Подписаться
Курс ЦБ на 28.09
72,66
85,03

Сергей Беседин, ГЖА.рф: «Предпочтения движутся от курортной недвижимости к инвестиционной»

Сергей Беседин, ГЖА.рф: «Предпочтения движутся от курортной недвижимости к инвестиционной»
Иллюстрация: ГЖА.рф

В преддверии ярмарки зарубежной недвижимости, которая пройдет весной в Новосибирске, DK.RU поговорил с экспертом о том, что сейчас происходит на этом рынке, и на что стоит обращать внимание.

Директор по развитию ГЖА.рф Сергей Беседин рассказал о странах, которые сегодня активно и успешно продают свою недвижимость россиянам, о выгодах, которые получают покупатели в той или иной стране, и о том, чем сейчас торгуют российские представители зарубежных рынков недвижимости.

Тренды рынка зарубежной недвижимости 10 лет назад и сегодня — что изменилось?

— Если сравнивать ситуацию именно с 2008 годом, то покупатель был менее опытным и разборчивым. К этому примешивалось чувство некоей эйфории, вызванной низким курсом доллара и обилием шальных денег в России. Преобладающее число покупок было импульсным. Прилетел на курорт, случайно увидел баннер риэлтерского агентства, зашел и купил. Если квартира была у моря — этого было достаточно, ведь море для россиянина — это практически символ красивой жизни. Мало кто задумывался о стоимости содержания жилья, налогах, цели покупки и ликвидности. В результате были куплены тысячи единиц неликвида, которые, наверное, до сих пор простаивают закрытыми в ожидании хозяина. Помните телевизионные истории с Киркоровым и Лолитой и их болгарской недвижимостью? Где скандал разразился из-за того, что им продали квартиры совсем не в том месте. Так вот, выяснилось, что они покупали по рекламным буклетам, даже не побывав на объекте. Это и есть импульсная покупка в чистом виде.   

Два кризиса научили людей подходить к делу более основательно и рачительно. Сегодня главная цель покупки — инвестиционная. Покупатели действуют по принципу «семь раз отмерь, один раз отрежь». Много квартир у нас в компании ГЖА.рф покупается по системе RESALE, у других русских, которые купили их перед обвалом рубля, на 20-30% ниже среднерыночной цены. Россияне уже не гонятся за новостройками, понимая, что квартира, в которой хозяин бывал 2-3 раза, ничуть не хуже, а главное — дешевле.

Как ведет себя спрос на зарубежную недвижимость у россиян, и в частности у новосибирцев последние годы?

— Огромное падение спроса произошло с лета 2014 года до конца 2016. Объяснить это можно несколькими факторами — геополитический, пропагандистский… Но превалирующий, конечно, — хаотические скачки доллара и евро. Покупатели просто не понимали, насколько выгодна будет покупка за рубежом, в том числе ипотека. Если удариться в психологию, это лишнее подтверждение теории Селигмана — когда вокруг человека творится хаос, он теряет волю к действию. В 2017 году спрос начал расти, это мы четко увидели по Таиланду. Началось с возрастающего туристического потока, а где туристы, там и инвесторы. Именно это стимулировало нас в этом году открыть представительства в Турции и Дубае.

Как чувствовал себя рынок в кризисные 2014-2015 годы?

— Эти годы можно считать потерянными для этого сегмента рынка. И выжили только достойные компании, у которых была финансовая подушка. С одной стороны, это и неплохо — произошло оздоровление рынка и уход мелких игроков. По данным 2ГИС, например, в 2012 г. в Новосибирске была 51 компания, которая занималась «зарубежкой». Явный перебор и явно не все из них оказывали свои услуги профессионально. Сейчас конкуренция вновь минимальна, и нашему бренду ГЖА.рф интересно наращивать усилия на таком направлении. Именно поэтому мы приняли решение 20-21 апреля провести ярмарку зарубежной недвижимости в нашем городе — ее не было почти 4 года!

Какие страны сейчас популярны у российского покупателя, какие виды недвижимости?

— Предпочтения медленно движутся от курортной недвижимости к инвестиционной. В десятку самых популярных направлений входят из курортных стран Испания, Кипр, Греция и Турция, из стран Центральной Европы — Чехия и Германия, для жителей Сибири и Дальнего Востока отпечаток накладывает география — здесь множество поклонников Таиланда. Покупателей интересуют в первую очередь кондоминиумы, обладающие максимумом удобств — бассейн, тренажерный зал, сауна, парковка, охрана и т.д. Клиент предпочитает заплатить чуть побольше, но наслаждаться всеми благами цивилизации. Любителей вилл и бунгало на порядок меньше, это, как правило, премиум-клиенты с особенными запросами. Если затрагивать инвестиционные объекты, то это в первую очередь отели, гестхаусы, рестораны. Если бюджет невелик, то в Европе можно инвестировать и в более экзотические приобретения — например, парковочные места, ячейки на складе хранения или отдельные гостиничные номера.  

В каких странах и какой вид жилья наиболее выгодно покупать для себя, и в каких —  для инвестиций?

