Аналитик рынка коммерческой недвижимости рассказала о ставших популярными торговых форматах и о том, сколько времени потребуется рынку офисов для возвращения к показателям предыдущих лет.
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Людмила Герега
Подводя итоги уходящего года, несмотря на сложившуюся эпидемиологическую (две волны covid-19) и экономическую (падения рубля, рост курса валют) ситуации, можно с уверенностью сказать, что рынок коммерческой недвижимости пережил ряд изменений, но оставался активным.
Самый сильный удар принял на себя рынок аренды торговой и офисной недвижимости. Он болезненно отреагировал на введение ограничений в связи с коронавирусной инфекцией, наблюдалось активное освобождение площадей. У собственников и арендаторов было паническое состояние. Первые не хотели терять стабильный доход, вторые не знали, как удержаться «на плаву», просили о снижении арендной стоимости, либо речь шла о полном «обнулении» арендной платы. В такой ситуации требовался взвешенный, конструктивный подход всех участников рынка. Рассмотрим, как было на деле.
Состояние street-retail
Значительное количество субъектов бизнеса, особенно малого, пострадало вследствие уменьшения покупательской способности, что привело к снижению ставок аренды. С другой стороны, как раз такой период неоднозначности заставил выйти из зоны комфорта и стимулировал бизнес снова предпринимать. Появилась возможность проанализировать рынок недвижимости, взвесить все «за» и «против», занять лучшие освободившиеся помещения в более престижных локациях — то, что раньше казалось невозможным.
Арендаторы были осторожны в выборе помещений, занимались в основном мониторингом топовых локаций, на которые та или иная сеть рассчитывала в своем развитии.
Для многих из них 2020 г. стал переломным: снижено количество открывшихся магазинов по сравнению с ранее запланированным объемом, проводилась реконцепция старых форматов, уделялось внимание развитию новых проектов, проводились мероприятия по расширению онлайн-торговли, в том числе для развития сегмента dark store.
Dark store — это магазин без покупателей, похожий на торговый зал обычного супермаркета, в котором собирают онлайн-заказы. Покупатели просто забирают заказ в пункте выдачи, который может находиться как около самого dark store, так и где-то в окрестностях, или получают товар на дом. В России первой в продовольственном ритейле развивать формат dark store начала X5 Retail Group — для сбора интернет-заказов сети «Перекресток». Такие магазины открылись в Москве и Санкт-Петербурге. Ждем, когда этот тренд дойдет до Новосибирска.
Развитию уличной торговли способствовал тот факт, что торговые центры долгое время были закрыты, и некоторые локальные бренды стали задумываться о переходе в формат street-retail.
События 2020 г. оказались точкой роста для шоу-румов одежды эконом/эконом+ и среднего ценового сегмента. Особенно активны были магазины, имеющие собственное производство, наименее зависящие от перебоев с поставками и курса валют. Этим летом мы получали порядка 10 заявок от таких местных компаний на магазины формата street-retail.
Таким образом, основную долю сделок на рынке аренды торговых и универсальных помещений в 2020 г. обеспечили:
- шоу-румы, интернет-магазины по продаже одежды/обуви, косметики, товаров для дома, бытовой техники,
- продовольственные магазины формата «у дома»,
- магазины крепкого алкоголя, разливного пива,
- микрофинансовые организации, ломбарды,
- бюджетные парикмахерские,
- аптеки,
- медицинские клиники, лаборатории,
- гипермаркеты одежды и обуви по доступной цене.
Востребованность этих видов деятельности продиктована условиями, сложившимися в период пандемии. У людей изменилось мировоззрение, приоритетными стали вопросы безопасности для сохранения здоровья, экономия личного времени, а также соотношение затраченного времени и получение большей выгоды. Следовательно, главное — это экономичность, покупателям интересны товары по более низкой стоимости. Большинство, находясь на самоизоляции, осознали, что качество жизни не зависит от потребления.
Преимущественный спрос приходился на торговые/универсальные помещения площадью от 50 до 200 кв. м. с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением в центральной части города, в проходных местах, а также площади от 250 до 1000 кв. м под продуктовые супермаркеты.
Мы отметили, что к середине года спрос на аренду торговой недвижимости по сравнению с периодом самоизоляции вырос на 20% в связи с ослаблением карантинных мер. Но он так и не вышел на уровень аналогичного периода в 2019 г. Также заметим, что в этом году на рынке не было отмечено появление новых торговых сетей.
В прошлые годы стабильный спрос на торговые помещения по максимально высоким арендным ставкам обеспечивали заведения общественного питания. 2020 г. стал для них настоящим испытанием. По данным компании 2ГИС, в Новосибирске на первое марта 2020 г. работало 247 ресторанов, 739 кафе и 253 бара. Спустя полгода, на первое сентября 2020 г., количество ресторанов в городе сократилось на 21 заведение, или 9%, кафе — на 22 точки, или 3%, баров — на 4 точки, или 2%. Среди не выдержавших испытания пандемией есть заведения, которые проработали в Новосибирске несколько десятков лет.
Некоторые из этих локаций до сих пор остаются вакантными из-за конструктивных особенностей. Более универсальные объекты, как, например, на Фрунзе, 4, сразу же занял продуктовый ритейл — супермаркет «Пятерочка».
Рынок офисных помещений
Что касается аренды офисных помещений, то в этой категории недвижимости не все так однозначно. Переход на режим удаленной работы и волатильность рубля оказали влияние на деятельность арендаторов — не все компании смогли сохранить рабочие места.
В период кризисов компании начинают экономить, пересматривать занимаемую площадь, происходит сокращение штата, начинается активный поиск меньшего по площади офисного помещения. Спрос на аренду офисной недвижимости поддерживался благодаря перемещениям арендаторов в связи с выбором более оптимального варианта для своей деятельности. Собственники, понимая сложность ситуации, готовы были идти на более гибкие условия для новых якорных арендаторов.
В нашей компании мы отметили точечный спрос в этом году на офисы объема 200-300 кв. м, 500-700 кв. м и 2000-3000 кв. м. Преимущественно запросы на крупные площади мы принимали от компаний государственного сектора экономики. Также заявки поступали от медицинских центров и проектно-строительных компаний.
Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, спрос на высококачественные офисы класса «А» упал. Свои позиции пока относительно удерживают помещения класса «В», «В+», более доступные по ставкам и удобно расположенные по линии метро. При этом наибольшая вакансия отмечена в БЦ класса «В-» и «С».
Федеральные аналитики также подтверждают, что ни один из крупных городов России не смог вернуть себе докризисные показатели спроса по аренде офисных помещений. Спрос в Новосибирске снижен на 11% по сравнению с прошлым годом. Процесс восстановления в этом типе недвижимости идет медленно. Это подтверждается и отсутствием анонсирования инвесторов, девелоперов новых проектов бизнес-центров.
Что касается рынка купли-продажи торговой и офисной недвижимости, то, по-прежнему он активен только благодаря инвесторам, приобретающим площади для ведения арендного бизнеса. Для собственных нужд бизнес крайне осторожен в вопросах покупки этих типов недвижимости.
Если говорить о прогнозе на 2021 г., то рынок аренды торговой и офисной недвижимости после снятия ограничений будет восстанавливаться постепенно. Предположительно, может потребоваться не один год, чтобы вернуться к прежнему уровню активности и выйти на показатели предыдущих лет.