Застройщики теряют в рентабельности

Оживление в строительстве жилья стало ощутимо лишь со второй половины 2010 г. Однако сегодняшний покупатель квартир стал бедне докризисного, что не сулит прежних доходов.

В кризис пострадали не только покупатели жилья, но и сами строительные компании. Количество строительных организаций в Новосибирской области сократилось с 5 тыс. до 3 тыс., подсчитал директор инвестиционной компании ДНН Сергей Николаев, добавив, что с рынка ушли в основном мелкие компании. В целом производственный и организационный потенциал новосибирских застройщиков сохранился.

Доходность упала

Однако прежние показатели рентабельности строительного бизнеса приказали долго жить. По словам генерального директора «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимира Голованова, до кризиса она достигала 80%. Сейчас, по мнению генерального директора строительного концерна «Сибирь» Дмитрия Червова и генерального директора компании «Строитель» Дмитрия Боковикова, доходность строительного бизнеса однозначно сократилась - в среднем до 30%, что является минимально-допустимым.

Дмитрий Червов отмечает, что концерн «Сибирь» изменил в связи с этим отношение к выбору площадок под застройку. «Раньше мы приобретали площадки, несмотря ни на какие трудности, которые могли возникнуть при их освоении, - объясняет он. - Надеялись на то, что все эти проблемы можно будет решить за счет роста цен на квадратный метр. Теперь находимся в жестких рамках невысокой рыночной стоимости построенного жилья и не можем обойтись без досконального просчета всех составляющих себестоимости».

Удерживать рентабельность на приемлемом уровне мешают и проблемы, связанные с выделением земельных участков. По словам Дмитрия Червова, главной из них является необеспеченность площадок, предоставляемых к застройке, инженерными коммуникациями. «Застройщик, входя на площадку, должен заранее знать, сколько будут стоить технические условия на нее, где и у кого их можно будет получить, - говорит он. – А сейчас теряется до года на всевозможные согласования».

Заместитель генерального директора компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко говорит, что на снижение рентабельности повлияло то, что «цены на квартиры перестали расти, а стройматериалы продолжали дорожать, причем все - начиная от раствора, заканчивая материалами для чистовой отделки». При этом, по его словам, возникли трудности с продажами готовых квартир, задержки платежей со стороны заказчиков, что также снижает доходность бизнеса.

Дмитрий Боковиков указывает еще и на такой фактор: «Чтобы стимулировать спрос на новостройки, улучшаем потребительские свойства жилья при неизменности цен - жертвуем, грубо говоря, своей рентабельностью».

Цены стоят

Рентабельность строительной отрасли страдает и от сложившейся динамики – точнее гиподинамии – цен. По данным компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в первом квартале 2011 г. средняя цена предложения строящегося в Новосибирске жилья составила 36,5 тыс. руб. за кв. м. По сравнению с предыдущим кварталом она увеличилась всего на 1%. Рост ниже уровня инфляции. И, скорее, ближе к уровню статистической погрешности.

Генеральный директор компании «Ситехжилстрой» Александр Семенов полагает, что на уровень цен на первичном рынке жилья сильное влияние оказывает демпинг: «Жилье приобретали по взаимозачету поставщики или подрядчики застройщиков, а также люди, вложившие в него деньги с целью перепродажи, и теперь многие из них пытаются распродать квартиры по ценам ниже реальной стоимости». По его словам, цены растут, но незначительно и не достигают комфортного для застройщиков уровня. «Сейчас мы предлагаем квартиры по 34-36 тыс. руб. кв.м., - говорит он, но пока мы не можем достигнуть желаемых 38-40 тыс. руб., что давало бы нам хоть незначительную рентабельность».

Как считает генеральный директор областного Агентства ипотечного кредитования (НОАИК) Александр Чаленко, строителям придется адаптироваться к тому, что значительного роста цен не будет. Наоборот - в ряде случаев их требуется снизить, так как сотни квартир в построенных домах «стоят» непроданными. «До кризиса прирост стоимости квадратного метра за год составлял не менее 40%, - вспоминает гендиректор, - но за последние два года цены по многим позициям почти не изменились, поэтому я не знаю, есть ли сейчас возможность их поднимать». По мнению Александра Чаленко, если государство вкачало в банковский сектор существенные деньги и кредитные организации сейчас ими переполнены, то экономическое благосостояние населения не восстановилось. И перспектива, что в течение полугода оно восстановится, не просматривается.

