Татьяна Гениберг: «Формат гипермаркетов и супермаркетов снижает эффективность»

Какие основные тенденции прослеживаются на рынке недвижимости весной этого года?

Можно сказать, что в прошлом году новосибирский бизнес «сжался» как мог, часть игроков рынка вовсе ушла. В итоге некоторые сегменты рынков высвободились. Весной этого года начинается экспансия московского бизнеса в регионы.  Федеральные сети идут в регионы, региональные развивающиеся сети выходят на межрегиональный уровень.

Новосибирск чем-то отличается в этом от остальных регионов или городов?   

Разговаривая с федеральными сетевиками, мы понимаем, что политику экспансии они реализуют достаточно интенсивно в европейской части России. Идут в Самару, Екатеринбург, Нижний Новгород и так далее. В восточную часть начинают заходить зачастую через Новосибирск – самый крупный город за Уралом.

Если подробнее остановиться на отраслевой структуре развивающихся сетей, то можно констатировать, что основу спроса на арендуемые площади в 2015 году составили компании, занимающиеся продуктами питания (50%) и товарами для дома (11%). Также выросла доля логистики, до 18,7%, фармацевтики – до 3,5%. Одновременно наблюдалось резкое уменьшение сегментов «автокомпонены» (практически до 0%), «одежда и обувь» до 0,8%, что связано с кризисной ситуацией в этих секторах.

У нас в Новосибирске активно развивается продуктовый ритейл: Магнит, Холидей, Ашан, Metro Cash&Carry. Входит в Новосибирск X5 Retail Group. Х5 в начале апреля приобрели местную сеть «Авоська». Монетка планирует вдвое увеличить свое присутствие в Новосибирске с 10 до 20 магазинов.

Формат гипермаркетов и супермаркетов снижает свою эффективность в связи со снижением покупательной способности населения и объемов закупок продуктов питания. Можно сказать, что супермаркеты начинают «умирать». Так «Магнит» в 1 полугодии 2015 г. получил LFL продажи в следующей структуре: Магнит у дома – 11,9%, Магнит семейный – 8,9%, Гипермаркеты Магнит – 8,7%; X5 Retail Group: «Пятерочка» (формат «У дома») – 20,1%, «Карусель» (гипермаркеты) – 10,1%, «Перекресток» (супермаркеты) –  7,2%. На основе этих данных сети делают выбор в стороны форматов магазинов «У дома». И их уровень значительно меняется, они превращаются в чистые, аккуратные магазины со свежими продуктами и широким ассортиментом.

В связи с этим становятся востребованными торговые площади размером 200-400 кв. м, первый этаж, с высоким трафиком. Сети открывают достаточно много таких магазинов, до 20 и более в одном городе.

Так как сети зачастую не в состоянии купить в собственность такое количество торговой недвижимости, то будут преимущественно ее арендовать. Хотя есть примеры выхода новосибирских девелоперов к этим сетям с предложением по строительству для них торговых зданий в формате build – to – suit. 

При определении арендной ставки такие арендаторы  опираются на жесткие расчеты проходимости места, среднего чека покупки, расчета выручки и, исходя из этого, предлагают собственнику обоснованную рассчитанную арендную ставку, практически не торгуясь.

Такие компании выбирают лучшие помещения по низким ценам на первых этажах с высоким трафиком. Они избегают уплаты обеспечительного платежа (месячного и более), добиваются включения в договор ограничения по росту арендных платежей в будущем не более чем на 5%.

Необходимы становятся склады и логистические центры для таких компаний, которые они часто строят самостоятельно. В отношении других развивающихся сегментов торговли можно отметить:

• DIY (Do It Yourself, "Сделай сам"), Leroy Merlin (2 гипермаркета, входит в группу компаний Adeo),  Домострой и др. Развиваются в связи со склонностью населения самостоятельно выполнять необходимые строительные работы в целях экономии на оплате услуг строительных компаний.
• Мясные и молочные лавки («Белый замок», НМК, «Торговая площадь» и др.), которые рассматривают помещения от 20 кв. м с отдельным входом в местах с высокой проходимостью или предпочитают снимать небольшую площадь в продуктовых магазинах. 
• В Новосибирск идут крупные сети, реализующие одежду низкого ценового сегмента: секонд хэнды с европейской одеждой. «Оседают» по городу часть торговцев с бывшей гусинобродской барохолки, занимающие от 500 кв. м. 
• Сетевые федеральные компании эконом-сегмента («Охапка», «Fix Price») ведут тренд на развитие, несмотря на то, развивается ли экономика или она в стадии кризиса. У них есть четкие планы по количеству открываемых точек в регионах в год и они обязаны их выполнить. Они берут преимущественно первые этажи с хорошим трафиком и низкой ценой аренды – 500-600 руб./кв. м.

