Торговые площади привлекают частных инвесторов

В последние годы недвижимость стала популярным инструментом для инвестиций. Инвесторы оценили стабильный рост цен и низкие риски. По итогам прошлого года доходность инвестиций в наиболее ликвидные объекты недвижимости достигла 100% годовых. В краткосрочной перспективе наибольшие показатели доходности стоит ожидать от торговой недвижимости, убеждены аналитики и участники рынка. эксперты
Ольга Беленькая
аналитик «Финама»
Сергей Дьячков
управляющий партнер DSO Consulting
Алексей Касимов
директор сети «Сибириада»
Александр Крымко
директор строительной компании «Атон»
Александр Назаров
директор риэлторской компании «БрокерКом»
Александр Ракшин
директор сети «Мария Ра»
Тимур Тагиров
директор агентства недвижимости «Эрмитаж»
Павел Смелов
директор по маркетингу АН «Сибакадемстройнедвижимость»
Зафар Умаров
директор агентства недвижимости «Акрополь»
Валерий Червов
гендиректор концерна «Сибирь»  Сколько можно заработать на росте цен на недвижимость?
Каковы ожидаемые показатели доходности по итогам текущего года?
Какие сегменты наиболее привлекательны для мелкого и среднего инвестора?
Какие риски ожидают инвесторов на рынке недвижимости?

«Вусловиях, когда банковские депозиты еле-еле обгоняют инфляцию, ПИФы акций и облигаций не всегда доходны, золото растет в цене медленно, а инвестиции в предметы искусства чрезвычайно рискованны, недвижимость является доходным и надежным инструментом», – убежден директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров.

По шкале «доходность – риск» инвестиции в недвижимость сопоставимы с рынком акций, значительно отдаляясь от более консервативных финансовых инструментов, особенно при приобретении жилья в долг с целью последующей перепродажи, полагает аналитик «Финама» Ольга Беленькая. По ее мнению, набор инвестиционных возможностей для населения в России хотя и беден, но профессиональные участники рынка ценных бумаг могут предложить инструменты с более сбалансированным сочетанием доходности и риска (комбинации «голубых фишек», акций второго эшелона, корпоративных облигаций и т.д.). Тем не менее интуитивно недвижимость представляется многим инвесторам более понятным и надежным инструментом инвестирования, чем, к примеру, фондовый рынок, замечает Беленькая.

За прошедший год наибольшие темпы роста цен были на торговые площади, отмечает Умаров. По его данным, наиболее ликвидные объекты подорожали на 60% и более, а с начала текущего года – на 20-25%. Офисные помещения дорожали не столь стремительно: за прошедший год рост составил около 50%, за 2007 г. – на 15-20%. Повышение цен на жилье с начала прошлого года составило в среднем 70%.

Значительный рост цен на коммерческую недвижимость привлекает все новых игроков. Застройщики, до сих пор ограничившиеся строительством жилья, стремятся реализовать также и проекты офисных и торговых центров.

Именно офисная и торговая недвижимость привлекала наибольшее количество инвесторов и девелоперов, отмечает Умаров. По его мнению, это объясняется как меньшими сроками окупаемости объектов, так и меньшим порогом вхождения на рынок. Проекты гостиничной недвижимости, логистических комплексов дольше окупаются и требуют большего объема инвестиций, привлечения конкретного оператора, рассуждает собеседник.

Небольшие торговые помещения дорожают быстрее всего

Наиболее перспективной нишей для инвестирования в краткосрочной перспективе эксперты называют площади под торговую и торгово-развлекательную недвижимость.

Именно в этом сегменте наблюдается наибольшая нехватка площадей. Ритейл – один из перспективных и быстроразвивающихся отраслей экономики (по данным Росстата, оборот розничной торговли Новосибирской области за январь-апрель 2007 г. по отношению к аналогичному периоду прошлого года вырос на 6,3% и составил 58,9 млрд руб.). Местные торговые сети стремятся расширить свои площади, открыть новые магазины, а региональные и федеральные ритейлоры – войти в город.

