Сергей Беседин, ГЖА.рф: «Предпочтения движутся от курортной недвижимости к инвестиционной»

Директор по развитию ГЖА.рф Сергей Беседин рассказал о странах, которые сегодня активно и успешно продают свою недвижимость россиянам, о выгодах, которые получают покупатели в той или иной стране, и о том, чем сейчас торгуют российские представители зарубежных рынков недвижимости.

Тренды рынка зарубежной недвижимости 10 лет назад и сегодня — что изменилось?

— Если сравнивать ситуацию именно с 2008 годом, то покупатель был менее опытным и разборчивым. К этому примешивалось чувство некоей эйфории, вызванной низким курсом доллара и обилием шальных денег в России. Преобладающее число покупок было импульсным. Прилетел на курорт, случайно увидел баннер риэлтерского агентства, зашел и купил. Если квартира была у моря — этого было достаточно, ведь море для россиянина — это практически символ красивой жизни. Мало кто задумывался о стоимости содержания жилья, налогах, цели покупки и ликвидности. В результате были куплены тысячи единиц неликвида, которые, наверное, до сих пор простаивают закрытыми в ожидании хозяина. Помните телевизионные истории с Киркоровым и Лолитой и их болгарской недвижимостью? Где скандал разразился из-за того, что им продали квартиры совсем не в том месте. Так вот, выяснилось, что они покупали по рекламным буклетам, даже не побывав на объекте. Это и есть импульсная покупка в чистом виде.   

Два кризиса научили людей подходить к делу более основательно и рачительно. Сегодня главная цель покупки — инвестиционная. Покупатели действуют по принципу «семь раз отмерь, один раз отрежь». Много квартир у нас в компании ГЖА.рф покупается по системе RESALE, у других русских, которые купили их перед обвалом рубля, на 20-30% ниже среднерыночной цены. Россияне уже не гонятся за новостройками, понимая, что квартира, в которой хозяин бывал 2-3 раза, ничуть не хуже, а главное — дешевле.

Как ведет себя спрос на зарубежную недвижимость у россиян, и в частности у новосибирцев последние годы?

— Огромное падение спроса произошло с лета 2014 года до конца 2016. Объяснить это можно несколькими факторами — геополитический, пропагандистский… Но превалирующий, конечно, — хаотические скачки доллара и евро. Покупатели просто не понимали, насколько выгодна будет покупка за рубежом, в том числе ипотека. Если удариться в психологию, это лишнее подтверждение теории Селигмана — когда вокруг человека творится хаос, он теряет волю к действию. В 2017 году спрос начал расти, это мы четко увидели по Таиланду. Началось с возрастающего туристического потока, а где туристы, там и инвесторы. Именно это стимулировало нас в этом году открыть представительства в Турции и Дубае.

Как чувствовал себя рынок в кризисные 2014-2015 годы?

— Эти годы можно считать потерянными для этого сегмента рынка. И выжили только достойные компании, у которых была финансовая подушка. С одной стороны, это и неплохо — произошло оздоровление рынка и уход мелких игроков. По данным 2ГИС, например, в 2012 г. в Новосибирске была 51 компания, которая занималась «зарубежкой». Явный перебор и явно не все из них оказывали свои услуги профессионально. Сейчас конкуренция вновь минимальна, и нашему бренду ГЖА.рф интересно наращивать усилия на таком направлении. Именно поэтому мы приняли решение 20-21 апреля провести ярмарку зарубежной недвижимости в нашем городе — ее не было почти 4 года!

Какие страны сейчас популярны у российского покупателя, какие виды недвижимости?

— Предпочтения медленно движутся от курортной недвижимости к инвестиционной. В десятку самых популярных направлений входят из курортных стран Испания, Кипр, Греция и Турция, из стран Центральной Европы — Чехия и Германия, для жителей Сибири и Дальнего Востока отпечаток накладывает география — здесь множество поклонников Таиланда. Покупателей интересуют в первую очередь кондоминиумы, обладающие максимумом удобств — бассейн, тренажерный зал, сауна, парковка, охрана и т.д. Клиент предпочитает заплатить чуть побольше, но наслаждаться всеми благами цивилизации. Любителей вилл и бунгало на порядок меньше, это, как правило, премиум-клиенты с особенными запросами. Если затрагивать инвестиционные объекты, то это в первую очередь отели, гестхаусы, рестораны. Если бюджет невелик, то в Европе можно инвестировать и в более экзотические приобретения — например, парковочные места, ячейки на складе хранения или отдельные гостиничные номера.  

В каких странах и какой вид жилья наиболее выгодно покупать для себя, и в каких —  для инвестиций?

