Эксперт: «Рынок жилья адаптируется к новой реальности»

Аналитики подвели итоги октября на вторичном рынке недвижимости. На фоне роста цен на первичном рынке и возобновившегося роста ипотечных ставок «вторичка» остается привлекательным вариантом.

#БИЗНЕС

По подсчетам Циан, средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке городов с населением более 500 тыс. человек в октябре 2021 г. составила 88,2 тыс. руб. (в Новосибирске — 93,1 тыс. руб.). За месяц она выросла на 1,7% с 86,7 тыс. руб. (в Новосибирске — +2,2%). За год стоимость прибавила 24,4% с 70,9 тыс. руб. (в Новосибирске — +21,4%).

Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Немалую роль в росте цен в течение года сыграл и повышенный спрос за счет относительно низких ипотечных ставок. Более плавный рост, чем на первичке, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут), — кпрокомментиовали аналитики Циан.

Средний бюджет предложения (стоимость квартиры) на вторичном рынке в среднем по анализируемым городам составляет сегодня 4,98 млн руб. В Новосибирске он чуть ниже — равен 4,96 млн. руб.

Как подсчитали аналитики, стоимость квартиры за месяц выросла на 95 тыс. рублей (+1,9%), за год — на 880 тыс. (+21,3%). Стоимость лота за месяц выросла сильнее, чем цена квадратного метра, что говорит о том, что в продаже осталось больше просторных планировок, т.к. на фоне роста цен на недвижимость и повышения ставок по ипотеке, население покупает более доступные компактные квартиры, уверены в Циан.

Также Циан отметил наличие небольшого роста средней стоимости кв. м нового предложения (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые). В октябре 2021 г. в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 88,5 тыс. руб. (в Новосибирске дороже — 93,3 тыс. руб.), в сентябре показатель был ниже на 0,6% (88 тыс. руб.). В годовой динамике (с октября 2020 г.) прирост составил 23,3% (с 71,8 тыс. руб.).

Таким образом цены «новинок» немного выше, чем в целом по рынку (всего на 0,3 тыс. руб. за «квадрат»), но от месяца к месяцу увеличиваются не так резко, как средние цены. Т.е. продавцы не выводят на рынок слишком дорогие «новинки», пытаясь не потерять потенциальных покупателей.

Как уверены эксперты, более высокая стоимость «новинок» — нормальная практика. В течение времени продавцы постепенно снижают цены, и они выравниваются со среднерыночными.

Средний срок экспозиции объявления о продаже квартиры на вторичном рынке сокращается. Сейчас в среднем он составляет 105 дней. За год — снижение на 18 дней, за месяц — на 3 дня. Это происходит из-за роста спроса за последние 1,5 года за счет доступности ипотечных ставок.

Минимальный срок экспозиции в Краснодаре (в среднем — 72 дня), Екатеринбурге и Красноярске (по 74 дня), Новосибирске (75 дней), Москве (77 дней). Все это города с развитыми рынками, высокой численностью населения и платежеспособным спросом на жилье. Наибольшее количество времени объявления находятся на рынке Махачкалы (в среднем 153 дня) за счет существенного роста цен на недвижимость, а также Владивостока (149 дней) и Волгограда (134 дней).

По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в анализируемых городах за месяц увеличился на 1,4%, за год сократился 33,3% (до ~222 тыс. лотов). Максимальное сокращение предложения за год наблюдалось в Тюмени (на 75%). В восьми городах из 39 объем предложения за год увеличился. Причем максимум нового предложения приходится на города-миллионники: Москву (+18,9 тыс. предложений), Санкт-Петербург (+11,8 тыс.), Новосибирск (+6,7 тыс.), Краснодар (+6,0 тыс.).

Потенциальный спрос на покупку квартиры за последний год сократился на 15%, что свидетельствует о снижении интереса к покупке квартиры на фоне роста ипотечных ставок. Максимальное снижение спроса пришлось на Липецк, Хабаровск и Пензу (-35%). В Новосибирске, Омске и Екатеринбурге показатели увеличились в 2-5 раз.

Рынок жилья адаптируется к новой реальности. Несмотря на повышение ключевой ставки, цены продолжают медленно увеличиваться. Тем не менее, продавцы аккуратно подходят к индексации, боясь потерять потенциальных покупателей. Не выводят на рынок и слишком дорогие «новинки». Новой тенденцией является частичный переток спроса с первичного рынка — те покупатели, которые не успели купить жилье по программе льготной ипотеки с прежними условиями, выходят на вторичный рынок. В дальнейшем этот тренд сохранится, т.к. с продавцами на вторичке больше шансов договориться о скидке, а на первичном рынке цены продолжают стремительный рост в том числе за счет выхода дорогих «новинок», — прокомментировал руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.