Девелоперы нашли альтернативу кредитным ресурсам — ЗПИФы

Собственники недвижимости ценят ЗПИФы как инструмент оптимизации налогообложения, отмечает адвокат, член областной коллегии адвокатов Марина Антонова. ЗПИФ не является ни юридическим, ни физическим лицом, следовательно, не является налогоплательщиком — налог на прибыль по операциям с имуществом фонда отсутствует. В результате управляющий фондом может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий (в рамках одного фонда), не неся при этом дополнительных налоговых расходов.

Также существенное преимущество ЗПИФов — возможность создать прозрачную для инвесторов фонда, но закрытую от внешних источников структуру бизнеса, замечает финансовый директор УК «Брокеркредитсервис» Салават Алпаров. По его словам, компании ценят паевые фонды как «отличный способ сделать право собственности непрозрачным».

В Новосибирске первые ЗПИФы недвижимости были созданы финансовой группой БКС. Компания занялась инвестициями в недвижимость в конце 2004 г. , создав ЗПИФ «Фонд недвижимости БКС». В фонд вошли офисные площади, предназначенные для филиалов компании в Москве, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Калининграде, Астрахани, Воронеже, и в других городах. Также на баланс фонда передано и приобретенное в конце прошлого года на муниципальном аукционе помещение стоимостью около 100 млн руб. на улице Богдана Хмельницкого — возможно, под филиал банка БКС, уточняет Алпаров. БКС не только покупает здания, но и строит коммерческую недвижимость. Так, сейчас ведется строительство здания в Уфе площадью около 10 тыс кв. м, добавляет собеседник. В 2006 г. для управления недвижимостью была создана управляющая компания «БКС — Фонды недвижимости». Сейчас под ее управлением три закрытых ПИФа недвижимости: «Фонд недвижимости БКС», «Таганай-инвест», «Первый Сибирский». В них аккумулировано более 400 млн руб. ПИФ «Таганай-инвест» объемом 30 млн руб. инвестирует в коммерческую и жилую недвижимость в Челябинске и Новосибирске.

Средства пайщиков ПИФа «Первый Сибирский» (85 млн руб.) инвестируются в строительство жилого дома в пригороде Новосибирска. Самый крупный ПИФ — «Фонд недвижимости БКС» стоимостью около 250 млн руб. обеспечивает доходность в 35% годовых.

Сейчас БКС развивает новое направление — земельные ЗПИФы, где капитал будет расти за счет роста стоимости участков. Если у инвестора есть земельный участок, где может быть реализован подобный проект, то он вносит землю в активы ЗПИФа, а затем управляющая компания заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией. По окончании проекта недвижимость и земля под ними реализуются. При этом доход, полученный от такого проекта, также не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован.

Планируется, что в состав фондов войдут земельные участки как в Новосибирске, так и в других крупных городах. Как рассказывает Алпаров, первый земельный ЗПИФ под управлением УК «БКС — Фонды недвижимости» «Пермские земли» начал действовать в конце декабря прошлого года. Фонд создан на 15 лет, в его состав вошли 400 га земель с/х назначения в Пермской области. СЧА фонда составляет 400 млн руб. В дальнейшем земли будут переведены в категорию «земли поселений», что позволит реализовать проект комплексной жилой застройки.

По словам Алпарова, инвестиции в землю и недвижимость в крупных промышленных центрах страны станут одним из приоритетных направлений деятельности УК. Потенциальным клиентам БКС предлагает создание как девелоперских ПИФов под реализацию проектов жилой и коммерческой недвижимости, так и рентных для управления созданными или приобретенными активами. Для УК управление закрытыми фондами более привлекательно, чем открытыми, несмотря на сравнимые с управлением открытыми фондами ставки вознаграждения, за счет экономии на розничном обслуживании, поясняет собеседник.

ЗПИФы недвижимости представляют большой интерес для институциональных инвесторов, крупнейшими из которых являются негосударственные пенсионные фонды, отмечает начальник отдела долговых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Елена Подлесных.

В середине января БКС завершила формирование ЗПИФа «Недвижимость пенсионного фонда». Как уточняет Алпаров, следующим шагом станет вывод паев на ММВБ, — после этого они станут доступными для приобретения негосударственными пенсионными фондами. В частности, уже достигнута договоренность о выкупе паев фонда НПФ, заинтересованном во вложениях в недвижимость при помощи инструментария ЗПИФа недвижимости. Название фонда Алпаров не раскрывает. Стоимость пая определена в 100 тыс. руб. В ближайшее время начнется формирование ЗПИФов «Лонг Мани» и «Профи».

