«Вкладывайте в себя и в недвижимость», – новосибирские экономисты

29 марта НГУЭУ совместно с книжным магазином «КапиталЪ» организовал лекцию на тему «Сохранить нельзя потерять. Финансовый ликбез для желающих пережить кризис в плюсе», в которой приняли участие эксперты в сфере экономики, банковского дела и недвижимости.

Экономист, кандидат экономических наук и доцент НГУЭУ Елена Разомасова сравнила сегодняшний экономический кризис с событиями 2008 г., утверждая, что за 8 лет экономика нашей страны никак не проявила себя структурно и осталась такой же «однобокой». Более того, ситуация 2008-2009 гг. не просто повторилась, но «подействовала с еще большей отдачей»:

«Инфляция 2008-2009 по сравнению со странами мира превышала 10% порог: мы так и не смогли его преодолеть. По данным Росстата, на апрель 2016 года инфляция в нашей стране достигла 16,4 %. Хотя в реальности она превышает 21% — мы все это ощущаем. Есть номинальные доходы населения, а есть реальные. Номинальные связаны с официальными цифрами, которые нам предоставляет тот же Росстат, а в реальности наши доходы сильно привязаны к ценам на товары и услуги. То, что было в 2008-2009гг., повторилось с еще большей отдачей, потому что мы не извлекли уроки прошлого. Теперь перед нами стоит вопрос: «А что же нам делать? Как нам сохранять хотя бы то, что мы имеем?». Это большой и в своем роде риторический вопрос: многие из тех сценариев, которые мы прогнозировали как оптимистичные (инвестиции в недвижимость, в валютные резервы), не сработали на сегодняшний день. Отсюда и отрицательные последствия этих инвестиций».

Сегодняшняя экономическая ситуация, по мнению эксперта, похожа на кризис 2008 г. и в том отношении, что тогда население России, наблюдая на ростом цен на нефть и надеясь на их закрепление на определенном уровне, сосредоточилось на накоплении резерва.

«Все сегодняшние действия правительства, на мой взгляд, — это реанимация, а не планомерная экономическая политика: попытки быстро поднять с колен предпринимательство, которое больше 10 лет прессовалось и активно возводилось в культ чего-то негативного, вдруг резко пресеклись хорошим к ним отношением. И сейчас мы резко захотели помочь им. Но длинных денег как не было, так по-прежнему и нет ни у предпринимателей, ни у организаций. А длинные деньги — это 10-20-30 лет, как принято считать в европейских странах. И процентные ставки по любым займам очень высоки. Этот финансовый ресурс, на мой взгляд, на сегодняшний день недоступен для большинства предпринимателей вообще».

Управляющий директор по ипотеке Банка ВТБ24 в Новосибирске Виктория Ферле, в свою очередь, отметила: вложения в недвижимость остаются прибыльными, несмотря на кризисные настроения в сфере строительства (если есть деньги, которые хочется приумножить, можно обращаться ко вторичному рынку).

«Во-первых, сейчас есть возможность купить недвижимость по более низкой цене: многие делают скидки (как застройщики, так и банки). У нас, например, есть скидки на вторичное жилье. Тем не менее, по прогнозам, в год-полтора в любом случае недвижимость отобьет свое, цена на нее будет расти и догонит инфляцию, потому что сейчас цены растут на все, кроме недвижимости. В среднем, если вкладываться в надежного застройщика, цена на квартиру вырастает с начала строительства и до этапа сдачи дома как минимум на 30%. Если у нас в запасе есть год, в который мы можем подождать, пока выстроится дом, то можно получить порядка 30% от того, что мы вложили, выиграв просто на разнице в цене».

На вопрос о том, как долго будет продолжаться застой на рынке вторичного жилья, ответил менеджер по работе с клиентами агентства недвижимости «Большой Город» Максим Арчибасов:

«Вопрос достаточно актуальный. Сейчас мы действительно наблюдаем стагнацию рынка, но могу сказать, что количество сделок в 2016 по сравнению с 2015 г увеличилось. Поэтому, говорить, что рынок стоит, – некорректно. Да, возможно, количество покупателей, которые готовы купить недвижимость «с нуля», сократилось. Но именно сейчас возрастает возможность улучшить жилищные условия иными способами: продать что-то своё, купить более хорошее, если нет возможности выплачивать ипотеку, можно продать свою квартиру, которая находится в залоге».

Елена Разомасова также считает, что рынок, хоть и стагнирует, но не уходит в отрицательную динамику — просто изменились темпы роста.

Если цены на вторичную недвижимость снизились весомо, то арендная плата за жилье снизилась незначительно. Ситуацию с вторичной недвижимостью Максим Арчибасов объясняет тем, что на сегодняшний день продавец вынужден снижать стоимость своего объекта, чтобы иметь возможность купить что-то другое по более низкой цене, тем самым улучшив жилищные условия:

«Пусть с продажи своей однокомнатной квартиры он потеряет 200-300 тыс. руб., но при покупке 2х-3х комнатной квартиры он выиграет 500-600 тыс. руб., возможно – больше. Есть анализ, согласно которому люди, которые хотят продать большие площади, скидывают до 1 млн руб.».