Новосибирск вызывает колоссальный интерес у федеральных сетей – одежных, продуктовых, аптечных, DIY и т.п., рассказывает директор по маркетингу АН «Сибакадемстройнедвижимость» Павел Смелов. По его словам, агентство регулярно получает заявки на аренду или покупку площадей в центре города или по основным торговым улицам. Однако свободных площадей практически нет, а существующие предложения слишком дороги, поясняет риэлтор.

Неудовлетворенный спрос порождает новые рекорды цен, констатирует директор риэлторской компании «БрокерКом» Александр Назаров. По его словам, отдельные помещения под стрит-ритейл, расположенные в центральной части города по основным торговым улицам – таким, как Красный проспект, Ленина, Вокзальная магистраль, Советская, уже предлагаются собственниками по цене $18 тыс. за кв. м. «Дефицит площадей столь велик, что ритейлоры, испытав первый шок, все же начинают изучать эти предложения. Возможно, в ближайшее время уже будут совершены первые сделки по таким ценам», – прогнозирует Назаров.

По данным Зафара Умарова, в начале прошлого года максимальные цены на торговые площади в центре города на вторичном рынке составляли около $5000-7000 за кв. м. Сейчас за такие деньги найти помещение в центре сложно.

Инвестиции в помещения под стрит-ритейл – лидеры по доходности, разъясняет управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его словам, покупка таких площадей на стадии строительства способна принести как минимум 30-50% годовых. Доходность торговой недвижимости как арендного бизнеса Дьячков оценивает в 25% годовых. Торговый центр, говорит Дьячков, можно окупить за 4-5 лет.

Умаров еще более оптимистичен: «При относительно равной себестоимости строительства офисных и торговых помещений ставки аренды по торговым в среднем выше в два раза». Окупаемость торгового помещения при сдаче в аренду может составлять 3-4 года, считает он.

Максимальные ставки аренды на торговые площади, по данным Назарова, сейчас составляют около 6000 руб. за кв. м в месяц. В начале 2006 г. верхняя граница ставок составляла не более 4000 руб. за кв. м.

Ритейлоры увлеклись строительством

Местные ритейлоры не готовы покупать площади по ценам вторичного рынка и решили сами освоить высокодоходное строительство.

Так, крупнейшая алтайская розничная сеть «Мария Ра» в течение года планирует построить не менее девяти крупноформатных магазинов общей площадью более 77 тыс. кв. м в Новосибирской и Кемеровской областях. Александр Ракшин, директор сети «Мария Ра», объясняет намерение компании заняться строительством магазинов высокими ценами на готовые торговые площади: «Единственная возможность расширить розничный бизнес и сохранить показатели рентабельности – это строительство магазинов с нуля».

Ранее строить крупноформатные магазины также начал кузбасский ритейлор «Кора», до 2006 г. развивавшийся как сеть продуктовых супермаркетов с площадью торгового зала около 1000 кв. м. Сейчас в планах компании – строительство ТЦ и ТРЦ в Томске, Барнауле и Новосибирске.

«Холидей Классик», ранее заявлявший о намерении сосредоточиться исключительно на ритейле, также строит несколько магазинов в левобережной части города. По мнению директора сети «Сибириада» (входит в «Холидей Классик») Алексея Касимова, строительство собственных ТЦ помогает решить проблему расширения сети и освоить новый высокодоходный и пока не насыщенный рынок.

Сергей Дьячков считает действия ритейлоров оправданными. Несмотря на обилие заявленных проектов, ниша торговых помещений до сих пор малоконкурентна – рост ввода торговых площадей пока отстает от роста спроса, утверждает Дьячков.

По данным DSO Consulting, в 2006 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось 500 кв. м торговых площадей (для сравнения: в Казани на 1000 чел. приходится около 700 кв. м, в Москве – более 1000 кв. м.). За истекший год в Новосибирске было введено около 150 000 кв. м в ТЦ. Объем строящихся торговых площадей сейчас составляет до 1,5 млн кв. м, из них на крупные торговые центры площадью свыше 20 тыс. кв. м приходится не менее 800 тыс. кв. м. С введением заявленных площадей цены и ставки снизятся, а сроки окупаемости возрастут, убежден Дьячков.

