У складских комплексов Новосибирска будет свой голос

В преддверии своего десятилетия бизнес-парк "Южный" вступил в Российскую Гильдию Управляющих и Девеловеров. Елена Полукошко, директор по развитию Бизнес-парка, назначена руководителем комитета по Индустриальной Недвижимости. Елена рассказала, что сейчас происходит в сфере складской и индустриальной недвижимости Сибири и какие перспективы ожидают владельцев и управляющих в этом сегменте рынка.

Елена, Ваша руководящая деятельность в сфере складской недвижимости началась в 2009 году – не простой год для всех участников коммерческой недвижимости…

Действительно, и бизнес-парк «Южный», куда я тогда пришла работать, не стал исключением. Ситуация у нас была крайне критической – четверть комплекса была не сдана. Это связано с тем, что часть площадей были не отремонтированы или находились на реконструкции, а другие были просто разграблены бывшими сотрудниками. Бизнес-парк на тот момент существовал всего 2,5 года, и руководство еще разбиралось с «наследием» бывшего ХБК. Отдела аренды фактически не было – был один единственный менеджер, который работает до сих пор, и если нужно, то снег продаст эскимосам. Но аренда – это ведь не только продажа, это и сопровождение, и подготовка, и одному специалисту не под силу управиться с 70 000 квадратнми метрами.

Какие стояли задачи перед Вами?

Мне многое пришлось создавать с нуля – вырабатывать маркетинговую стратегию, создавать аналитическую службу, самой заниматься продвижением, внедрять CRM систему. За полгода под моим руководством наш комплекс заполнился арендаторами на 80% – мы смогли сдать в аренду около 20 тысяч квадратных метров. И сейчас у нас нет свободных площадей. Конечно, ситуация постоянно меняется, кто-то уходит, кто-то приходит, но ниже 90 % заполняемости с тех пор не было. За тот же период мы взыскали более 3млн дебиторской задолженности.

С решением этих важных вопросов изменилась и Ваша должность в бизнес-парке?

Да. После того, как я поставила на ноги отдел аренды, и он начал самостоятельно функционировать, я отошла от административного управления, заняв должность директора по развитию в бизнес-парке «Южный». Сейчас я решаю более креативно-стратегические задачи, больше нахожусь в публичном поле, нежели в непосредственной работе на площадке, ежедневно работая с арендаторами. Сегодня я можно сказать в эпицентре всех событий и проблем в сфере складской недвижимости – прекрасно представляю этот рынок, проблемы, с которыми приходится сталкиваться, знаю наших конкурентов.

Что сейчас происходит на этом рынке?

Деловая активность в Сибири в сфере складской и индустриальной недвижимости, мягко сказать, очень вялая. Эта сфера волей неволей всегда «выпадает» на наших городских мероприятиях. Много говорят о торговой недвижимости, где абсолютно другие арендные ставки, и с точки зрения инвестирования этот рынок всегда считался более привлекательным. Немало информации есть и о многочисленных офисных центрах. Но о складской недвижимости всегда забывают – мы идем как бы по остаточному принципу. Я немало взаимодействую с собственниками и вижу, что многие просто боятся делиться какой-то информацией, не знают, как действовать – существует некий информационный голод. В связи с этим уже давно пришла идея объединить собственников и управляющих складской недвижимостью. Поскольку я сама являюсь, в том числе, и одним из собственников складского комплекса «Южный», мне важно выделить именно этот сегмент рынка в отдельное направление. И в этом году обстоятельства так сложились, что мы начали все это реализовывать. Впереди много работы в этом направлении, и я ставлю перед собой задачу – раскачать деловую активность складского сектора.

Что послужило толчком?

Недавно в Новосибирске появилось официальное представительство Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов (г. Санкт-Петербург), которое возглавил Максим Марков, руководитель ГК «ЁЛКА Девелопмент». И в представительстве уже как-то логично выделилось несколько комитетов: офисная, торговая, жилая недвижимости, земельный сектор. И в отдельноезвено выделили и складскую недвижимость. Поскольку я являюсь достаточно активным участником этого направления,выступаю на конференциях, пишу статьи, публикую аналитику, его руководство поручили мне, на что я с радостью согласилась – давно этого хотела.

Что изменилось для бизнес-парка «Южный» с вступлением в Гильдию?

Чтобы получить любой результат, нужно сначала поработать, поэтому заметного скачка еще не произошло. Но Гильдия управляющих и девелоперов в целом и складской комитет в частности позиционирует себя как клуб ответственного и порядочного арендодателя. Очень многое на нашем рынке зависит от того, как ведут себя другие игроки. Например, если кто-то решил демпинговать цены, это негативно сказывается на всех игроках рынка, а не только на прямых конкурентах. Я вижу Комитет по Индустриальной Недвижимости как некую профессиональную хартию, вступив в которую игрок рынка как бы подписывает моральный кодекс: если ты в клубе, то ты заявляешь о том, что в первую очередь являешься адекватным игроком на рынке. Наше вступление в Гильдию говорит о том, что, мы находимся на определенном профессиональном уровне. Мы готовы подтверждать наш профессиональный уровень, у нас есть определенные стандарты работы с нашими арендаторами, коллегами и партнерами.

