Владимир Мартыненков: «Игрокам становится душно на рынке»

ДК поговорил с собственником и руководителем компании «Группа Мета» Владимиром Мартыненковым о том, как сегодня меняются механизмы развития строительного бизнеса, какие инициативы законодателей больнее всего ударили по игрокам рынка, какие проекты сегодня интересны покупателям на первичном рынке жилья, и каково будет «здоровье» отрасли в ближайшие годы.

Драйверы спроса

Сегодня в Новосибирске любой застройщик работает по схеме 214-ФЗ (Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации — прим. ред.), это неслучайно, потому что по-другому просто невыгодно. Бизнес-схема — построить дом, а потом его продавать — не работает. Поэтому в городе все строится по 214 закону. Вопрос только — сколько каждому застройщику удается продать на этапе стройки, у всех этот показатель варьируется. Например, мы на этапе стройки реализовали 80-90%, а еще 10% после сдачи дома и оформления в собственность мы продаем уже как «вторичку».  

Сегодня картина такова, а какой она будет в перспективе — это вопрос, который сейчас волнует всех.  Дело обстоит очень серьезно, намерения государства закрыть тему долевого строительства уже всем понятны, но нам не понятно, какие у государства планы в целом на строительную отрасль, потому что эффект от законодательных новшеств будет отрицательным. 

По моим оценкам, рынок жилья в Новосибирске года через три составит примерно 500 тыс. «квадратов» в год. Это очень мало. Но на это действует одновременно несколько сил, помимо закона. Он, безусловно, окажет сильное влияние, но есть и другие эффекты. Например, за последние годы в городе построено очень много жилья: если разделить имеющийся сейчас у Новосибирска объем жилого фонда на всех жителей, то показатель составит примерно 30 кв. м на человека. Это разве мало? Это очень много. А что является драйвером спроса на новое жилье? Расширение жилищных условий. Но ведь если на рынке есть большое количество вторичного жилья, то люди могут перемещаться внутри этого рынка, даже расширяя свою жилплощадь. Да, будет спрос за счет выбывания отдельных видов жилья из эксплуатации (это около 100 тыс. кв. м в год). А еще население Новосибирска ежегодно прирастает за счет миграции примерно на 20 тыс. жителей. Но если прикинуть, что все эти мигранты будут формировать спрос на новое жилье, то это максимум еще 100 тыс. кв. м. Это уже 200 тыс. кв. м. Еще, если считать грубо, есть спрос, который формируется за счет желания купить что-то новое, более удобное, более красивое, в новом ЖК, например. Такой спрос, по нашим подсчетам, занимает еще около 300 тыс. кв. м. Итого — максимум 500 тыс. кв. м.  

Надо понимать, что сейчас наступило кризисное время — ажиотажный спрос, связанный с инвестированием в недвижимость, уже угас, свободных денег у населения стало меньше, и люди не вкладывают их в недвижимость, а тратят скорее всего на текущее потребление.   

Из тенденций, оказывающих положительное влияние, можно назвать только дешевеющую ипотеку.

214-ФЗ

С законом и его «миссией» на рынке нам все предельно ясно, но для того, чтобы по нему работать, нужен определенный инвестиционный ресурс и нужны понятные отношения, нужны компетенции по работе с проектным финансированием в банках. У нас, например, все это есть, но, если в «старой жизни» на один и тот же инвестиционный ресурс мы могли запустить не одну площадку, а три, и у нас был выбор, привлечь банки к проекту или нет, то сейчас у нас выбор сужается — только с банками и можем работать. Таковы правила.

Но есть и положительное влияние этого закона для нас: будет происходить уменьшение количества игроков на рынке, концентрация. За прошлый год доля топовых игроков рынка заметно увеличилась, хотя в абсолюте прироста продаж не было, они остались на том же уровне — это говорит о том, что мелкие игроки уходят, и наша доля растет, хоть мы ничего специально для этого и не делаем. После 1 июля 2018 года, когда вступят в силу поправки в закон, примерно в течение года очень хорошо начнут проявляться цифры, и станет видно, что компании, которые не в состоянии договориться с банками, почувствуют себя плохо.

Хотя, пожалуй, сложности с банками будут у всех. Мы все занимаемся бизнесом и умеем считать деньги. Нам, конечно, было бы интереснее запустить три площадки на один финансовый ресурс, а сейчас мы можем запустить только одну. Ничего страшного, правила есть правила, мы к ним приспособимся. Но не все…

Одно юрлицо — одно разрешение на строительство

Эта часть вообще не понятна ни одному застройщику, и я думаю, что по этому вопросу будут какие-то корректировки уже на весенней сессии в Госдуме. У профучастников рынка есть ожидания, что именно по этому пункту будут приняты изменения, потому что он самый нелогичный и ненужный. Идея нам понятна, и чего законодатели добиваются с точки зрения безопасности дольщиков, тоже понятно, но вот техника исполнения для комплексных площадок неясна. Однако рынок верит, что здравый смысл возобладает, иначе у нас не будет нормального рабочего механизма освоения комплексных площадок.