Незначительное снижение цен на арендную плату эксперт объяснила повышенным спросом со стороны мигрантов, которые, покидая малые населенные пункты и переезжая в большие города в поисках заработка, вынуждены снимать жилье:

«Для сравнения: если у нас официально проживающих было порядка 1 млн 800 тыс. человек, то на данный момент количество населения увеличилось до 3-х млн в связи с приезжими из ближайших городов и районов».

Елена Разомасова, однако, выделила и такую причину:  

«У людей просто недостаточно доходов, чтобы внести минимальный вклад, требуемый при оформлении ипотечного кредита. Если обратиться к мировой практике, то мы увидим, что во многих развитых странах и особенно в деловых столицах статистика иная: там не все стремятся приобрести жилье в собственность, наоборот – трудовое население мигрирует за работой. Люди живут там, где есть работа, а не там, где они приобрели жилье в собственность. Мы пока не пришли к такому пониманию, процесс этот замедлился в России, поэтому в нашем менталитете состоявшийся человек — это всё-таки владелец недвижимости, автомобиля и других материальных ценностей».

Эксперты отметили такую современную тенденцию в сфере недвижимости, как инструмент обмена, когда застройщик, покупая у клиента недвижимость, подбирает ему обменный вариант. По мнению Максима Арчибасова, застройщики делают такие предложения потому, что «это единственный вариант не заниматься продажей, не искать покупателя, а взять на баланс квартиру по низкой стоимости». Это возможность рассчитать это либо с подрядчиком, который выполняет работы по строительству, либо отдать квартиру на рынок, где есть спрос, по самой низкой стоимости».

Другими словами, застройщик существенно занижает рыночную стоимость квартиры.

«Застройщик — это не агентство недвижимости, которое готово взять квартиру на баланс. Ему не выгодно брать ее по заоблачной цене, чтобы она просто стояла и не продавалась. Выгоднее всего — установить самый низкий порог стоимости квартиры, чтобы продать ее в течение недели».

Виктория Ферле отмечает, что для собственника такая программа также представляет интерес:

«Вы не продадите недвижимость самостоятельно — сейчас, чтобы продать вторичное жилье, вам в любом случае придется сбросить цену. Используя такой инструмент обмена, вы ничего не теряете. Зато у вас есть квартира, которую вы застолбили. Могу сказать, что наши сотрудники пользовались такой схемой, и на самом деле разница в цене несущественная».

Представитель ВТБ24 Евгения Алтухова также отметила, что падение спроса на недвижимость объясняется не падением заработной платы, а иными факторами:

«После роста процентных ставок (когда 16 декабря произошел рост ключевой ставки) в течение двухнедельного периода прослеживалась следующая тенденция: вклады и депозиты выросли более чем в 2,5 раза. Так произошло потому, что люди перестали зарабатывать деньги, они не понимали, что будет происходить дальше, можно ли их тратить, насколько стабильная ситуация будет с рабочими местами. В этот момент люди подготавливали себе «подушку безопасности», и банки на этом серьезно поднимались, потому что ставки были более менее высокими лишь в течение трех месяцев, потом они стали падать, вернувшись к своей нормальной, среднестатистической величине. При этом депозиты люди зафиксировали не потому, что у них не было денег, а потому, что им нужно было время, чтобы выждать».

По словам Евгении Алтуховой, сегодняшняя инфляция даст толчок новому росту цен, поэтому сейчас самое время вложиться к недвижимое имущество, учитывая особенности  локации Новосибирска: это город, который имеет достаточное количество рабочих мест, а значит, в столицу Сибири всегда будет прибывать большой поток мигрантов:

«За счет этого никогда не будет глобального падения цен, каких бы масштабов кризис ни достиг. Нам не страшно покупать здесь квартиры. И если нет ничего, то нужно начинать с малого: студия, комната, малосемейка…».

Другая тенденция, которая наиболее показательна во время кризиса, по мнению банков, — оперативное гашение ипотеки. При наличии свободных денежных средств россияне, как правило, стремятся как можно быстрее рассчитаться с долгами, чтобы освободить семейный бюджет от бремени. По статистике банка ВТБ24, ипотеку, которую оформляют на 15 лет, клиенты гасят за 5-7 лет.

Елена Разомасова связывает такой феномен и с экономической подоплекой: в связи с тем уровнем инфляции, который сегодня наблюдает наша страна, 68% населения стали экономить на продуктах питания, доля которых в общей совокупности расходов составляет 60 %.

В вопросе о том, в какой проект выгоднее всего инвестировать, эксперты сошлись в одном ответе: в личностный рост и в недвижимость. Елена Разомасова так оценила вклады в саморазвитие:

«Я считаю, что в первую очередь нужно вкладывать в образование, а также в здоровье, в спорт. Государство рассматривает каждого из нас как человеческий капитал, который может участвовать в создании ВВП. Конечно, если человек болен или пассивен, он не может способствовать росту ВВП, не может своевременно платить налоги, которые формируют социальную составляющую экономики. Поэтому вклад каждого в свое образование, в свое здоровье и саморазвитие — это, конечно, абсолютно беспроигрышные инвестиции. Наш лозунг — занимайтесь финансовой грамотностью. Та модель, согласно которой люди всю жизнь выплачивают ипотеку, может получить и печальный сценарий развития: человек всю жизнь работал на банк, а в итоге конкретно для себя ничего не получил от этого. Всё-таки нужно не забывать о себе, тогда от нас будет больше пользы. Болеть дороже, чем быть здоровым».

Автор: Ольга Данилова