«Лучшее время для покупки — сейчас». Эксперт — об инвестициях в недвижимость

Директор по продажам ООО «Биржа новостроек» Павел Романцов

Недвижимость остается понятным способом вложить деньги и получить прибыль. К тому же, популярным: в сентябре 2023 г. новосибирцы купили квартир в новостройках на 15 млрд руб., что стало рекордом последних 9 лет. На что обратить внимание при покупке квартиры или апартаментов?

Мое мнение: сначала нужно ответить на вопрос: «Зачем?». Купить для жизни? Приобрести недвижимость с целью перепродажи? Или, может, для сдачи в аренду и получения пассивного дохода? Целеполагание — наше все: главное —выбрать для себя одну из этих трех целей и придерживаться ее. В зависимости от этого критерии подбора квартиры будут отличаться.

Как, используя простой чек-лист из пяти ключевых факторов, определить, подходит ли объект для покупки по вашей стратегии?

Для инвестиций: перепродажа

1. Ценовые характеристики

2. Доходность

3. Ликвидность 

4. Старт продаж

5. Локация

Первое, на что стоит обратить внимание инвесторам, которые хотят заработать на разнице цен — собственно, ценовые характеристики объекта недвижимости. Цена напрямую зависит от класса жилья и этапа строительства. Стратегия при такой цели — приобрести квартиру на раннем этапе постройки, когда стоимость комфортна, ждать в течение хода строительства и затем продать дороже.  

Отсюда вытекает второй пункт — доходность. Инвестор обычно может спрогнозировать, до какого уровня может вырасти цена на поздних этапах строительства, и подходит ли это под инвестиционные цели. Далее — ликвидность. В теории понятно, на практике сложнее: квартира может стоить много, но ее будет трудно продать, например, из-за удаленной локации. Соответственно, этот фактор тоже стоит учитывать.

Еще один — старт продаж: логично, что покупать недвижимость выгоднее всего сразу после старта продаж, потому что высокий спрос естественным образом подстегнет стоимость.

Для инвестиций: аренда

1. Локация

2. Срок окупаемости

3. Транспортная доступность

4. Небольшие площади

5. Развитая инфраструктура 

Этот тип инвестора рассчитывает приобрести квартиру для последующей сдачи и получения пассивного дохода. Отличная цель, однако стоит внимательно подходить к выбору объекта недвижимости. Если в случае с перепродажей локация — весомый, но не основополагающий фактор, то в случае с арендой он выходит на первый план. Ведь чем удобнее расположена квартира, тем проще сдать.

Из локации проистекают еще два критерия — транспортная доступность и развитая инфраструктура. Далее — срок окупаемости. Допустим, вы приобрели и отремонтировали квартиру-студию за 4,5 млн руб. и сдаете за 25 тыс. руб. В таком случае срок окупаемости составит ровно 15 лет. Почему я привел пример квартиры-студии? Сдать маленькую площадь намного проще, и она подходит под запрос большого процента потенциальных арендаторов.    

Для жизни

1. Ценовые характеристики

2. Потребительские свойства (размер, качество строительства, материалы строительства, парковка и т.д.)

3. Локация

4. Благоустройство

5. Социальная инфраструктура (школы, поликлиники, детские сады)

Тут не про инвестиции. Покупатель решает приобрести жилье, чтобы решить квартирный вопрос или для расширения в связи с желанием улучшить условия или пополнением семьи. На что обратить внимание? Разумеется, на ценовые характеристики. При этом вовсе не обязательно мыслить категориями «дешево/дорого».

Исходите из возможностей и исходной цели. Значение имеют и потребительские свойства: площадь, планировка, качество строительства, материалы, наличие парковки и т.д.

Третий пункт — к слову, общий для всех трех описанных целей — локация. Наличие транспортной развязки или станции метро делает жилье привлекательным для покупки. Выделю благоустройство и социальную инфраструктуру — школы, поликлиники, детские сады. Тренд последних двух-трех лет — комплексная застройка. Это когда девелопер предусматривает эти моменты и строит не только дом или жилой комплекс, но и всю инфраструктуру.  

Мы рассмотрели три цели приобретения недвижимости. Какая из них лучше? Правильного ответа нет: тут все зависит от вас и желания зарабатывать либо покупать комфортное жилье для себя. Учитывая растущий спрос на квартиры, в одном я уверен: лучшее время для покупки — сейчас.

Читайте также: Цены на первичку в Новосибирске перестали расти