«Год был классный. Спасибо пандемии — проверила нас на прочность»

Основной итог прошедшего года в строительной отрасли — бешеные продажи, причем не только в городских многоэтажках, но и в сегменте загородной недвижимости. Спрос подстегнули не только госпрограммы поддержки, но и страх людей за свои деньги — на рынок вернулись инвесторы.

«ДК» попросил застройщиков и аналитиков поделиться итогами, «болями», радостью и своим видением будущего индустрии.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев:

Для застройщиков год бы неплохой. В 2020-м квадратных метров продано примерно на 10% больше, чем в 2019 г. Причем не было технических сделок, это были реальные продажи. По объему ввода Новосибирск встал на свое привычное место — он снова четвертый город России после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. В 2019 г. он был на 8 месте.

Могу отметить, что за прошлый год застройщики сработали хорошо, власть — плохо. Потому что в прошлом году ввели льготную ипотеку, которая сильно увеличила спрос, но покупателям поставили условие: купить нужно до 1 ноября, давая тем самым посыл, что у государства нет уверенности в будущем — до 1 ноября «наскребли», а что дальше — непонятно.  

Поэтому существенная часть спроса за 4 квартал 2020 г. и даже за 1 квартал 2021 г. ушла на 3 квартал 2020 г. Соответственно, все это разогнало цены, плюс — перешли на эскроу-счета, и количество новых объектов снизилось. Количество разрешений на строительство новых домов примерно на 20% меньше, чем среднегодовой показатель за последние 5 лет. Причем эти площади на каждое разрешение — меньше, потому что в связи с переходом на эксроу-счета уменьшилась средняя площадь дома. Соответственно, было «выметено» все, никогда еще не было такого количества квартир в продаже.

Если на конец 2016 г. в продаже было 58 тыс. квартир, то на сегодня — 25 тыс. Есть еще 25 тыс., на которые получено разрешение, но строительство еще не началось. Тем не менее, все это разогнало цену, и рост ее практически нивелировал льготную ипотеку. Поэтому прошлый год был для застройщиков хорошим, для клиентов — не сильно. На этот год, если ничего кардинального не будет принято, то количество продаж по году уменьшится процентов на 20-25%, а цены останутся на своем высоком уровне. С моей точки зрения, они сегодня на пике.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева:

На вторичном рынке прирост в 2020 г. был очень небольшой, а первичка показала +15%, и весь этот рост пришелся на конец года. Можно сказать — кому война, кому мать родна. Строители завершили 2020 г. очень хорошо. Действительно, сократилось реальное предложение. По нашим данным, на конец января 2020 г. было всего 11 тыс. квартир. Для сравнения — в декабре 2019 г. было почти 19 тыс. квартир. Такая драматическая ситуация сложилась потому, что мы, с одной стороны, ждем, пока цены налетят на небесную ось, но вместе с тем само сокращение предложения говорит о том, что нет предпосылок к тому, что цены будут снижаться. Пока непонятно, куда ситуация двинется дальше — все будет зависеть от экономики.

Коммерческий директор One company Вячеслав Мельников:

Рынок загородной недвижимости очень интересно показал себя относительно 2019 г. Рост был чуть ли не вдвое. Пандемия подтолкнула решения покупателей. В начале года все было ровно, а во второй половине заметили взрывной рост, с конца апреля все пошло вверх, и пока нет предпосылок к откату и спаду.

В прошлом году наша компания продала 700 участков, «нарезанных» от 6 до 10 соток, менее, чем за год. Люди просто скупают землю, некоторые — землю с подрядами. Очень популярным стал формат таунхаусов, потому что тот рост цены, который отметили аналитики, в городе оказался заметен уже сейчас. Например, купить 60 кв. м меньше, чем за 5 млн руб. уже не получится. Если же смотреть загородные дома, то там можно за 3,5-4 млн руб. купить 50-70 кв. м, да еще и с земельным участком. Люди просто сравнивают предложения, которые есть в черте города и за городом, взвешивают их с учетом всех плюсов и минусов, и делают выбор в пользу загородной недвижимости.

