«Снижение ставки — это контрольный выстрел в голову стройкомпаний»

Часть 2. Продолжение интервью с экспертом в сфере недвижимости, собственником и основателем агентства недвижимости «Республика» Дмитрием Холявченко. Прогнозы, банкротства новосибирских застройщиков и что их спасло, применение новых законов и др.

О том, что будет падение продаж с 1 июля 2024 года на 50-70%, я говорил еще с прошлого года. Как это будет делиться между застройщиками, кто сможет вписаться и продавать в этой невероятной конкуренции, пока непонятно.

Многим не нравится высокая ставка. Что произойдет, когда она снизится?

— Как только ключевая ставка снизится до уровня, когда станет возможно брать рыночную ипотеку, застройщики мгновенно потеряют конкурентоспособность по сравнению со вторичным рынком. Потому что даже на 20-30% завышенная цена будет неприемлема, максимум новостройка может быть дороже на 10% (за счет благоустройства территории и лучшей планировки). Тут еще нужно помнить про уже построенные новые дома, которые теперь тоже «вторичка». В Новосибирске десятки тысяч таких квартир инвесторов ждут, когда вернется ипотека для вторичного рынка. Любое снижение ключевой ставки в данной ситуации — это контрольный выстрел в голову строительных компаний. Тогда они «умрут» сразу, потому что никто не сможет снизить цены сразу на 20%. И если в Новосибирске, может, и найдутся такие компании, то в Москве уронить цены в 1,5 раза никто не сможет. А вот вторичному рынку будет все равно, потому что там главное — разница между покупаемой и продаваемой недвижимостью. Там цены могут падать и дальше. Но будут ли они это делать, зависит от того, с какой скоростью буду выходить деньги с депозитов и какая доля уйдет на рынок недвижимости.

Говорят, на депозитах граждан лежит около 50 триллионов рублей...

— Когда некоторые аналитики и эксперты говорят, что на депозитах и текущих счетах у физлиц в РФ лежат 50 триллионов рублей и практически все это — рынок недвижимости, то после событий последних лет это звучит сомнительно. Многие горе-инвесторы в свое время сильно ошиблись с вложениями в новостройки, и те, у кого сейчас деньги заморожены либо на эскроу-счетах, либо в виде квартир в уже сданном доме, уже не могут конкурировать с застройщиками. В этом плане инвестиции в недвижимость рассматривается как более рискованные и менее перспективные. Еще часть денег с депозитов уйдет на фондовый рынок и в долгосрочные сбережения. Получается, что на рынок недвижимости придет значительно меньше 50 триллионов. Но любая сумма будет сильно влиять на него и поддерживать ценовое падение.

Каковы прогнозы по рынку?

— Текущий прогноз: вторичный рынок по ценам может просесть в Новосибирске на 10-20%, первичный — на 30-40%. С какой скоростью это будет происходить, неизвестно. Если бы не было этих денег на депозитах, то можно было бы сказать, что цены будут падать и дальше, причем быстро.

Возьмем реальную потребительскую инфляцию на товары широкого потребления: по рынку — около 21%, а не 9,5%, как считает Центробанк. Квартиры — это средний между этими показателями очень дорогой товар массового спроса. Для квартиры актуально, насколько ты сможешь сохранить свой капитал, вложенный в нее, и на какой срок ты готов там его законсервировать. Задача инвестировать для сохранения капитала до сих пор актуальна для рынка недвижимости, но его приумножение будет невозможно в ближайшие годы, поэтому каждый будет выбирать сам.

Здесь очень важны темпы, с какими деньги будут «ходить» с депозитов на рынок недвижимости и обратно. Это фактор, который не будет давать ценам упасть. С другой стороны, то, с какой скоростью будут «выплескиваться» инвестиционные квартиры на рынок и увеличивать предложение, будет давить рынок вниз. Если ничего экстраординарного не случится, то потенциальные цены будут номинально болтаться на этом уровне и только в случае двузначной инфляции смогут номинально вырасти. Так будет, пока не закончится переход от депозитов к сделкам с недвижимостью и от отложенного спроса к снова большим объемам рыночного ипотечного кредитования, которое и будет определять рынок. Этот сценарий будет актуален для крупных агломераций региональных уровней.