Офисная недвижимость теряет лидерские позиции по доходности

В течение последних нескольких лет с точки зрения инвестиционной привлекательности среди коммерческой недвижимости лидировали офисные помещения. Строительство офисного центра казалось делом легким и заведомо успешным, говорит Тимур Тагиров, директор агентства недвижимости «Эрмитаж»: «Не требовалось концепции, планировки, удобных подъездов как для торговых центров. Считалось, что можно построить практически любое здание в центральной части или по магистралям. Неудивительно, что сегмент офисной недвижимости наиболее близок к насыщению».

По данным участников рынка, сейчас ставки и цены на офисы замедлили свой рост. Назаров считает, что среднегодовой рост ставок аренды составляет около 10-15%, что сопоставимо со значениями инфляции. По его оценке, в среднем ставки аренды на новые офисы составляют около 1000 руб. за кв. м, девелоперы строящихся офисов класса А заявляют ставки от 1300 руб. за кв. м и выше. Цены продажи за год на дорогие офисы выросли с 120 до 150 тыс. руб. за 1 кв. м, говорит Назаров.

Постепенно рынок офисных помещений переходит от развивающегося к цивилизованному, и сроки окупаемости офисных площадей увеличиваются. Сейчас стандартные сроки окупаемости составляют до 7 лет, поясняет Умаров. По его прогнозу, с насыщением рынка, к концу 2008 г. рынок офисных площадей ожидает снижение ставок аренды.

Жилье останется инвестиционно-привлекательным в ближайшие годы

Для самых мелких инвесторов наибольший интерес за счет низкого порога вхождения представляют инвестиции в жилье. Жилье зарекомендовало себя как доходный инструмент с низкими рисками, считает Павел Смелов.

По данным RID Analytics, среднерыночная доходность инвестиций в жилье за прошлый год составила 50-70%. В оценке перспектив дальнейшего роста цен аналитики расходятся, апеллируя к опыту московского рынка, сейчас переживающего коррекцию после периода бурного роста.

По мнению директора строительной компании «Атон» Александра Крымко, спрос на жилье останется неудовлетворенным еще не один год. Во-первых, благодаря развитию ипотеки, а во-вторых, значительную роль играет отложенный спрос. «Во многих семьях потребность в просторном, современном жилье накапливалась годами», – подчеркивает строитель.

Гендиректор концерна «Сибирь» Валерий Червов с ним не согласен. Если в Новосибирске будет ежегодно сдаваться по 1 млн кв. м жилья (в 2006 г. сдано 829 тыс. кв. м, прогноз на этот год – не менее 1 млн кв. м. – Прим. ред.), то спрос в значительной степени будет удовлетворен, полагает он. Рост цен на квартиры замедлится и в дальнейшем сравняется с показателями инфляции, прогнозирует Червов.

В краткосрочной перспективе инвестиции в жилье оправданны, полагает Тагиров. Он не видит причин для резкого скачка цен на новосибирскую недвижимость в ближайшие год-два. Если основные макроэкономические показатели не претерпят резких изменений, то существенных колебаний стоимости жилой недвижимости быть не должно, считает Тагиров.

детали
Хроника ценовых рекордов
В мае 2006 г. помещение магазина «Школьник» при стартовой цене в 16 млн руб. было продано за 109 млн руб. Таким образом, 1 кв. м обошелся победителю аукциона в 245 тыс. руб., т.е. почти в $9000. В сентябре 2006 г. помещение парикмахерской «Мечта» площадью 155 кв. м «ушло» за 70 млн руб., то есть по 452 тыс. руб. за 1 кв. м.
Лишь одна из новосибирских продуктовых сетей решилась купить на торгах помещение муниципального магазина в центре города. В конце прошлого года торговый дом «Кожемякин и К», развивающий сеть магазинов у дома «Квартал» и «Мини-Квартал», приобрел помещения магазинов «Детские товары» (2121 кв. м) и ЖУМ (1710 кв. м) в Железнодорожном районе. Стоимость ЖУМа составила 214 млн руб. при стартовой 77,1 млн руб., а «Товаров для детей» – 173 млн руб. при стартовой цене 97,1 млн руб. Квадратный метр ЖУМа обошелся в 125 тыс. руб., а «Товаров для детей» – в 81,5 тыс. руб.