— Вопрос про жилье «для себя», честно говоря, ставит в тупик. Это уж у кого какие предпочтения. Есть россияне, для которых выгодно жить в Швейцарии по каким-то своим соображениям, а есть те, у кого квартиры в экзотических, красивых, но бедных странах вроде Албании или Боснии — и им это тоже очень нравится. Если выгоду понимать в утилитарном смысле, как сводный индекс расходов на покупку мебели и бытовой техники, оплату ЖКХ, газа, электричества и интернета, то самые дешевые страны для проживания (помимо нашего любимого Таиланда) — это традиционно Балканы: Турция, Болгария, Сербия, Черногория.

С жильем для инвестиций все интереснее и многоплановей. Все страны можно условно разделить на три группы. Первая — страны с быстрорастущим населением, быстрым удорожанием жилья, но при этом с высоким уровнем криминала и расслоения в обществе, низким индексом защиты инвестора и непрозрачными правилами игры. Так, например, очень быстро растет в цене жилье в Индии и Колумбии, но вам же не придет в голову инвестировать в Колумбию? Вторая группа — старая консервативная Европа: Британия, Швейцария, Германия, Австрия. Здесь ваши капиталы будут в абсолютной сохранности, риск сводится к нулю, но взамен вы получаете очень низкий уровень маржинальности —  2-4%. И, наконец, третья группа стран, с которой мы сейчас и работаем, — это «молодые тигры экономики», которые являются драйвером развития для всего региона. В нашем случае это Турция, ОАЭ и Таиланд. Все они последние 20-30 лет развиваются с невероятной скоростью. Риск здесь невелик и оправдан, законы работают цивилизованно, а недвижимость дорожает естественным путем за счет сочетания нескольких факторов — притока туристов и инвесторов, быстрого роста населения и реализации амбициозных суперпроектов. Бывают годы, когда стоимость апартаментов в мегаполисах вроде Дубая или Бангкока вырастает на 18-25%, согласитесь, это выгодней любого депозита в банке. Да и при сдаче в ренту вы получите денег раза в полтора больше, чем от новосибирской недвижимости — до 10% годовых. Так что рекомендую внимательней присмотреться к развивающимся рынком с их невероятным потенциалом.        

Расскажите о планируемой ярмарке подробней. Кто на ней будет представлен? В каком формате?

Ярмарку мы решили провести в камерной, почти домашней обстановке — в отеле Domina. Это комфортно для посетителей, ведь покупка жилья за рубежом — процесс щепетильный, и важно соблюсти грань между приватностью и публичностью. Это выгодно для участников — мы оформляем участие пакетом all inclusive, то есть в цену стенда входит размещение в отеле, бизнес-ланч, коктейль-пати по завершению мероприятия и трансфер до Толмачево. В таком формате, насколько я знаю, это абсолютная новинка для России. Мы приглашаем известных застройщиков и добросовестных посредников со всего мира, но выставочных стендов будет около 20, поэтому попадут на ярмарку те, кто раньше всех оценит предложение. В намечаемом списке — Греция, Болгария, Кипр, Испания, Черногория и ряд других стран. Но уже сейчас можно сказать, что мы обязательно представим свои проекты в трех странах. В первую очередь, конечно, Таиланд, где у нас четыре своих офиса и процессы покупки и аренды отшлифованы полностью. Это множество объектов от 2 млн руб. (компактные студии) до $2 млн (эксклюзивный объект, курортный санаторий). Среди предложений —  и строящиеся кондоминиумы, и уже готовые, в более демократичной Паттайе и на элитном Пхукете. На продажу трех жилых комплексов у нас эксклюзивные права.

В Турции мы представим несколько комплексов в 250 метрах от моря с полной инфраструктурой — Клеопатра Алаие Дом и Скай Дом, причем Скай Дом — это собственный объект, который наш директор в Турции Нергиз Асимова строит на свои средства. Их выгодно покупать как инвестицию. И в Таиланде, и в Турции гражданам России можно оформить ипотеку до 10 лет на очень простых условиях.

В Дубае мы работаем с крупнейшей компанией, с госкапиталом EMAAR PROPERTIES (активы около $22 млрд) и презентуем два интереснейших объекта — Дубай Хиллс, который находится в самом центре города, и абсолютный хит 2018 года — Дубай Харбор, который сейчас строится рядом со знаменитым искусственным островом Палм Джумейра. Айстоппером в этом комплексе станет огромный 135-метровый цветной маяк, видимый за десятки километров. Роскошь, море в шаговой доступности, лакшери-уровень строительства и отделки — вот присущие эмиратской недвижимости особенности.  

Самое читаемое
  • «Ты часто не являешься хозяином своей судьбы». Сергей Галицкий сообщил о болезни«Ты часто не являешься хозяином своей судьбы». Сергей Галицкий сообщил о болезни
  • Климат, низкие цены и доступные программы ВНЖ. Россияне массово скупают жилье в ТурцииКлимат, низкие цены и доступные программы ВНЖ. Россияне массово скупают жилье в Турции
  • Мэрия выставила на продажу пять нежилых помещенийМэрия выставила на продажу пять нежилых помещений
  • Травников рассказал о продлении ограничений из-за ковидаТравников рассказал о продлении ограничений из-за ковида
  • «Бытовая психология дарит счастье, еще бы, ведь это про непризнание ответственности»«Бытовая психология дарит счастье, еще бы, ведь это про непризнание ответственности»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
  • вспомнить пароль
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.