Эксперт: «Покупка земельного участка дает простор для творчества»

Коттедж в городе — компромисс для тех, кто мечтает о доме, но не готов лишиться преимуществ городской жизни. Аналитики выяснили, сколько сейчас стоит земля под ИЖС в городах, пригородах и регионах.

Согласно исследованию Циан.Загородная, за год количество земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) снизилось на треть (-34%). Причем падение предложения произошло по большинству городов. Средняя площадь участка ИЖС в городской черте в реализации — 11,3 сотки в среднем по всем городам-миллионникам, что ниже на 4%, чем в прошлом году. Самые большие участки в продаже — в Москве и Санкт-Петербурге (16 соток), а также — в Уфе (15 соток) и Екатеринбурге (13 соток). Наиболее компактные площади (8-9 соток) в Ростове-на-Дону, Волгограде и Новосибирске.

Как посчитали аналитики, средняя стоимость земельного участка под ИЖС в городах-миллионниках– 4,96 млн руб., что на 17% выше, чем еще год назад. Причина — не только в росте цен, но и вымывании с рынка более доступных объектов, уверены эксперты Циан. Нулевая динамика по стоимости земельных участков в продаже в Новосибирске. В числе лидеров по удорожанию недвижимости — Москва и Казань (+26%).

Средняя стоимость одной сотки земли в продаже (под ИЖС) в городах-миллионниках достигла 470 тыс. руб. — это на 19% выше, чем год назад. Под миллион рублей за сотку придется отдать тем, кто планирует строить жилой дом в Краснодаре (982 млн) и Санкт-Петербурге (914 млн). Средняя стоимость участка в Новосибирске — 3,23 млн руб. (динамика за год — 0%), средняя цена сотки в 2021 г. — 412,2 тыс. руб. (динамика — 21%).

Ипотека по сниженной ставке доступна на покупку земельного участка при строительстве дома от аккредитованного банком подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости участка и затрат на строительство дома. Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она равна 12 млн руб., для других субъектов Федерации — 6. <...> Однако обозначенный лимит <...> практически полностью тратится на покупку самого участка в городе. Средняя стоимость земельного участка без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах- миллионниках — 4,5 млн руб. Это — 75% от обозначенного лимита, — комментируют свое исследование аналитики Циан.

Половину выделенного лимита по ипотеке потратят на приобретение земли жители Новосибирска, Перми, Уфы и Красноярска. Почти весь лимит выберется на покупку среднего участка в Казани (99%), Москве (92%), Самаре (91%) и Воронеже (88%). В двух крупнейших городах — Санкт-Петербурге и Краснодаре — выделенного для каждого региона лимита по ипотеке не хватит даже на покупку среднего участка в черте города. Таким образом, льготная ипотека в большинстве городов не позволяет покрыть затраты одновременно на покупку земельного участка и строительство дома в черте города.

Приходится выбирать более удаленные локации или же копить недостающую сумму самостоятельно. Даже в городах с наиболее низкой стоимостью земли, от выделенного по льготной ипотеке лимита остается менее 5 млн руб. на строительство дома. Например, в Новосибирске средняя стоимость земельного участка равна 3,23 млн руб., затраты на покупку участка от лимита по льготной ипотеке — 54%, а остаток суммы лимита по льготной ипотеке на строительство дома после покупки участка — 2,77 млн руб.

Один из способов экономии на покупке земельного участка — это выбор пригородных локаций. Средняя стоимость участка в городе — в 2,8 раза выше, чем в соседних областях/городских округах, граничащих с городом Таким образом, переехав в область можно сэкономить порядка 70% бюджета.

Что касается средней площади, то городские участки — чуть меньше, чем в пригороде: в среднем площадь городского участка составляет около 70% от площади пригородного. Площадь сопоставима или такая же — в Москве и Уфе. Самый значительный разрыв по площади (примерно в два раза) — в Воронеже, Новосибирске (а стоимость участка в городе превышает районную в 3,7 раза) и Волгограде. То есть, выбрав пригород, покупатели выигрывают примерно в три раза по бюджету и почти полтора раза — по площади, комментируют в Циан.

Как утверждают эксперты, в среднем земельный участок в административном центре (городе-миллионнике) продается сегодня в 3,7 дороже, чем стоимость участка в данном регионе в целом (за исключением самого города). Наибольшая наценка (более чем в пять раз) отмечена в Новосибирске, Перми, Самаре. От 4 до 5 раз — в Санкт-Петербурге, Воронеже и Красноярске.

Выбрав область, покупатели земельных участков также выиграют и по площади. За исключением Москвы, средняя площадь земельного участка под ИЖС в продаже, в городе меньше, чем в регионе. Самая большая разница — в Перми и Пермском крае (7 соток), на 6 соток меньше средняя площадь предложения в Волгограде, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону.

Покупка земельного участка дает простор для творчества — нет необходимости выбирать коттеджи, большая часть которых не соответствует требованиям современных покупателей. Рекордный спрос на коттеджи привел к вымыванию с рынка многих ликвидных объектов. Есть примеры, когда дом покупают только ради локации и участка — с целью сноса старого строения и создания собственного проекта с нуля. Пока девелоперы не смогут нарастить объемы нового строительства, спрос продолжит смещаться в пользу земельных участков, особенно в регионах, где лимита по льготной ипотеке хватает не только на сам участок, но и покрывает расходы на строительство дома, хотя бы частично, — комментирует руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.