ТЦ-призраки Новосибирска: кого порождает кризис, и что их ждет в дальнейшем?

Президент Клуба управляющих бизнес-центрами Татьяна Гениберг рассказала DK.RU о торговых центрах, которые постигла незавидная судьба – они до сих пор полноценно не функционируют.

По данным компании NAI Becar, причины опустения российских ТЦ связываются с тремя факторами. Первый из них – это экономический кризис, второй – неразрешённые организационные вопросы, третий – форс-мажорные обстоятельства (например, пожар или потоп). Аналитики уверены, что проблему заброшенных объектов можно решить переоборудовав их в низкокачественные ТЦ, под другие непрофильные функции или наполнив развлекательной составляющей.

В Новосибирске NAI Becar нашел два объекта, которые пустуют много лет. В обоих случаях указан год постройки 2008 год, а причиной неудач – кризис 2008 года.

Речь идет о ТРК «Гранд Сити» на Проезде Энергетиков, д. 6/1 и ТЦ углу Мочищенского шоссе и ул. Краузе. Вот что о них рассказала Татьяна Гениберг:

«Торгово-развлекательный центр «Гранд Сити» расположился всего в четырех километрах юго-западнее центрального района Новосибирска – вблизи проспекта Энергетиков в Ленинском районе. «Гранд Сити» строился в несколько этапов. Первая очередь торгового центра была сдана в 2008-ом году. Окончание работ датировалось четвертым кварталом 2010-ого года. Общая площадь здания равна практически 47 тыс.кв.м. На торговые павильоны приходится 28 тыс.кв.м».

По словам эксперта, во время разработки идеи и строительства здания собственник не подошел к такому сложному и дорогостоящему проекту основательно: не была сформирована концепция объекта и здание превратилось в рядовой обезличенный ТЦ без системного, интересного подхода, которых в Новосибирске достаточно много и, при этом, расположены они более выигрышно в сравнении с «Гранд Сити»:

«Первичное заселение здания началось в 2008 году, во время кризиса. Поэтому, не смотря на то, что в здание пришли продуктовый гипермаркет «Мосмарт», точка продажи электроники и бытовой техники «DOMO», магазин мебели. Кроме того, в заведении можно было найти спортивные принадлежности, кафе, рестораны, многозальный кинотеатр «Мечта», развлекательный клуб «Планета Боулинг» и детский центр «Динопланета». Но так как центр так и не смог полноценно заселиться арендаторами, то и въехавшие клиенты начали по-маленьку съезжать. Сейчас в ТЦ находится одна организация – ООО «Триада» – продуктовая компания».

По мнению Гениберг, главные трудности, с которыми столкнулся ТЦ и которые не позволили стать ему крупным «магнитом» продавцов и покупателей, а также манящей развлекательной зоной – это низкая проходимость места, отсутствие концепции здания и сложности с формированием основного пула арендаторов.

«Данный ТЦ выставлялся на продажу за 1 млрд. руб., далее цена была снижена в рамках конкурсного производства до 647 млн. руб. Но и это не помогло оживить торговый центр. Считаю, что в сегодняшней сложной ситуации крупные инвесторы навряд ли будут вкладывать деньги в такой проект, который требует существенного ребрендинга и, возможно, вложения значительных средств в целях смены идеи и бизнес-направления. Но через два-три года, когда кризис пойдет на спад, стоит ожидать оживления со стороны столичных инвесторов или инвесторов из стран ближнего зарубежья, которые придут в Гранд Сити с новым подходом и новым бизнес-форматом», – прогнозирует эксперт.

Президент Клуба управляющих бизнес-центрами объясняет, что в более сложной ситуации находится второй объет, расположенный на пресечении Мочищенском шоссе (угол Мочищенского шоссе и ул. Краузе) по адресу п. Садовый (Новосибирский район), ул. Пасечная, 1а:

«Здание идет под статусом долгострой. Объект требует дополнительных значительных вложений. В настоящее время инвестора для данного объекта не находится. И о том, что найдется в ближайшее время, утверждать уверенно не стоит. Также отрицательным фактором является значительная удаленность объекта от города и проездных путей. Скорее всего, также будет ожидать своего хозяина до конца кризиса, а при нахождении будет менять целевое назначение, т.к. раскрутить торговый центр в такой удаленности будет сложно, он потребует уникально новой концепции и значительных вложений в рекламу и продвижение. А вот новое концептуальное решение и назначение здания может его действительно спасти. Но для этого нужен опытный консультант по коммерческой недвижимости и желание и возможности инвестора «реанимировать» объект».

По информации Татьяны Гениберг, в настоящее время строительство части новых торговых центров приостановлено девелоперами по причине отсутствия спроса со стороны арендаторов на эти помещения. Так, владелец ТРЦ «Аура» — компания «РосЕвроДевелопмент» — заморозила планы по строительству второй очереди комплекса, сдать которую ранее планировала в 2016-м. Пока администрация центра рассматривает возможность снижения арендных ставок или скидок, чтобы удержать имеющихся арендаторов, а к законсервированному проекту второй очереди намерена вернуться тогда, когда курсы валют будут стабильными, а у арендаторов будет интерес к новым торговым площадям. Такой же участи подвергаются и бизнес-центры. Например, недостроенным оказался БЦ Sibir Plaza, который в настоящий момент сменил концепцию на апарт-отель.

Новосибирск долгое время лидировал в СФО по уровню обеспеченности жителей торговыми площадями в составе качественных торговых центров – 227 кв. метров на 1000 жителей. В конце 2014 года после открытия «Планеты» Новокузнецк стал лидером округа. Всего в СФО в 2014 году открылось 4 торговых центра совокупной GLA 231 тыс. кв. метров, это почти 20% от регионального прироста в 2014 году. Помимо упомянутой «Планеты» в Новокузнецке (75 тыс. кв.метров), открылись «Арена» (95 тыс. кв. метров) и «Праздничный» (11 тыс. кв. метров) в Барнауле, а также «Галерея Новосибирск» (52 тыс. кв. метров) в Новосибирске.

«В отношении строительства новых торговых центров с ультра новыми концепциями я бы в сегодняшней ситуации выбрала, как и девелоперы, осторожную стратегию. Вкладывать значительные средства в рисковые проекты, которыми сегодня являются торговые центры, это наверное, не вполне обоснованно. Скорее целесообразнее проводить ребрендинги, выбирать изменение целевого назначения здания, развивать развлекательную сферу в действующих торговых центрах с внедрением инновационных проектов. Это будет более рентабельным вложением ресурсов», — рассказывает собеседник DK.RU.

Татьяна Гениберг уверена, что ситуация на рынке торговой недвижимости изменится только после кризиса, и сейчас и долгострои, и новые площади, не могут быть по-настояющему востребованы: 

«Что касается торговых центров-долгостроев, на мой взгляд, они будут ожидать окончания кризиса, прихода крупного инвестора и, вероятнее всего, смены своей бизнес-идеи. А вводить в эксплуатацию все новые объекты торговых площадей при снижающемся спросе со стороны арендаторов, о чем говорят действующие торговые центры, ну, наверное, не вполне целесообразно».