Новосибирские риелторы: «Мы должны настроить людей рисковать»

Первым обрисовать ситуацию решил директор агентства недвижимости «Квадротека» Владимир Голованов:

«Сегодня многие города нашего присутствия фиксируют снижение количества обращений за ипотекой клиентов банков и агентств недвижимости в 3 раза. Качество обращений тоже заметно упало. Если смотреть по реальным клиентам, то обращения упали с начала года почти в 4 раза. Рекордное падение показали май и июнь. Нам следует убедить людей, что пора рисковать, брать эти кредиты, иначе мы рынок не сдвинем. Конечно, лучше всего народ оживляет снижение ставок, и люди этого ждут, но пока этого сделать невозможно, поэтому просто следует убеждать людей, что можно рисковать, пора «размораживать» рынок».

«Мы отметили колоссальное снижение ипотечного кредитования в 2015 г.– в 2-3 раза, по сравнению с прошлым. Тем не менее, я могу сказать, что, по данным на 1 мая 2015 г., мы держим долю рынка на уровне 25%, то есть глобально не упали, но ипотеки стали выдавать меньше, значит, объем рынка в целом упал. И сейчас на самом деле не так важна ставка, так как после ее снижения по господдержке поток клиентов все равно не хлынул. У людей сформировалась неуверенность в завтрашнем дне, и они просто не идут за кредитами».

«На сегодня наша ситуация такова: пока что наплыва клиентов у нас не случилось, хотя мы ввели госипотеку в апреле. Доля выдачи по госипотеке у нас составляет 60%, ставка не так высока – 12%, она ниже средней ставки на стройку 2014 года. Значит, дело не в ней, а в том, что люди просто осторожничают, откладывают такие крупные покупки, как жилье, до лучших времен –  пока не стабилизируется общая экономическая ситуацию, не появится уверенность в завтрашнем дне».

«Мы не пошли по программе госипотеки, решили своими силами поднимать долю ипотечного кредитования в портфеле банка за счет того, что самостоятельно снизили процентную ставку. Сегодня, с 13 мая, мы выдаем кредиты на покупку вторичного жилья от 12% годовых. Базовая процентная ставка при первоначальном взносе в 20% будет 13,75%, при взносе в 50% ставка будет 13,5%. Также есть программы по снижению процентных ставок. Минимальная ставка 13% у нас идет на первичное жилье. Экономическая ситуация, конечно, все тормозит, и есть большой отсев по заявкам, так как качество заемщиков падает, просрочка по ипотеке растет, что раньше было почти нонсенсом».

«Я отмечу два нюанса. Я, например, как хозяйственный руководитель последние два года снижаю издержки моего предприятия, в том числе за счет выплат по заработной плате. Также мы проводим финансовый мониторинг состояния заемщиков. И мы видим, что мы не одиноки: большинство предприятий, с разной степенью лояльности к закону, последние два года снижают издержки на оплату труда. Я хожу в магазины, вижу цены, и не могу привыкнуть, потому что у меня в голове крутится докризисный счетчик. То есть я вижу, что ежедневные расходы на необходимые товары у наших заемщиков растут, и мы ничего не можем с этим поделать. Один выход – чтобы начался рост реальных доходов населения. Но это уже решаем не мы».

«С конца прошлого года мы стали свидетелями, что наши соседи – страны Таможенного союза, на которых не отразились кризисные явления, – наведались к нам, и начали скупать все, начиная от товаров народного потребления, заканчивая объектами недвижимости. Эта ниша до сих пор актуальна, пока не прошло искусственное закрытие границ на таможенном пространстве, либо корректировка курса тенге. Поэтому сделки по приобретению недвижимости в Новосибирске для них актуальны. У нас в банке существует программа кредитования физических лиц-нерезидентов, получающих доход за пределами России, то есть в первую очередь для граждан Казахстана. И мы с такой ипотекой готовы работать, если у агентств недвижимости будут такие обращения. Эта ситуация может развиваться в короткой перспективе, тем не менее, она имеет место».