Сейчас на нас начали выходить представители Санкт-Петербурга, Краснодара, Калининграда — они видят, что у нас производятся концептуальный хороший продукт по адекватным ценам: «крупняки», которые строят в европейской части России, не понимают, как мы можем на цене в 60 тыс. за кв. м получать прибыль. Этот обмен опытом, который начался в конце прошлого года, воодушевляет. Мы наблюдаем за ситуацией не только в Новосибирске, но и по всей России. Люди по всей стране начали смотреть за пределы города.

Руководитель проекта ЖК Академия Дарья Курошвили:

Тренд на загородную недвижимость действительно начал раскручиваться бурыми темпами. Мы работаем в высоком сегменте, где цены совершенно другого порядка — 600 тыс. руб. за сотку, и обычно у нас очень спокойные продажи — по несколько сделок в год. Но в прошлом году покупок было рекордное количество. Я не знаю, с чем это связано — с развитием рынка вообще или конкретно с пандемией. Апрель был просто взрывной, мы продали половину поселка — люди и сами переезжают, и инвестируют, вкладывают огромные деньги в сотки, которые раньше казались очень малодоступными.

Это очень узкий сегмент, и северное направление в Новосибирске — специфическое, поэтому раньше мы настороженно относились к тому, чтобы развивать загородное направление, а теперь это стало интересно. В Новосибирске нет такого упорядоченного развития сегмента выше среднего, как, например, в Москве и Санкт-Петербурге. У нас люди покупают землю и строят на ней, что хотят — нет никакого концепта. А сейчас, когда люди поехали за город и стали рассматривать готовые дорогие предложения, стало интересно попробовать сегмент выше среднего. Пандемия сильно подстегнула рынок.

Директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова:

Элитную недвижимость в прошедшем году также будоражило на поднятие цен. Вопрос — что мы увидим в конце года. Это вопрос глобальный, серьезный. Я бы рекомендовала застройщикам не так активно играть с клиентами. Кажется, они не понимают: когда психологически человек осознает, что, вложив 15 млн руб., через год он получит в лучшем случае 13 — потом не будет никакого доверия. Нужно быть очень аккуратными и показывать реальность наличия квартир, а застройщики в прошлом году пошли по тактике 90-х: говорили, что из 100 существующих квартир есть 20. Поэтому к концу марта мы увидим во многих домах еще такой объем квартир, которого никто не ожидает. Это непорядочность определенных игроков. Призываю вести честный рынок — чтобы клиент, который покупает, понимал перспективы работы с конкретной компанией, застройщик должен работать на репутацию.

Поэтому я думаю, что к концу года картина будет не самая красивая. Конечно, спасет ситуацию то, что сейчас в элитном сегменте открылось не много строек. Фактически в этом году идет 5-6 строек, и в ближайшие два года вряд ли что-то появится. Есть, конечно, земельные участки, которые в проработке. Чем это все закончится, пока сложно сказать. Все зависит даже не от финансового положения, а скорее от политической ситуации в стране.

Как отметили аналитики, цены растут не только из-за спроса, но и из-за роста себестоимости. застройщики подтвердили, что многие материалы действительно подорожали, и цена на жилье в ближайшем будущем будет расти примерно на уровне инфляции.

Президент SKY GROUP Владимир Литвинов:

Мы все заложники экономических войн. Например, сейчас заметно подорожали лифты — мы стали в несколько раз больше отдавать за погрузку и доставку. Это первое. Второе — очень сильно выросли цены на арматуру, причем на ровном месте, не было для этого никаких оснований. Дороже и сложнее стало возить материалы из-за границы.

Себестоимость росла и будет расти, но нужно искать способы оптимизировать свои затраты и вкладываться в качество. Нужно делать выбор, искать выход. Потому что жилье нужно строить для людей, любить своих покупателей.

Что касается лифтов, то мы, например, предлагаем для оптимизации уходить на здания без машинных отделений, которые стоят 1,2 млн руб. На этом можно сэкономить. Например, лифты, как у нас в домах без машинных отделений, стоят всего 30 тыс. долларов. А за счет скорости лифтов можно уменьшать их количество, делать больше продаваемую площадь.