Денег стало меньше

Недостаток денег у населения и, следовательно, в обращении на строительном рынке также имеет прямое отношение к уровню рентабельности. Покупательский спрос «удешевился». В связи с этим главной тенденцией рынка Сергей Николаев называет увеличение доли панельного и монолитного домостроения. По его словам, уменьшаются площади квартир, на рынок выбрасывается множество «студий», а также квартир небольшой площади в домах коридорного типа. Дмитрий Червов тоже отмечает, что потребителя сегодня в основном интересует жилье эконом-класса небольшой площади. И, по его словам, «Сибирь» увеличивает предложение именно такого жилья – в списке предложений концерна можно найти квартиру-студию по цене всего 658 тыс. руб. с возможностью оформить ипотеку.

Удельный вес «полногабаритных» квартир в структуре предложения сейчас меньше, чем три года назад, подтверждает председатель совета директоров «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова. «Строитель» также перепланирует квартиры в строящихся домах – с больших на меньшие.

По наблюдениям Веры Коноваловой, об изменении характера спроса свидетельствует и средний размер выдаваемых банками ипотечных кредитов. «По сравнению с докризисным он снизился примерно на 40%», — говорит она.

Существенное изменение своей целевой аудитории отметил и Александр Чаленко. «Если до кризиса значительная доля ипотечных клиентов рассматривала жилье как вложение денежных средств, - говорит он, - то сейчас эта категория граждан отсутствует почти полностью. Сегмент спекулянтов и людей, которые рассчитывают на какие-то будущие доходы с купленных квартир, исчез», — говорит он.

Отрицательное влияние на платежеспособный спрос, по мнению участников рынка, оказало и то, что областная администрация свернула программы поддержки строительной отрасли. Дмитрий Боковиков отмечает, что она шла по трем направлениям: компенсация покупателям части стоимости квартиры, субсидирование ставок по ипотеке и госгарантии по кредитам на завершение начатых объектов. Нынешняя администрация, которую возглавляет Василий Юрченко, более целесообразным в момент выхода отрасли из кризиса посчитала поддержку индивидуального строительства на селе, а не многоэтажных домов в городе, о чем заявил на недавней пресс-конференции областной министр строительства Денис Вершинин.

Ряд экспертов отмечают и положительные тенденции. По словам Александра Чаленко, сегодня банки увеличивают объемы выдачи ипотечных кредитов. Управляющий Сибирского филиала ВТБ24 Александр Павленок подтверждает это: «В 2011 г. банк планирует увеличить объемы ипотечного кредитования в 2-2,5 раза. Рост спроса на ипотеку стал особенно заметным со второй половины 2010 г.». Этому способствовало, по его мнению, снижение процентных ставок и первоначального взноса, а также запуск ряда льготных (с господдержкой) ипотечных программ.

Дмитрий Боковиков убежден в том, что максимально дешевое жилье будет пользоваться спросом недолго. По его прогнозу, года через три покупатели снова заинтересуются более просторными квартирами.

По мнению Владимира Голованова, сегодняшняя увлеченность застройщиков строительством дешевого жилья через год-два приведет к избытку небольших квартир-студий и к дефициту предложения в среднем ценовом сегменте. Сергей Николаев считает, что уже к концу 2011 г. на рынке будет ощущаться нехватка квартир в кирпичных и каркасно-кирпичных домах в средне-удаленных районах.

Банки снижают ставки, но не требования

Серьезным бременем на себестоимость строительства и его рентабельность ложится кредит. По словам Александра Чаленко, во второй половине 2010 г. банки начали возвращаться к кредитованию строек. Дмитрий Червов говорит, что условия кредитования улучшились, процентные ставки для строителей стали ниже. По мнению Дмитрия Боковикова, банки проявляют большой интерес к финансированию объектов со сроком сдачи в 2011-12 гг. При этом, по его словам, они более тщательно анализируют каждый проект и очень жестко контролируют ход строительства.

Выгоднее всего брать кредиты у крупных банков (у них ставки ниже), но они кредитуют проекты лишь на высокой стадии готовности, объясняет Дмитрий Боковиков. В то же время руководитель финансово-экономической службы компании «Сибакадемстрой» Вера Квитковская утверждает, что по мере оживления рынка расширяется и круг банков, готовых кредитовать стройку: «Им сложно, конечно, конкурировать по стоимости ресурсов с госбанками, но они компенсируют это готовностью идти в проекты с более низкой степенью готовности».

