Дмитрий Холявченко: «Повышение ставки для рынка недвижимости не изменило вообще ничего»

Часть 1. Эксперт в сфере недвижимости, собственник и основатель агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко рассказал «Деловому кварталу» о сбывшихся и несбывшихся прогнозах, повышении ключевой ставки и ее влиянии на строительный бизнес, будущем новосибирского рынка недвижимости и др.

Что произошло с рынком недвижимости после повышения ключевой ставки?

— Повышение ключевой ставки до 18%, которое состоялось 26 июля 2024 года, для рынка недвижимости не изменило вообще ничего. Объясню, почему. От ключевой ставки зависит весь рынок недвижимости, особенно в активных регионах, где значение ипотеки для купли-продажи жилой недвижимости крайне высокое, но при этом инвестиционный спрос не запредельный. То есть на Москву, Московскую область, Санкт-Петербургскую агломерацию и некоторые южные курортные города, где есть инвестиционный спрос, ключевая ставка влияет несколько меньше. В депрессивных регионах, где ипотеки мало, такая же ситуация. Большое влияние изменение ставки оказывает на крупные региональные центры, и Новосибирск в этом плане один из лидеров. Здесь от ключевой ставки зависит ставка по рыночной ипотеке. В региональных центрах с большой долей ипотеки высокая ключевая ставка — это запретительный барьер. И как только она достигает рубежа в 14%, ее размер становится неважен, так как с этого момента ипотеки больше нет. Люди будут брать ее только в случаях, когда уже невозможно откладывать или когда для доплаты нужна сравнительно небольшая сумма.

Зачем поднимать ставку, если это дает такой эффект?

— Повышение ключевой ставки базируется на том, что в Центробанке не до конца понимают генезис разгоняющейся сейчас инфляции. То есть в целом понимают, а вклад каждого фактора — нет. Они столкнулись с ситуацией, когда идет одновременно и рост «сберегательных настроений людей», что на самом деле является отложенным спросом, и увеличение потребления. Причем часть потребления растет за счет кредитов. Почему люди все равно берут кредиты при высоких ставках, а не тратят средства на депозитах, тоже до конца непонятно, так как нет четкого представления о структуре общества. Возможно есть серьезные расхождения по потребительским категориям населения, и те, кто повышает потребление с помощью кредитов, лишь в незначительной степени совпадают с теми, кто временно сберегает деньги на депозитах.

В Центробанке понимают, что остальные инструменты работают крайне слабо и медленно, поэтому и приняли решение о повышении ставки, причем не говоря, сколько эти условия будут действовать. То, что они приняли ключевую ставку не на месяц, а на два (до середины сентября), было связано с летними отпусками. Кроме того, их прогноз размера ставки до конца года был очень сильно скорректирован, и это важнее даже, чем сам факт повышения.

По прогнозу, ставка весь год либо будет держаться около 18% годовых, либо поднимется до 21-22%. Как будет на самом деле, пока предсказать нельзя и больше похоже на гадание на кофейной гуще. Можно выделить основные тренды в экономике, финансах и сделать вывод, что недвижимость на вторичном рынке будет немного снижаться. Но насколько точно, опять же пока невозможно предугадать.

Новосибирские застройщики накопили довольно много недвижимости в загашнике, а рынок замер. Что будет со стройкомпаниями?

— Чтобы понять сегодняшнюю ситуацию, нужно немного вернуться назад. Здесь важно помнить, что этот накопленный «пузырь» на рынке новостроек был полностью сгенерирован одним фактором — льготной ипотекой. То есть нерыночными ипотечными продуктами, на которые не влияла ни ключевая ставка, ни другие меры Центробанка. Это страшно разгоняло инфляцию. И спустя четыре года ее существования стало совершенно очевидно, что льготная ипотека не увеличила доступность жилья, а привела к повышению цен на новостройки, причем непропорционально большему, чем была реальная экономия по платежам процентов ипотеки.

Все виды льготной ипотеки существовали только для покупки у застройщика. Именно поэтому разница в ценах между первичным и вторичным рынком так сильно выросла. В Новосибирске разница между стоимостью «первички» и «вторички» — всего 20-25% (иногда до 30%). В то время как в среднем по РФ эта разница составляет более чем 1,5 раза. До лета 2023 года цены были достаточно сбалансированы: высокие на «первичку» компенсировались низкой ставкой по ипотеке, более низкие на вторичном — более высокой ставкой.

А что произошло летом 2023?

— Попытка вооруженного мятежа. После него люди стали резко брать кредиты и тратить их. То есть весь рост потребления лета прошлого года произошел только за счет увеличения объемов кредитования. И невероятные объемы роста продаж новостроек в августе-сентябре 2023 года — это исторический пик, который мы будем еще долго вспоминать. Потом началось небольшое снижение. При этом параллельно в августе Центробанк повысил ключевую ставку до уровня, при котором рыночная ипотека не может существовать. Баланс первичного и вторичного рынка сломался, при этом почти половина потенциального спроса со вторичного рынка перешла на первичный, и «пузырь» продолжил надуваться. В минфине и Центробанке посчитали, что эта ситуация — возможность для стройкомпаний создать подушку безопасности для последующего тяжелого перехода, когда цены на первичном рынке будут корректироваться до уровня вторичного. Но что сделал с этими деньгами стройбизнес? Они вложили их в новое строительство. Стройкомпании этот временный пик восприняли как новую реальность.

В конце 2023 — начале 2024 года власти стали ограничивать ипотеку. После этого осталось полгода, за которые застройщики могли бы получить максимум дохода, что они и попытались сделать. Но объемы продаж так и не достигли уровня августа-сентября прошлого года. Во втором квартале 2024 года они продавали 50-60% от пика 2023 года. В настоящий момент падение объемов продаж составит еще 50-70% от показателей второго квартала 2024 года, то есть застройщики смогут продать не более четверти тех объемов, которые они сейчас строят.

Что будет с ними дальше?

— Чтобы это понять, нужно задать правильные вопросы. Кто из застройщиков создал себе подушку безопасности и не потратил ее? Кто из них эти деньги использует именно как «подушку», а не начнет выводить деньги, потому что бизнес уже трещит по швам? У каких застройщиков продана большая доля от того, что уже построено?

Доля проданного сильно влияет на ставки по проектному финансированию (чем больше продано, тем она ниже). Каждый застройщик раньше выбирал баланс: либо он быстро строит и быстро продает, гася долг по высоким процентам, либо он продает максимум и платит по низким ставкам, но долго. Сейчас эта система перестала работать из-за снижения объемов продаж. Эта проблема проявляется сразу в нескольких направлениях. Во-первых, это вал маркетинговых проектов и рекламы по типу: «Покупайте сейчас, потом цены будут еще выше». Во-вторых, застройщики уже начали бороться за оставшийся кусок пирога. Последние предложения прокуратуры и мэрии Новосибирска о запрете любого строительства, кроме как по МИП и КРТ, и сокращении минимального размера по КРТ до 5 гектаров убирают с рынка всех новосибирских застройщиков, кроме максимум четырех. Строительная отрасль не представляет собой монолита, и крупные застройщики, которые рассчитывали на строительство в рамках КРТ, смогут взять все себе и благодаря этому выжить.

Продолжение в следующей части.