Четыре типа инвесторов. Типология от новосибирского эксперта

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко)

Стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость

Одним из направлений работы нашей компании являются инвестиции в коммерческую недвижимость. При этом мы не только оказываем помощь по выбору, оценке объектов, управлению недвижимостью нашим клиентам-инвесторам в качестве консультантов, но и сами являемся активным участником рынка, приобретая в собственность объекты формата street-retail для введения арендного бизнеса. За 12 лет работы на рынке недвижимости Новосибирска мы провели сотни сделок. Основываясь на личном опыте и опыте наших клиентов, мы определили основные стратегии инвестирования, выделив 4 типа инвесторов.

Инвестор-консерватор

Предприниматели, которые рынок инвестиций знают лишь поверхностно, полностью заняты своим основным бизнесом и не хотят подробно вникать в дебри недвижимости, их цель — надежно вложить накопленные средства. Слово «надежно» — ключевое! Они приобретают только максимально понятные и готовые объекты, выбирая преимущественно торговый тип недвижимости в местах с высоким пешеходным трафиком, на главных улицах города, на первых этажах, с витражами, презентабельным фасадом, платежеспособным арендатором, работающим на долгосрочном договоре аренды.

Это объекты, которые не требуют дополнительных усилий инвестора с точки зрения управления, дополнительных вложений, реконструкции, маркетинга. Они платят деньги за объект и сразу получают доход. Такие инвесторы вкладывают денежные средства в готовый арендный бизнес. Доходность здесь чаще приближается к 10% годовых, но в последнее время можно найти предложения и с доходностью 12%. Учитывая, что инвесторов-консерваторов большинство на рынке, они создают повышенный спрос, поэтому подобные объекты недвижимости уходят за несколько недель, а иногда и за несколько дней, часто даже не доходя до экспозиции в открытых рекламных источниках. Инвесторы-консерваторы видят в приобретении недвижимости источник пассивного дохода, будущую пенсию и надежный актив для передачи наследникам.

Инвестор-финансист 

Инвестор-финансист отличается более сухим подходом к оценке объектов, ставя во главу угла цифры. Это уже могут быть не только торговые помещения, а также офисные или универсальные, расположенные на цокольных этажах, к примеру, или находящиеся на окраине города, но по очень привлекательной цене, где доходность составляет не ниже 12-13% годовых. Если цифры по объекту «сошлись», то уже другие факторы не имеют решающей роли при принятии решения. Такой инвестор не откажется от объекта только по причине старого фасада, низкого потолка или не престижной локации. Если он видит, что объект финансово выгоден, он принимает решение о вложении. Зачастую, ликвидность объекта уходит на второй план, поэтому с перепродажей такого объекта могут возникать сложности. Но если инвестор не ставит такую цель, то перед нами вполне рабочая стратегия инвестирования. Главное в этом подходе — максимально подробно оценить конъюнктуру рынка аренды, спрогнозировать арендные ставки, чтобы в дальнейшем не столкнуться с резким спадом доходности. Нужно помнить, что не всегда идеальные цифры по объектам в текущем времени — гарантия стабильного дохода в будущем.

Инвестор-игрок

Бизнесмены, для которых инвестиции в коммерческую недвижимость являются одной из основных сфер деятельности. Они постоянно в рынке, у них свой, уже сложившийся годами, «пул» арендаторов, они отлично знают их потребности и их возможности. На этапе отбора объекта они уже прогнозируют, кто будет их арендатором, и какой доход их ожидает. Они видят объект для инвестиций не здесь и сейчас, а с перспективой. Такие инвесторы являются полной противоположностью инвесторам-консерваторам, они не покупают готовые объекты с минимальными рисками, но и с минимальной доходностью. Инвесторы-игроки охотятся на редкие, недооцененные активы, в которых они видят, обладая опытом и знанием рынка, потенциал и будущую прибыль. Эти объекты они ищут не только на открытом рынке предложений, но на площадках по продаже имущества банкротов, на торгах у госкомпаний или муниципалитета. Такие инвесторы, приобретая объект, разрабатывают его концепцию, вкладывают в объект дополнительные средства для повышения его ликвидности, и уже обновленный объект предлагают арендаторам, выходя на доходность от аренды в 15% годовых и более. При этом зачастую такие инвесторы не видят на этом свою конечную инвестиционную цель. Объект после его реновации, заполнения арендаторами и выхода на определенную доходность, выставляется на продажу. Таким образом, доходность проекта для инвестора резко возрастает, так как он получает хорошую «дельту» при перепродаже, особенно если продажа осуществляется частями. Если инвестор-консерватор в основном работает в сфере торговой недвижимости, то инвесторы-игроки этим типом недвижимости не ограничиваются, они рассматривают и офисные здания, и складскую недвижимость. Они с азартом относятся к вопросу инвестирования, поэтому не сдерживают себя шаблонами, готовы рисковать, чтобы сорвать большой куш.

Инвестор-создатель

Это идейные бизнесмены, для которых важно создать особый проект, значимый, не имеющий аналогов. В большинстве случаев они приобретают земельные участки для строительства или здания под реконструкцию. Они так же, как инвесторы-игроки, — активные участки рынка с большим опытом, но зачастую они не ставят перед собой конечной цели перепродажи объектов после реновации, а создают долгоиграющие высококачественные проекты, владение и управление которыми для них прибыльно и престижно. Примеры таких инвестиций — приобретение и реконструкция здания-памятника под элитный универмаг, строительство логистического комплекса класса «А» или переоборудование бывшей фабрики под творческое лофт-пространство.

Несомненно, встречаются и смешанные типы инвесторов, но выделенные нами наиболее распространенные. Желаю, чтобы выбранная вами стратегия инвестирования была всегда успешной и приносила ожидаемый доход!