Судьба 216 строящихся домов в Новосибирске «зависла» из-за новшеств в законодательстве

С 1 июля 2019 года вступают в силу новые требования к долевому строительству. Как сказал глава Новосибирска на заседании Координационного совета, задача муниципалитета — «организовать профессиональный диалог без иллюзий, по существу»: какая ситуация сегодня в городе, какой она будет после 1 июля 2019 года.

Об основных тенденциях подготовительного периода, проблемах и задачах доложил начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев:

Правительство РФ окончательно установило критерии для проектов, завершение строительства которых возможно без использования эскроу-счетов. Застройщик имеет право пользоваться такой схемой, если дом построен не менее чем на 30 % и в нем продано по договорам долевого участия более 10 % общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места. На сегодняшний день в Новосибирске разрешение на строительство получили 573 жилых объекта общей площадью 5,4 млн кв. м, более половины из них попадают в зону риска. Так, 127 домов будут достроены в рамках проектного финансирования, в отношении других 216 способ завершения строительства еще не определен.

Глава департамента обозначил возможные проблемы при реализации жилищных проектов. Прежде всего, это отсутствие банковских специалистов, которые могут квалифицированно подтвердить, например, затраты застройщика до обращения в банк: стоимость земельного участка, подключение объекта к инженерным сетям, стоимость выполненных работ.

Также кредитная организация может выставить невыполнимые условия для застройщика: межевание земельного участка по этапам, выделение в последний этап парковки и т. д.

Другие проблемные моменты при реализации жилищных проектов — организация работы по своевременной оплате налоговых и арендных платежей за землю, подключение объектов к инженерным сетям в соответствии с договорами о техническом присоединении, а также применение взвешенного подхода при определении ставки проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Большинство проектов, попавших в зону риска, рассчитывали свою рентабельность до введения схемы по использованию эскроу-счетов. В Новосибирске сложилась ситуация, когда стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке равна или даже ниже, чем на первичном. Повышенная процентная ставка неизбежно ляжет на плечи будущих собственников, увеличит стоимость квадратного метра на первичном рынке и тем самым снизит спрос на жилье. В связи с этим мы просим банки более взвешенно подходить к установлению процентной ставки и условиям ее получения, — сказал Алексей Кондратьев.

В департаменте строительства и архитектуры мэрии определено подразделение, которое занимается вопросами координации взаимодействия застройщиков с банками, — управление строительства и инженерного обеспечения.

Серия встреч, консультаций, обсуждений с участием экспертов мэрии, правительства Новосибирской области, профессиональных союзов строительных компаний для подготовки к вступлению поправок в 214-ФЗ будет продолжена. 

Мэрия готова организовать взаимодействие между банками и застройщиками, принимать участие в оценке деятельности застройщиков по проведению более качественного анализа реализуемых проектов, особенно в отношении объектов, строительство которых осуществляют небольшие компании. Эта работа будет продолжена, — пообещал Анатолий Локоть.  

Правительство России и Центробанк разработали план постепенного отказа от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Часть поправок в основной закон, регулирующий долевое строительство, вступает в силу в 2019 гу. Теперь расчеты по договорам долевого участия, заключенным после 1 июля 2019 г., будут осуществляться с использованием эскроу-счетов. В качестве исключения прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится в отношении проектов высокой степени готовности, которая будет складываться из физической готовности объекта и объема затрат, которые уже понесли застройщики.

Теперь под каждое разрешение на строительство застройщик открывает банковский счет в одном из уполномоченных государством банков, который будет контролировать проведение операций и при выявлении факта нецелевого расходования средств эти операции запрещать.

При этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.