Устойчивые новосибирские застройщики демонстрируют цены на новое жилье выше рыночных

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков

Напомню, средневзвешенная цена 1 кв. м. Новосибирских новостроек в декабре 2018 г. составляла 63 032 руб. А в марте 2019 г. средняя цена «квадрата» составила уже 64 788 руб. Соответственно, цена за квадрат выросла на 1 756 руб., или на 2,76%. То есть среднемесячный рост составляет 0,92%.

Такая динамика дает дополнительную уверенность в обоснованности моего прогноза о том, что в течение 2019 г. темп роста цен будет двузначным, то есть перевалит отметку в 10%. По итогам 12 месяцев это уже случилось. С марта 2018-го по март 2019-го, рост цен квадратного метра в новостройках Новосибирска составил 10,5%.

И это рост рынка в целом, даже с учетом цен неэффективных компаний, вынужденных демпинговать, и даже включая застройщиков, находящихся в предбанкротном состоянии.

Теперь рассмотрим динамику цен только тех строительных компаний, которые находятся в так называемой «зеленой зоне» нашего рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска. В этой группе средневзвешенная цена 1 кв. м. превышает среднерыночное значение на 1 416 руб. и составляет 66 204 руб. 

Динамика темпа роста цены за I кв. 2019 г. демонстрирует поистине феноменальные значение: от показателей декабря 2018 г., когда «квадрат» стоил 63 893 руб., прирост составил 2 311 руб., или почти 3,5% за три месяца. То есть в «зеленой зоне» рост составляет уже 1,16%, а не как для рынка в целом — 0,92%. Это означает, что по итогам I кв. 2019 г. цены устойчивых застройщиков растут относительно рынка на 20% быстрее.  

Но это пока лишь итоги I кв. Впереди у нас есть еще три месяца до переломной даты для рынка новостроек — 1 июля, когда вступят в действие очередные поправки 214-ФЗ. Многие проекты будут вынуждены перейти на проектное финансирование, то есть строить на банковские кредиты. А это, безусловно, отразится на ценах.

Хотя есть и сдерживающий фактор. Это один из объявленных мною «черных лебедей» рынка новостроек Новосибирска. У нас появились компании, которые традиционно работали в секторе жилья повышенной комфортности, они за последний год серьезным образом нарастили объемы строительства и продаж. На фоне общего роста цен и снижающегося потребления их цены за последние месяцы не показывают роста, а по отдельным позициям даже снижаются.

Мы столкнулись с демпингом как с инструментом конкурентной борьбы не только со стороны неэффективных компаний, но и среди компаний, входящих в ТОП-10 по объемам строительства и продаж. И этот фактор сможет оказать на прогнозируемое повышение цен неожиданный тормозящий эффект. Но однозначно сейчас реакцию рынка предположить невозможно. На то он и «черный лебедь». Будем наблюдать.

Но если такое торможение цен все же случится, это приведет к росту рисков застройщиков, поскольку они должны будут снижать свою расчетную выручку, а, соответственно, и прибыль. В выигрыше окажутся потребители.