Что дает комитет Индустриальной Недвижимости его участникам?

В первую очередь, это профессиональная поддержка, общение «на равных» с коллегами, партнерами, и обмен информацией. Я вижу Комитет как сообщество профессионалов, партнерство которых основано, в первую очередь, на доверии и взаимовыручке. Кроме того, как представители Гильдии в Новосибирске, мы несем ответственность за стандартизацию отрасли, создание и внедрение лучших практик в сфере Индустриальной Недвижимости и Логистики. Это значит, что мы двигаемся к прозрачному деловому сообществу.

Раньше мы многое делали «вслепую». Помню, в 2010 году мы начали брать обеспечительный взнос. Я много лет прожила в Лондоне, и за рубежом – это стандартная практика для жилых и коммерческих помещений. Но не в Новосибирске. Все крутили пальцем у виска, говорили, что в складах это невозможно, что этот рынок никогда «не подвинется». Сейчас это уже устоявшаяся практика – все арендаторы и арендодатели это нормально воспринимают. И если раньше задатки составляли 10-15% от суммы аренды, то сейчас некоторые комплексы берут даже двойной задаток, и это вполне оправданно. Общение в Комитете в первую очередь дает понимание своих прав арендодателю.

Как планируется организовать взаимодействие участников Комитета?

В первую очередь мы планируем провести серию бизнес-завтраков, где члены комитета Индустриальной Недвижимости смогут познакомиться между собой. Первый завтрак состоится уже в начале ноября – сейчас активно занимаемся его организацией. А в дальнейшем мы планируем проводить до четырех крупных мероприятий в год – круглые столы, дискуссионные площадки, экскурсии на объекты. Не только в сфере складской недвижимости – все комитеты будут принимать активное участие. Тем самым, движение и общение между собственниками и управляющими станет более динамичным. Более того, у нас уже есть договоренности с некоторыми московскими экспертами и логистическими операторами, которые готовы нас принять на своих площадках. Это будет достаточно живое и неформальное общение, где основной фокус направлен на обмен опытом.

 

Автор фото: тренинговый центр Харизма

Как Вам удается совмещать столь ответственные должности?

У меня еще и двое детей (смеется). А если серьезно, пока это, конечно, достаточно сложно все-таки новая должность, новые задачи. Но постоянно хочется какого-то развития, и все зависит от внутренней энергии и желания человека – тогда и время на все найдется. Меня настолько зажигает идея, что наконец-то у складских комплексов Новосибирска будет свой голос, своя площадка, где можно делиться информацией! Безусловно, мы взаимодействуем с руководителями других комитетов, которые всегда окажут информационную поддержку. Возможно, мы сможем выдвинуть какие-то публичные инициативы, полезные городу и области.

Уже есть конкретные идеи?

Идей много! Например, есть идея обучения. В нашем регионе немало обучения в сфере ЖКХ, содержания и поддержания жизнедеятельности жилой и коммерческой недвижимости, управления многофункциональными центрами. Но в складской недвижимости, как я уже говорила, существует информационный голод.

В сфере складской недвижимости работают другие механизмы?

Да, и на это редко где-либо делается акцент. Если, например, в торговых центрах легко отследить обороты, выручку арендатора, то в производственно-складских комплексах зачастую лишь интуиция помогает видеть, все ли у арендатора хорошо, есть ли у него товар на складе, сколько смен он работает. Для нас важно не столько завести арендодателя на площадку и заключить с ним договор, сколько именно долгосрочность этих отношений. Мы работаем на лояльность, и наш лозунг – теплый климат для Вашего бизнеса. Мы делаем все, чтобы нашему арендатору было комфортно на нашей площадке. Мы не тягаемся с классом А – выше потолка не прыгнешь, но для нашего класса мы поддерживаем определенный качественный уровень услуг. Особенно сейчас, в период нестабильности, очень важно слышать арендатора.

Получается, Вы как бы выступаете в роли независимого консультанта?

Так и есть. За счет величины нашего комплекса мы всегда можем предложить арендатору варианты, реорганизовать пространство, минимизировать затраты или помочь с переездом. Например, если мы знаем, что один арендатор собирается стоить покрасочную камеру, а буквально у его соседа уже есть «полимерка», мы можем предложить им сотрудничество, и за счет этого затраты обоих снизятся.

Одним словом, мы подсказываем, помогаем оптимизировать бизнес наших клиентов. Не все решается банальным снижением арендной платы, нужно вжиться в бизнес своего арендатора и видеть его со стороны. Клиенты всегда готовы платить немного больше, если качество услуги, которую ты предоставляешь, выше, чем у конкурентов.