Понимая, откуда ноги растут, и зачем это нужно государству, мы пока не видим возможности что-то серьезно поменять в этих трендах, поэтому наша позиция такова: лучше быстрее найти способ адаптации к новым условиям, чем ломать копья и пытаться что-то поменять. Потому что этот тренд идет с 2015 года — уже тогда было понятно, что будет усиливаться регулирование рынка.  В прошлом году президент уже во всеуслышание объявил о том, что хотелось бы за три года вообще свернуть тему с долевым строительством. Хотя, например, механизм, который они сейчас придумали — работа через эскроу-счета с банками — в принципе, имеет право на существование. Кстати, в Австралии так работали уже 10 лет назад, и мы тогда, узнав про такую схему, удивлялись, как вообще так можно работать. А теперь и мы пришли к этому.

Тренд понятен. Бороться смысла нет, нужно быстрее разбираться с этими правилами и налаживать работу с банками, потому что сейчас очень важна их роль, и они тоже имеют разные модели работы с эскроу-счетами. В целом банки не проявляют большой готовности к такой работе, потому что, если смотреть по 2015 году, рынок долевого строительства в России был равен 3 трлн руб., проектное финансирование Сбербанка — 500 млрд по России, все остальные банки, в сумме, покрывали около 50 млрд. А нужно 3 трлн рублей! И вот тогда, в 2015 году, законодатели не стали закручивать гайки настолько сильно, а теперь они решили на это пойти, и перед единственным, готовым к этому шагу банком, встала задача срочно расширить свою инфраструктуру по работе с проектным финансированием. Я говорю о Сбербанке. И вроде бы это хорошо, что есть банк, готовый к такой работе, но в Новосибирске, например, еще никто не работал с эскроу-счетами, и мы уже посчитали ту модель, которую предлагает Сбербанк: получилось, что в этой модели, в отличие от классической, себестоимость будет отличаться на 2-3%, эта ситуация в любом случае несет дополнительные издержки, которые лягут или на нас, или на покупателей.

Поведение цен и конкуренция

Как будут вести себя цены, пока неизвестно. Потому что у нас сейчас не рынок продавца, а рынок покупателя, и все издержки пока ложатся только на застройщика. Сейчас большее значение имеет экономическая модель проекта, потому что структура затрат уже достаточно насыщена, и маржинальность бизнеса за четыре года сильно поправилась в сторону уменьшения у всех застройщиков. Механизм работы с банками немного поднимет себестоимость, но жить мы будем, скорее всего, не за счет повышения цен.

Конкуренция за покупателя уже давно обострялась и продолжит обостряться — перед всеми стоит вопрос, как его привлекать. Сегодня, конечно, топовые игроки несут серьезные издержки на привлечение покупателей, на агентов. Многие участники рынка серьезно вкладываются в продукт. На сегодня, когда всем застройщикам необходимо и держать экономику проекта, и предлагать людям действительно качественный продукт, как это ни банально звучит, самая правильная стратегия — это делать то, чего ждет покупатель.  

Сегодня финансовые возможности наших клиентов — главный фактор при выборе продукта на рынке жилья. Они приходят к нам, потому что рассчитывают получить качество, сервис, управление — им важен продукт: чтобы он был интересен, комфортен и удовлетворял потребности в общении, в социализации. Безусловно, важна локация — этот фактор берет на себя 50% решения клиента.

Стратегии застройщиков сегодня просты: строить жилье, которое будет отличаться от других предложений. Мы, например, всегда обращали и будем обращать внимание на архитектуру наших комплексов, считаем, что благодаря архитектуре формируется сообщество. Мы также стремимся реализовывать какие-то инновационные решения. Например, сейчас разрабатываем, применяем ряд решений, которые позволят в будущем экономить ресурсы жильцов.

Доверие к сегменту нового строительства сейчас подорвано, игрокам становится душно на рынке, некоторые постепенно уходят с него. Какая-то реструктуризация рынка точно будет, кого-то «смоет», кто-то объединится, кто-то будет куплен, этот процесс уже потихоньку начался. Законодательство ведет к тому, чтобы оставить крупных игроков, которые смогут работать в предложенных условиях. Управление строительством становится более профессиональным, и так, как раньше, вести бизнес уже точно не получится. У потребителей будет большой выбор, будут новые услуги, покупатель будет чувствовать себя неплохо, но объектов и игроков точно станет меньше. В любом случае мы настроены работать.