальме говорит о кризисе неплатежей. Затишье на стройплощадках привело к срыву сроков выполнения взаимных финансовых обязательств участников строительного процесса, поясняет он.

Количество дел в арбитраже из-за неплатежей растет, подтверждает президент «Фонда защиты прав инвесторов» Евгений Митрофанов.

До сих пор застройщики строили за счет нескольких источников: собственных средств, кредитов и денег дольщиков. По словам заместителя генерального директора «Роснефтегазстрой-Академинвест» Павла Воронкина, средства дольщиков по отдельным объектам компании составляли до 90% финансирования. «Сейчас же главным ресурсом остались собственные деньги», — поясняет собеседник.

Девелоперы стремятся привлечь соинвесторов, продать часть земельных площадок, проектов на начальной стадии, добавляет Елена Ермолаева. По ее словам, за последние месяцы количество предложений о покупке или соинвестировании их проектов, рассылаемое по почте, приближается к уровню спама. Строительный рынок расслаивается, отмечает Ермолаева: пока большая часть девелоперов сворачивают проекты, редкие обладатели свободных средств скупают площадки у менее удачливых конкурентов.

Так, санкт-петербургский холдинг ЛЭК (в регионах работает как INFORT) намерен приобретать новые земельные участки, сообщил управляющий регионального отделения концерна ЛЭК в Новосибирске Андрей Поляков. По его словам, компания намерена ближайшие 6-7 лет сдавать 120–150 тыс. кв. м жилья ежегодно. Кризис на компании ЛЭК не отразился: финансирование идет в основном за счет средств акционеров, а не через кредиты банков, пояснил собеседник.

Банки практически полностью прекратили кредитование строителей, отказывая по уже выделенным кредитным линиям, сетует директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов: «Строители оказались между молотом и наковальней: нужно срочно найти деньги, чтобы рассчитаться с банками, и для завершения начатых строек приходится распродавать уже построенное жилье».

В условиях отсутствия ипотеки строители пытаются стимулировать спрос, предлагая программы рассрочки. Так, концерн «Сибирь» предлагает покупателям двух-и трехкомнатные квартиры в рассрочку платежей до полугода. Покупатель должен внести в качестве первоначального взноса для двухкомнатных квартир 30% от стоимости жилья, для трехкомнатных — 20%. Далее цена фиксируется на «льготный период» — 40 дней. С 41 дня начисляется удорожание на остаток. Для двухкомнатных это 2% в месяц, для трехкомнатных — 1,5% в месяц на остаток невыплаченной суммы.

Областные власти убеждены, что строители могут обойтись без банковских кредитов, а за счет средств одних лишь дольщиков.

«Себестоимость квадратного метра в кирпичном доме сегодня составляет 26 тыс. руб., на первичном рынке готовая квартира уходит уже по цене 45 тыс. руб. за кв. м, а на вторичном — за 55 тыс. руб.», — рассуждает руководитель департамента по строительству и вопросам ЖКХ Владимир Анисимов. По его словам, если строители продадут только половину квартир, это позволит профинансировать стройку в полном объеме.

Застройщики с Анисимовым не согласны. Строить на деньги дольщиков крайне рискованно из-за нерегулярного поступления средств, возражает Михайлов: «Пока строительная компания собирает деньги, цены на ресурсы меняются, мощности простаивают. В результате сроки строительства срываются, а недовольные дольщики становятся головной болью властей».

Реализовать проект на средства дольщиков — задача чрезвычайно рискованная и сложная, в особенности если речь идет о масштабном проекте, подчеркивает Яковлев. Строителям необходимо обеспечить стабильное поступление средств, что возможно лишь в случае очень четких, равномерных продаж, поясняет он. «А большая часть квартир продается на завершающих стадиях строительства или уже после сдачи дома в эксплуатацию», — добавляет он.

По мнению Сергея Сидоренко, возможность строить в основном за счет дольщиков есть лишь у компаний, специализирующихся на застройке жилья эконом-класса, таких как «Дискус плюс» и «Энергомонтаж», в том числе и за счет освоения сразу масштабных участков, когда главные инвестиции в инженерные сети уже сделаны.