— Вопрос про жилье «для себя», честно говоря, ставит в тупик. Это уж у кого какие предпочтения. Есть россияне, для которых выгодно жить в Швейцарии по каким-то своим соображениям, а есть те, у кого квартиры в экзотических, красивых, но бедных странах вроде Албании или Боснии — и им это тоже очень нравится. Если выгоду понимать в утилитарном смысле, как сводный индекс расходов на покупку мебели и бытовой техники, оплату ЖКХ, газа, электричества и интернета, то самые дешевые страны для проживания (помимо нашего любимого Таиланда) — это традиционно Балканы: Турция, Болгария, Сербия, Черногория.

С жильем для инвестиций все интереснее и многоплановей. Все страны можно условно разделить на три группы. Первая — страны с быстрорастущим населением, быстрым удорожанием жилья, но при этом с высоким уровнем криминала и расслоения в обществе, низким индексом защиты инвестора и непрозрачными правилами игры. Так, например, очень быстро растет в цене жилье в Индии и Колумбии, но вам же не придет в голову инвестировать в Колумбию? Вторая группа — старая консервативная Европа: Британия, Швейцария, Германия, Австрия. Здесь ваши капиталы будут в абсолютной сохранности, риск сводится к нулю, но взамен вы получаете очень низкий уровень маржинальности —  2-4%. И, наконец, третья группа стран, с которой мы сейчас и работаем, — это «молодые тигры экономики», которые являются драйвером развития для всего региона. В нашем случае это Турция, ОАЭ и Таиланд. Все они последние 20-30 лет развиваются с невероятной скоростью. Риск здесь невелик и оправдан, законы работают цивилизованно, а недвижимость дорожает естественным путем за счет сочетания нескольких факторов — притока туристов и инвесторов, быстрого роста населения и реализации амбициозных суперпроектов. Бывают годы, когда стоимость апартаментов в мегаполисах вроде Дубая или Бангкока вырастает на 18-25%, согласитесь, это выгодней любого депозита в банке. Да и при сдаче в ренту вы получите денег раза в полтора больше, чем от новосибирской недвижимости — до 10% годовых. Так что рекомендую внимательней присмотреться к развивающимся рынком с их невероятным потенциалом.        

Расскажите о планируемой ярмарке подробней. Кто на ней будет представлен? В каком формате?

Ярмарку мы решили провести в камерной, почти домашней обстановке — в отеле Domina. Это комфортно для посетителей, ведь покупка жилья за рубежом — процесс щепетильный, и важно соблюсти грань между приватностью и публичностью. Это выгодно для участников — мы оформляем участие пакетом all inclusive, то есть в цену стенда входит размещение в отеле, бизнес-ланч, коктейль-пати по завершению мероприятия и трансфер до Толмачево. В таком формате, насколько я знаю, это абсолютная новинка для России. Мы приглашаем известных застройщиков и добросовестных посредников со всего мира, но выставочных стендов будет около 20, поэтому попадут на ярмарку те, кто раньше всех оценит предложение. В намечаемом списке — Греция, Болгария, Кипр, Испания, Черногория и ряд других стран. Но уже сейчас можно сказать, что мы обязательно представим свои проекты в трех странах. В первую очередь, конечно, Таиланд, где у нас четыре своих офиса и процессы покупки и аренды отшлифованы полностью. Это множество объектов от 2 млн руб. (компактные студии) до $2 млн (эксклюзивный объект, курортный санаторий). Среди предложений —  и строящиеся кондоминиумы, и уже готовые, в более демократичной Паттайе и на элитном Пхукете. На продажу трех жилых комплексов у нас эксклюзивные права.

В Турции мы представим несколько комплексов в 250 метрах от моря с полной инфраструктурой — Клеопатра Алаие Дом и Скай Дом, причем Скай Дом — это собственный объект, который наш директор в Турции Нергиз Асимова строит на свои средства. Их выгодно покупать как инвестицию. И в Таиланде, и в Турции гражданам России можно оформить ипотеку до 10 лет на очень простых условиях.

В Дубае мы работаем с крупнейшей компанией, с госкапиталом EMAAR PROPERTIES (активы около $22 млрд) и презентуем два интереснейших объекта — Дубай Хиллс, который находится в самом центре города, и абсолютный хит 2018 года — Дубай Харбор, который сейчас строится рядом со знаменитым искусственным островом Палм Джумейра. Айстоппером в этом комплексе станет огромный 135-метровый цветной маяк, видимый за десятки километров. Роскошь, море в шаговой доступности, лакшери-уровень строительства и отделки — вот присущие эмиратской недвижимости особенности.