 

Отличительной чертой можно отметить, что новые московские и местные игроки очень демпингуют и снижают арендную ставку. В процессе торгов ставка может быть снижена в 2 раза от первоначально озвученной.

Продолжается развитие новых брендов компании Ашан (Каждый день), Атак (В шаге от вас), Metro Cash&Carry (Фасоль-франчайзинг-магазин «У дома»).

В 2015 году о выходе на рынок заявили несколько сетей. Среди них были как новые российские бренды: Mast (одежда, INCITY), BroscoJewelry (ювелирные салоны), Ферма.рф и «Это у нас семейное» (фермерские продукты), Goood’sHouse (товары для дома), Take away (одежда), так и новые международные сети: John Varvatos (одежда и парфюмерия), Tallinder, (одежда), Rookie (детский спортивный магазин), Euroshop (магазин фиксированных цен).

Об экспансии в 2016 году заявили операторы и других категорий (Детский Мир, KupiVIP, Intersport), премиум бренды (Furla (аксессуары), Hugo Boss (одежда и парфюмерия).

Потенциально могут войти такие сети как Armani Exchange, Uniqlo, Hollister, Gap, Desigual (одежда), New balance (спортивная обувь), NYX (профессиональная косметика), Jo Malone (парфюмерия), Undiz (белье), Decathlon (спортивные гипермаркеты).

В целях удержания и повышения потока посетителей сети начинают  экспериментировать с форматами:

• X5 RetailGroup открывают газетные киоски «Роспечати» в магазинах сети «Пятерочка»;
• Х5 запускает сеть дешевых кафе «Вкусная кухня» в прикассовой зоне гипермаркетов «Карусель»;
• Ресторанный холдинг GinzaProject создает сеть «ресторанов на колесах» под брендом GinzaTruck (приготовление еды в фургонах. Отличие от разогрева);
• Российская компания MelonFashionGroup будет развивать магазины молодежной одежды befree в новом формате «фэшн-гипермаркетов», площадь магазинов будет увеличена для флагманских магазинов с 300 до 800 квадратных метров. В новой концепции будут открываться универмаги в крупнейших торговых центрах городов-миллионников;
• Появился формат аптечные супермаркеты (в Новосибирске, ул. Мичурина, 25, рядом с ТРЦ «Галерея Новосибирск»), площадью от 500 кв. м;
• Появляются новые форматы недорогих ресторанов быстрого питания (Hotdogger входит в Новосибирск – совместное производство хот-догов и блюд быстрого питания, снимают не более 50 кв. м. на первых этажах. Приготовление блюд на вынос и небольшое кафе).

А какой сегмент коммерческой недвижимости пострадал больше всего – складские, офисные или торговые помещения?

Конечно же, офисные. Их настроили значительно больше, чем нужно. Наблюдается явный кризис перепроизводства. Часть из них собственники сейчас начинают переформатировать с целью иного использования. Тем более, в нашем городе традиционно торговля являлась точкой роста, логично, что на торговых и складских помещениях кризис отразился в меньшей мере. Производственные площади для местных изготовителей сейчас если и требуются, то небольшие – до 200 кв.м. А вот если из Москвы производственники идут – например, швейная фабрика заходит, то не менее 1000 кв. м. требует.

Что сейчас выгоднее бизнесу – арендовать площади или приобретать их в собственность?

Выгоднее арендовать. Предприниматели не хотят «омертвлять» капитал в недвижимости, да и арендные ставки достаточно льготные. Хотя начинают появляться мелкие инвесторы, готовые купить недвижимость по 20-40 тыс. руб./кв. м. Они в этой ситуации будут в выигрыше. Но собственники не готовы продавать объекты по такой низкой цене.

Каков прогноз на ближайшее время? Когда ситуация на рынке стабилизируется?

Такая ситуация в экономике и на арендном рынке сохранится еще долго, в течение не менее чем 4 лет. Арендный бизнес свои тенденции сохранит, экспансия москвичей и рост местных крупных игроков продолжатся.