Застройщикам не хватает денег

Застройщикам стало сложнее получить заемные средства. Банки повышают ставки и сокращают лимиты финансирования, считая девелоперский бизнес слишком рискованным.

«За последние месяцы банки повысили кредитные ставки для застройщиков на 1-3%», — говорит директор по развитию компании «Сити-Строй» Сергей Агамян. «Ставки возросли на 4% и более. Не редкость, когда строителей кредитуют под 18% годовых», — рассказывает Владимир Литвинов (до последнего времени работал гендиректором компании «Сибсервисстройреконструкция»). «Если полгода назад строители кредитовались в среднем по 11-13%, то сейчас самые дешевые кредиты стоят 13-15% годовых, а верхняя граница поднялась до 19-20%», — сообщил топ-менеджер новосибирского филиала одного из федеральных банков (топ-10). В конце 2007 г. УРСА-Банк повысил ставки по кредитам для юрлиц на 2-4%, причем повышение в первую очередь коснулось компаний строительного сектора, сообщал тогда председатель совета директоров Урса Банка Игорь Ким.

«Банки не только повысили ставки, но и сократили лимиты финансирования. Я готов взять не только под 11-12%, как раньше, но под любые проценты, но у банков нет средств, чтобы кредитовать меня», — сетует директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов. «Получить деньги стало проблемой», — соглашается гендиректор строительной компании «Атон» Александр Крымко. По его словам, многие строители вынуждены использовать только собственные оборотные средства. «Банки стали требовательнее к залогу. Получить проектное финансирование (кредит «под идею», когда обеспечением выступает будущий проект, наиболее привлекательный для застройщиков вид финансирования. — Прим. «ДК») в банках практически невозможно», — говорит Михайлов. По его словам, банки согласны финансировать только под залог имущества или земли.

Добиться проектного финансирования сложно даже крупным девелоперам, в активе которых успешные проекты. Как сообщил финдиректор ГК «Успех» Виталий Пак, для реализации очередного проекта — ТРК по ул. Военной в пойме реки Каменки компании удалось получить только залоговое финансирование. «Банки, принимая решение о выдаче кредита, стараются максимально застраховать себя от возможных и мнимых неприятностей и тщательно оценивают не только параметры проекта, но и репутацию заемщика», — полагает Агамян. «Банки осторожничают, считая строительство зоной риска из-за снижения активности покупателей», — добавляет Михайлов. Из опрошенных «ДК» застройщиков лишь «Первый строительный фонд» (ПСФ) не испытывает трудностей с кредитованием. По словам финдиректора ПСФ Лены Орленко, заемные средства обходятся компании по средним для рынка ставкам — «не более 13%». Она убеждена, что более дорогие кредиты отрицательно сказываются на экономике проектов.

Как отмечает Литвинов, строителям остается строить на деньги дольщиков. Однако обеспечить непрерывное поступление средств дольщиков удастся лишь застройщикам с безупречной репутацией. «Обеспечить ритмичный процесс строительства только на деньги дольщиков невозможно — их слишком мало, так как квартиры на ранних стадиях строительства продаются с дисконтом», — возражает Михайлов. «Рынок станет более концентрированным, а небольшие компании вынуждены будут с него уйти — они свернут деятельность или будут поглощены более крупными игроками», — прогнозирует Виталий Пак. Он полагает, что многие из заявленных проектов останутся нереализованными, а ряд девелоперов, столкнувшись с дефицитом средств, выставит площадки на вторичный рынок. По его мнению, темпы ввода замедлятся даже у крупнейших игроков.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков говорит, что рентабельность строительных проектов снизилась и сейчас ниже стоимости финансирования: «Так, доходность торговой недвижимости снизилась до 10-14%, при стоимости денег в 18%».

детали
Появились первые признаки стагнации
Количество сделок сократилось на 20-30%. Рост цен отстает от инфляции: в первом квартале, по сравнению с аналогичным периодом 2007 г., темпы роста цен на жилье снизились с 3-5% до 0,5-2% в месяц. В апреле средняя цена кв. м жилья снизилась на 1%.
Источник: RID Analytics.