Однако снижение процентных ставок не гарантирует ощутимого увеличения рентабельности, так как требования к заемщикам серьезно ужесточились – настолько, что застройщики остерегаются пользоваться кредитом. В финансировании строительства на начальном этапе, говорит Вера Коновалова, всегда играли роль партнеры по бизнесу, подрядчики, поставщики, инвесторы и оборотные средства заказчика, которые давали в совокупности 20-30% необходимых денег. На следующем этапе подключались банки. «Сейчас ситуация иная, - отмечает она, - банки не готовы широко предлагать проектное финансирование из-за ужесточения требований к заемщикам. А застройщики не один раз подумают, прежде чем сделать заявку на кредит, поскольку существующая на рынке цена на строительные объекты не намного отличается от их себестоимости». Руководитель Новосибирск СтройМастера» приводит такой пример: компания построила, используя кредит, многоуровневый гаражный комплекс на 226 машиномест по ул. Ельцовская, и 170 парковок в этом комплексе ждут своих покупателей по цене себестоимости.

Активно использовать кредит есть смысл, если условия его предоставления помогают снижать себестоимость, повышать рентабельность. Однако сдерживающим фактором для строителей, полагает Дмитрий Червов, является залоговое кредитование строительства. «Получить кредит под строительство, не имея залога невозможно, - говорит гендиректор строительного концерна «Сибирь», - так как стройка по оценке банков является высоко рискованным вложением». По его мнению, для развития строительной отрасли необходимо убрать эти ограничения. Залогом, считает он, должно стать незавершенное строительство, чтобы строители имели возможность бесперебойного финансирования, не зависели от дольщиков-инвесторов, сокращали сроки строительства и снижали его себестоимость.

Рынок в ожидании роста

В первом квартале 2011 г. в Новосибирской области введено в эксплуатацию 128,2 тыс. кв. м жилья (на 18% меньше, чем за аналогичный период 2010 г.). По прогнозу правительства области, в 2011 г. в регионе будет построено 1,27 млн кв. м (в 2010 г. — 1,36 млн кв. м жилья). Несмотря на достаточно сдержанный прогноз властей, многие опрошенные «ДК» руководители строительных компаний рассчитывают на оживление рынка и начинают строительство новых объектов.

Так, «Сибирь» в текущем году удваивает объем сдачи жилья – до 164,7 тыс. кв. м. «Ситехжилстрой» в 2011 г. на площадке будущего микрорайона «Акатуйский» планирует сдать в эксплуатацию четыре дома и начать строительство еще трех. Достичь в этом году докризисного уровня строительства намерен «Новосибирск СтройМастер». Компания сдает 19-этажный жилой дом на ул. Вавилова и пять блок-секций жилого комплекса «Нарымский квартал» (всего около 50 тыс. кв. м). Активные работы ведутся ею на двух

новых площадках – возводятся 19-этажные каркасно-кирпичные дома на улицах Дачная и Плановая, начато строительство второй очереди «Нарымского квартала» (это еще 50 тыс. кв. м., которые компания планирует сдать в 2012-13 гг.). 27-этажный дом обещает сдать в этом году «Неоград», на площадке жилого комплекса «Каменский» он активно строит еще три дома. Наращивает сдачу жилья и «Сибакадемстрой». В конце прошлого года САС начал строительство 35 тыс. кв. м жилья, из них 25 тыс. планирует сдать в 2011 г. «Энергомонтаж» в 2011 г. намерен построить 50-60 тыс. кв. м.

Ожидать роста первичного рынка жилья, по мнению опрошенных «ДК» экспертов, следует лишь в 2012 г. Как выразился Александр Чаленко, «в яму кризиса упали быстро, а вот выбираться из нее можно долго и тяжело».

Сергей Сопов, Юлия Лях

Самое читаемое

Штурм головного офиса Wildberries с перестрелкой и убитыми. Что известно?
Владиславу Бакальчуку предъявили обвинение в убийстве и задержали на 48 часов
Коллектора ЭОС, принадлежащего немецким акционерам, собирается купить Газпромбанк
Татьяна Бакальчук стала беднее почти в два раза
Как сохранить аутентичную историческую среду? Опыт Ирбита, Омска и Екатеринбурга

Застройщики теряют в рентабельности

Новости

Бизнес

Свое дело

Качество жизни

Мнения

WIKI — биографии персон и справки о компаниях