По данным Олега Лугового, президента «Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимостью», разброс доходности ЗПИФов недвижимости обычно составляет 20-80% и выше: доходность рентных ПИФов составляет 15-20%, а строительных, где доход формируется как за счет роста стоимости строящегося объекта, так и роста цен на недвижимость, — до 200% годовых, отмечает собеседник. А вот рост стоимости паев ЗПИФа недвижимости «Сибиряк — Академический капитал» под управлением новосибирской УК «Сибиряк» (аффилированная с компанией «Сибирский Берег») за период октябрь 2006 г. по ноябрь 2007 г. составила 1580%. Доходность фонда «Сибиряк — Фонд недвижимости» за период с апреля 2006 г. составил 455%. По словам гендиректора УК «Сибиряк» Тараса Демиденко, ЗПИФы под управлением УК инвестируют средства как в недвижимое имущество, включая имущественные права на недвижимость, так и в земельные площадки. Однако результаты доходности фондов Демиденко не поясняет. По мнению аналитиков, рост стоимости паев — следствие переоценки активов фонда. Как отмечает Осин, стоимость земельной площадки возрастает после ее перевода из категории с/х земель в земли поселений. Также растет число фондов недвижимости, созданных девелоперскими компаниями под конкретные проекты. Так, для инвестирования в торгово-офисные помещения общей площадью 1,7 тыс. кв. м в строящемся комплексе «Военная Горка» девелопер проекта — компания «Метаприбор» — создала в 2006 г. ПИФ «Мета капитал» (СЧА фонда — 100 млн руб., управляет УК «Ника»). Через три года УК должна продать помещения и выплатить пайщикам доход. Фонд создан на три года, ожидаемая доходность — 25-30% годовых. На момент создания фонда помещения оценивались компанией в 57 тыс. руб. за 1 кв. м. А вот УК «Мономах» продала принад- лежащий ей фонд недвижимости. ЗПИФ «Достойная старость» был создан осенью 2005 г. для инвестирования в строительство пансионата для престарелых площадью 6800 кв. м на 82 номера. Общая стоимость — $7,2 млн, срок окупаемости — не более 8-10 лет при доходности в 10-12% годовых. Реализацией занималась компания «Золотой век». В марте 2007 г. «Мономах» продала 100% акций «Золотого века» «Сибакадемстрою». Тогда председатель инвестиционного комитета УК «Мономах» Юрий Бовкун объяснил решение продать ЗПИФ интересом к проекту менеджеров САС.

Девелоперов все больше интересуют возможности закрытых ПИФов, отмечает Луговой. Однако от создания собственной УК новосибирских застройщиков останавливают высокие денежные и организационные расходы. Луговой ссылается на сайт некоммерческого объединения «Национальная лига управляющих». Создание УК оценивается в $30 тыс., фонда — в $10 тыс. «ЗПИФН можно использовать для привлечения дополнительных инвестиций, — говорит директор инвестиционных продаж Becar Realty Group Алексей Лазутин. — Схема проста: УК создает ПИФ под определенный проект заказчика, затем заказчик «заводит» объект в фонд и становится пайщиком, а после продажи паев ЗПИФа на вторичном рынке (в том числе через биржу) получает ресурсы для строительства. А УК параллельно с заказчиком привлекает потенциальных инвесторов». По словам Лазутина, если размер фонда небольшой, то большие затраты на управляющую компанию могут значительно повлиять на доходность такого фонда. Среди новосибирских УК на создании ЗПИФов намерена специализироваться БКС. Компания предлагает создание как рентных ЗПИФов, так и девелоперских фондов. Функции ЗПИФН постоянно расширяются. «Крупнейшие девелоперы, например Mirax Group, создают паевые фонды для финансирования своих проектов коммерческой недвижимости, поскольку это стало реальной альтернативой банковским кредитам», — отмечает Демиденко. По его мнению, в 2008 г. количество новосибирских девелоперов и собственников недвижимости, использующих возможности ЗПИФов, значительно расширятся. Они будут ориентироваться как на институциональных инвесторов, так и мелких игроков на рынке недвижимости, ведь ЗПИФы — единственная возможность войти на рынок с небольшим капиталом.