Какая часть застройщиков обанкротится? Не приведет ли это к росту количества долгостроев?

— Это 100% приведет к росту количества долгостроев. Также заметная часть застройщиков обанкротится, но точно сказать, сколько именно, пока нельзя. Если примерно, то от 10% до 50%.

Почему я в прошлом году говорил, что в 2024 году все будет страшно, а теперь говорю, что нет? Если бы действовали правила, которые существовали в прошлом году и если бы не приняли поправки в закон, то 60% новосибирских застройщиков стали банкротами еще до конца этого года. Но отменили неустойку за несвоевременную сдачу дома. Также в десять раз планируют снизить штраф в пользу муниципалитета: раньше это было 50%, теперь будет 5%. Также убрали «задвоение» по закону о защите прав потребителя и закону о защите дольщиков, снизили гарантийный срок по застройкам с пяти до трех лет. То есть теперь застройщик законно может строить хуже: экономить на материалах, переходить в другую ценовую категорию и др. Это сильное облегчение для строительного рынка.

В целом, думаю, застройщики, которые на 1 июля 2024 года продали более половины того, что у них строится в моменте, скорее всего из этой ситуации выберутся без банкротства. Те, у кого продано менее 30%, непонятно, как смогут из этой ситуации выйти даже в перспективе двух лет без льготной ипотеки и даже с учетом дополнительной поддержки.

Кто сейчас покупает жилье?

— Сейчас в каждом сегменте настолько малое количество сделок, что нельзя вывести какие-то среднеизмеримые показатели, но можно нарисовать портреты. Покупают по-прежнему, вдовы и жены тех, кто находится на СВО. Кстати, они сейчас берут ипотеку даже по высоким ставкам. Есть люди из очень высокодоходных категорий населения, которые не считают деньги — их сделки исчисляются десятками миллионов рублей. В массовой категории — большинство сделок происходит по льготным программам и с прилагающимися к ним элементами «цепочек», без которых они не состоялись бы.

Насколько стало меньше сделок?

— Если сравнивать первую половину этого года и прошлого, то сделок стало меньше в два-три раза на вторичном рынке. На первичном действует другая логика, и там, наоборот, был необоснованный скачок спроса и сделок.

В Москве приняли закон, по которому нельзя строить квартиры менее 28 «квадратов». В Новосибирске такое будет?

— Нет, к счастью, у нас такого не будет. С социальной точки зрения это очень страшное решение, потому что переход ко второй квартире для молодых семей доступен даже без ипотеки, а вот купить первое жилье намного сложнее. Как показывает опыт, большинство молодых семей не могут накопить даже на первоначальный взнос. 80% планируют обойтись без первоначального взноса, из оставшихся 20% — треть планирует брать потребкредит, еще треть — занять у родственников и только 20% планируют накопить. 20% от 20% — это очень мало. Только эта часть действительно рассчитывает, что сможет взять кредит, накопив каким-то образом на первоначальный взнос.

Поэтому сделать этот первый шаг и пойти сразу на квартиру 28 кв. м, которая будет стоить в Новосибирске точно больше 4 млн руб., будет очень тяжело. При этом много людей в Новосибирске, которые могут обслуживать кредит с ежемесячным платежом не более 25 тыс. руб. Это кредит в 2 млн руб., а нужно три, что повышает платеж соответственно до 40 тыс. руб. в месяц Это устрашающая разница, потому что в среднем такие кредиты берут семьи с совокупным доходом от 60 до 100 тыс. руб. Это хорошо понимают в правительстве, поэтому для остальных регионов введению ограничений по площади квартир они будут препятствовать.