«Я бы хотела сказать, приведя цифры от Банка России, что дело с просроченными кредитами не так страшно. На 1 мая 2015 г. в Новосибирске просрочка по рублевым кредитам составляла 0,9%, по валютным – 26%. Но, если учесть, что валютные кредиты занимают всего 1% в общем объеме. То есть проблемы как таковой нет».

«Сейчас на рынке недвижимости идут дефляционные процессы, в ближайший год жилье дорожать не будет. Во всех странах, где идет дефляция по объектам недвижимости, ипотечная ставка – в районе 2%, потому что недвижимость дешевеет, и иным способом простимулировать покупку невозможно. Понятно, что сегодня российские банки не могут давать такой процент. По нашим ощущениям, к концу года в России недвижимость подешевеет примерно на 30%. Никакие усилия банков не приведут к росту платежеспособности населения. Я согласен с банкирами, что здесь единственный путь –  сокращение издержек и выведение бизнеса хотя бы на выживаемость. Каковы сейчас  перспективы по ипотеке? Даже если ставка будет 11%, вряд ли мы увидим ажиотажный спрос. Госипотека тоже не панацея, поскольку сейчас влезать в долги на рискованном рыке никто не хочет, все риски лежат на заемщиках, и никто их не страхует. Пугает то, что законы, которые выходят, в том числе закон о банкротстве физлиц, никак не защищают интересы населения – ни один кредитный договор не защищает человека. Я хочу сказать, что банковское сообщество должно перестать перекладывать свои риски на потребителя, тогда, возможно, заемщики сможет планировать свои финансы на 15 лет вперед и не бояться».

«Банки действительно не всегда охотно берут на себя ответственность за риски, но в период кризиса все поворачиваются друг к другу лицом. Мы, например, очень дружно работаем с десятками банков и  с застройщиками, которые тоже в кризис поворачиваются лицом к агентствам, и сейчас некоторые работают по программе Trade-In: забирают старую квартиру, собственник может в ней пожить какое-то время, а агентство имеет эксклюзивное право продать ее, а люди за это время покупают квартиру в новостройке. Застройщики с этим работают, но они очень осторожно к этому подходят, поэтому мы как агентство ищем индивидуальный подход к клиентам. То есть в сложной ситуации мы всегда находим выход, всегда договариваемся и с банками, и с застройщиками. Но я могу сказать, что, конечно, экономическая ситуация сложна, и люди боятся залезать в долги из-за неуверенности в завтрашнем дне».

«При ипотеке важен даже не тройственный союз (банк – риелтор – заемщик), а на самом деле здесь минимум пять участников: застройщик, банк, агентство недвижимости, страховщик и потребитель. И правильно коллеги говорят, что вопрос покупки жилья в ипотеке в период кризиса является очень сложным для всех участников процесса. Существует страхование инвестиционных прав потребителя, и,  к сожалению, закон построен таким образом, что все крупнейшие страховщики не участвуют в таком страховании. Законом  предусмотрено: если физлицо вкладывает деньги в стройку, его инвестправа застрахованы. Вопрос о том, что закон был принят 1,5 года назад, и он таков, что у страховщиков инструментов влияния на текущее положение дел нет, и мы, по сути, даже не можем анализировать застройщика в полной мере, чтобы принимать на себя эти риски. Поэтому все крупнейшие страховщики отказались от участия в таком виде страхования. И что сейчас мы имеем: когда в текущий момент заемщик берет кредит на первичное жилье – мало того, что он скорее всего не получит инвестдоход, он попадает под риск, что стройка встанет. А для Новосибирск проблема долгостроев очень актуальна. В итоге инвестор остается один на один с застройщиком, который может завершить строительство, а может и нет. Если он не достраивает, то 99% вероятность, что он застрахован в маленькой страховой организации, которой потом проще объявить себя банкротом, чем выплачивать эту страховку. Они просто перерегистрируются, сбрасывают эти «хвосты», заемщик остается один на один с долгом. На мой взгляд, консолидация усилий и распределение ответственности могли бы спасти ситуацию. Страховщики готовы эти риски страховать, если они будут понимать, что как-то могут влиять на ситуацию».