Строительство финансируется за счет средств дольщиков, банковскими кредитами компания практически не пользуется, подтвердил «ДК» директор «Дискус плюс» Алексей Джулай. Падения спроса компания не ощутила — сейчас потенциальному покупателю придется ждать очередь четыре месяца. Высокий спрос Джулай объясняет его низкой стоимостью — квартиры в строящихся домах стоят от 25 тыс. руб. за кв. м. Удерживать низкие цены «Дискус плюсу» удается за счет собственной производственной базы (в состав входит ЗЖБИ-6). Сейчас «Дискус плюс» строит панельные дома на Плющихинском ж/м, окраине Октябрьского района.

Продажи жилья эконом-класса хотя и снизились, но все же не прекратились, соглашается Воронкин. Для тех, кто нуждается в жилье, квартиры эконом-класса были и остаются самыми востребованными.

По итогам 2007 г. в Новосибирске было сдано в эксплуатацию около 900 тыс. кв. м жилья. В 2008 г. власти запланировали сдачу не менее 1 млн кв. м. По мнению Умарова, объекты, на которых работы уже начались, скорее всего, будут завершены. Именно они составят основное предложение первичного рынка в следующем году, полагает Умаров. Однако проекты, где строители еще не вышли на площадку, придется отложить до лучших времен из-за сокращения объемов финансирования, прогнозирует риэлтор.

«Энергомонтаж» выполнил план: по итогам 2008 г. компания введет в эксплуатацию 109 тыс. кв. м жилья, — отмечает Леонид Сидоренко. — Но в 2009 г. объемы ввода будут снижены».

Кылосова также отмечает о сокращении объемов строительства: «Если раньше закладывали дом и работали сразу на всех площадях, то сейчас вынуждены ограничиваться работой над одним-двумя подъездами».

Сальме говорит о первой волне сокращений персонала. По его данным, строительные компании и заводы стройиндустрии уволили около 10–15% сотрудников. Предприятия, ранее работавшие в три смены, перешли на односменный режим.

Из-за проблем с финансированием подавляющее большинство проектов на начальной стадии приостановлено, подытоживает Яковлев. По его мнению, сокращение ввода уже в 2009 г. приведет к значительному росту спроса и (после стабилизации на финансовом рынке) росту цен.

Проект «Город в городе» предполагает реализацию крупного девелоперского проекта на территории Новосибирского жирового комбината емкостью около 230 тыс. кв. м недвижимости. Ранее начать строительство планировалось летом 2010 г. «У нас будет время выбрать лучшее время для старта», — рассказывает Яковлев.

Временное снижение спроса не говорит об исчезновении дефицита жилья, сформировавшегося еще с советских времен. Сегодня спрос отложен, указывает генеральный директор компании «Северная группа» Владимир Литвинов. Цены на недвижимость будут только расти, убежден он.

«Ситуация неопределенности заставляет корректировать первоначальные планы как игроков рынка недвижимости, так и инвесторов, — отмечает генеральный директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. — Однако недвижимость остается самым надежным инструментом для инвестора, конечно, при условии правильного выбора объекта».

Государство решило помочь застройщикам. Постановление «О мерах по стимулированию жилищного строительства в 2008-2009 гг.» определяет размеры и сроки платежей, которые будут получать девелоперы за выкупаемые государством в рамках социальных программ квартиры.

Теперь квартиры будут приобретаться на первичном рынке, а не на вторичном, как было раньше. По мнению властей, это позволит сохранить необходимый для успешного функционирования рынка уровень спроса в сегменте новостроек. Эти меры недостаточны, считают сами застройщики.

«В 4-ом квартале компания продала 200 квартир по социальным программам, из них 100 — Министерству обороны для военнослужащих и 100 как социальное жилье», — отмечает Леонид Сидоренко. Но это лишь 10% от объемов ввода компании.

Работать по муниципальному заказу выгодно — квартиры продаются оптом, поясняет Михайлов. Власти ориентированы на покупку самого дешевого жилья, в то время как большая часть (70–80%) застройщиков строит жилье бизнес-класса и выше.