Рентабельность строек тает

Ситуация на рынке строительства жилья начала ощутимо улучшаться лишь со второй половины 2010 г. Компании завершают старые и начинают новые стройки. Однако сегодняшний покупатель квартир стал беднее докризисного, что не сулит прежних доходов.

Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин говорит, что ведет переговоры с потенциальным инвестором, который мог бы достроить дом на ул. Тульской. По его сведениям, в регионе заморожено строительство 34 жилых домов, а количество «обманутых дольщиков» превысило 4 тыс. человек. В планах министерства на этот год — уменьшить количество «замороженных» строек вдвое, на что позволяет надеяться оживление строительной отрасли.

Доходность упала
В кризис пострадали не только покупатели жилья, но и сами строительные компании. Количество строительных организаций в Новосибирской области сократилось с 5 тыс. до 3 тыс., подсчитал директор инвестиционной компании ДНН Сергей Николаев, добавив, что с рынка ушли в основном мелкие компании.
В целом производственный и организационный потенциал новосибирских застройщиков сохранился. Однако прежние показатели рентабельности строительного бизнеса приказали долго жить. По словам генерального директора «Сиб- академстрой Недвижимость» Владимира Голованова, до кризиса она достигала 80%. Сейчас, по мнению генерального директора строительного концерна «Сибирь» Дмитрия Червова и генерального директора компании «Строитель» Дмитрия Боковикова, доходность строительного бизнеса однозначно сократилась— в среднем до 30%, что является минимально допустимым.
Дмитрий Червов отмечает, что концерн «Сибирь» изменил в связи с этим отношение к выбору площадок под застройку. «Раньше мы приобретали площадки, несмотря ни на какие трудности, которые могли возникнуть при их освоении,— объясняет он.— Надеялись на то, что все эти проблемы можно будет решить за счет роста цен на квадратный метр. Теперь находимся в жестких рамках невысокой рыночной стоимости построенного жилья и не можем обойтись без досконального просчета всех составляющих себестоимости».
Удерживать рентабельность на приемлемом уровне мешают и проблемы, связанные с выделением земельных участков. По словам Дмитрия Червова, главной из них является необеспеченность площадок, предоставляемых к застройке, инженерными коммуникациями. «Застройщик, входя на площадку, должен заранее знать, сколько будут стоить технические условия на нее, где и у кого их можно будет получить,— говорит он.— А сейчас теряется до года на всевозможные согласования».
Заместитель генерального директора компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко говорит, что на снижение рентабельности повлияло то, что «цены на квартиры перестали расти, а стройматериалы продолжали дорожать, причем все— начиная от раствора и заканчивая материалами для чистовой отделки». При этом, по его словам, возникли трудности с продажами готовых квартир, задержки платежей со стороны заказчиков, что также снижает доходность бизнеса.
Дмитрий Боковиков указывает еще и на такой фактор: «Чтобы стимулировать спрос на новостройки, улучшаем потребительские свойства жилья при неизменности цен— жертвуем, грубо говоря, своей рентабельностью».
Цены стоят
Рентабельность строительной отрасли страдает и от сложившейся динамики— точнее гиподинамии— цен. По данным компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в первом квартале 2011 г. средняя цена предложения строящегося в Новосибирске жилья составила 36,5 тыс. руб. закв.м. По сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась всего на 1%. Рост ниже уровня инфляции. И, скорее, ближе к уровню статистической погрешности.
Генеральный директор компании «Ситех-Жилстрой» Александр Семенов полагает, что на уровень цен на первичном рынке жилья сильное влияние оказывает демпинг: «Жилье приобретали по взаимозачету поставщики или подрядчики застройщиков, а также люди, вложившие в него деньги с целью перепродажи, и теперь многие из них пытаются распродать квартиры по ценам ниже реальной стоимости». По его словам, цены растут, но незначительно и не достигают комфортного для застройщиков уровня.
Как считает генеральный директор областного Агентства ипотечного кредитования (НОАИК) Александр Чаленко, строителям придется адаптироваться к тому, что значительного роста цен не будет. Наоборот— в ряде случаев их требуется снизить, так как сотни квартир в построенных домах «стоят» непроданными. «До кризиса прирост стоимости квадратного метра за год составлял не менее 40%,— вспоминает гендиректор,— но за последние два года цены по многим позициям почти не изменились, поэтому я не знаю, есть ли сейчас возможность их поднимать». По мнению Александра Чаленко, если государство вкачало в банковский сектор существенные деньги и кредитные организации сейчас ими переполнены, то экономическое благосостояние населения не восстановилось.
Денег стало меньше
Недостаток денег у населения и, следовательно, в обращении на строительном рынке также имеет прямое отношение к уровню рентабельности. Покупательский спрос «удешевился». В связи с этим главной тенденцией рынка Сергей Николаев называет увеличение доли панельного и монолитного домостроения. По его словам, уменьшаются площади квартир, на рынок выбрасывается множество «студий», а также квартир небольшой площади в домах коридорного типа. Дмитрий Червов тоже отмечает, что потребителя сегодня в основном интересует жилье эконом-класса небольшой площади. И, по его словам, «Сибирь» увеличивает предложение именно такого жилья.
Удельный вес «полногабаритных» квартир в структуре предложения сейчас меньше, чем три года назад, подтверждает председатель совета директоров «СтройМастер» Вера Коновалова. «Строитель» также перепланирует квартиры в строящихся домах— с больших на меньшие.
По наблюдениям Веры Коноваловой, об изменении характера спроса свидетельствует и средний размер выдаваемых банками ипотечных кредитов. «По сравнению с докризисным он снизился примерно на 40%»,— рассказывает она. Существенное изменение своей целевой аудитории отметил и Александр Чаленко. «Если до кризиса значительная доля ипотечных клиентов рассматривала жилье как вложение денежных средств,— говорит он,— то сейчас эта категория граждан отсутствует почти полностью»,— отмечает он.
Отрицательное влияние на платежеспособный спрос, по мнению участников рынка, оказало и то, что областная администрация свернула программы поддержки строительной отрасли. Дмитрий Боковиков отмечает, что она шла по трем направлениям: компенсация покупателям части стоимости квартиры, субсидирование ставок по ипотеке и госгарантии по кредитам на завершение начатых объектов. Нынешняя администрация более целесообразным в момент выхода отрасли из кризиса посчитала поддержку индивидуального строительства на селе.
Ряд экспертов отмечают и положительные тенденции. Как говорит Александр Чаленко, сегодня банки увеличивают объемы выдачи ипотечных кредитов. Управляющий Сибирского филиала ВТБ24 Александр Павленок подтверждает это: «В 2011 г. банк планирует увеличить объемы ипотечного кредитования в 2-2,5 раза. Рост спроса на ипотеку стал особенно заметным со второй половины 2010 г.».
Дмитрий Боковиков убежден в том, что максимально дешевое жилье будет пользоваться спросом недолго. По его прогнозу, года через три покупатели снова заинтересуются более просторными квартирами. По мнению Владимира Голованова, сегодняшняя увлеченность застройщиков строительством дешевого жилья через год-два приведет к избытку небольших квартир- студий и к дефициту предложения в среднем ценовом сегменте. Сергей Николаев считает, что уже к концу 2011 г. на рынке будет ощущаться нехватка квартир в кирпичных и каркасно-кирпичных домах в средне-удаленных районах.