Конечно, снижения себестоимости и цен на квартиры ждать точно не стоит, этого не будет уже никогда. Просто можно подходить к строительству максимально оптимально и не взвинчивать цены из-за того, что вкладываешь в свои дома что-то совершенно ненужное, условно поднимая категорию до более высокой.

Генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов:

Стоимость материалов действительно резко выросла. Арматура — на 50%, а рулонная сталь выросла вдвое, то есть на 100%. И это меньше, чем за год. Дело в том, что металл — это экспортный товар, и его цена выросла на 60-70%. Говорят, что виноваты спекулянты, но, по сути, просто производители идут за мировыми ценами, им невыгодно отгружать металл на внутренний рынок в связи с таким ростом. Создался большой дефицит — когда европейская часть страны, испытывающая увеличение спроса на квартиры, не может даже купить арматуру. Из-за этого на внутреннем рынке увеличилась цена.

Пока будут такие экспортные цены, металл в цене не упадет, а значит, себестоимость продолжит расти. Поэтому я думаю, что отката по цене на рынке жилья уже точно никогда не будет. При самом худшем для нас варианте, возможно, это будет рост примерно на уровне инфляции. Вполне возможно — и больше, с учетом того, что количество предложений на самом деле на рынке стремительно сокращается.

Уже за год у многих застройщиков цены выросли на 30-35%, обусловлено это многими факторами. Например, земельные ресурсы истощаются, застройщикам тяжело заходить на земли, особенно когда они строят микрорайонами — нет таких возможностей.

Несмотря на все это, на рынок вернулись инвестиционные деньги — люди стали брать по нескольку квартир, потому что вкладывать, например, в валютные депозиты стало невыгодно и опасно, в рубль никто уже не верит, по старинке инвестируют в недвижимость, чтобы защититься. Поэтому инвестиционные деньги немного перегрели рынок. С учетом увеличения спроса, ожидая роста себестоимости, строители уже начали продавать квартиры по увеличенной цене, и в ближайшей перспективе никакого снижения цен точно не предвидится.

Спрос еще, возможно, подогреется продлением льготной ипотеки. Но все-таки она скорректирует его не глобально.  А вот резкого увеличения предложения я не вижу, и хороших площадок, куда можно зайти, — тоже. Мы уже зашли в рынок новых цен, и вряд ли с него выйдем.

Директор компании «Метр» Эдуард Ляхов:

В январе прошлого года, когда наша молодая компания начинала заниматься первыми домами, никто не мог предположить, что случится пандемия и локдаун — это все приходилось переживать, заново ища какие-то рецепты успеха. Но год был классный — спасибо пандемии, проверила нас на прочность. Летом мы вышли на контракт с крупным застройщиком — ТДСК. К середине года остатки непроданных квартир в объекте были более 600 ед. на 2 млрд руб. Был вопрос — что с этим делать, потому что площадка большая, нужно строить дальше, а деньги были уже «закопаны» в эти квадратные метры.

Разобрались — настроили активные продажи, больше половины продали. За три года компания построила три дома. По плану на 2021 г., три котлована уже в работе, и, если в середине года темпы продаж будут нормальными, начнем еще три. Мы понимаем, что есть будущий дефицит объектов, жилье этого формата востребовано. У нас есть ощущение благодарности прошлому году и осторожный оптимизм на будущее. Конечно, мы можем ожидать, что продление льготной ипотеки немного простимулирует спрос, но зарабатывать люди вряд ли начнут больше. Однако разного рода стимулирующие меры должны нас поддержать. Цены росли примерно на 1% в месяц, и будут расти. В этом вопросе других мнений у застройщиков не будет.

Руководитель отдела продаж компании «Новосибирский квартал» Лариса Неретина:

За полгода мы продали практически все, что было построено и введено в эксплуатацию. Сейчас мы ощутили нехватку объектов, поэтому спешно открывали продажи в конце года в строящемся доме. Мы, конечно, выиграли с нашей локацией — у нас пользовалась спросом «Сельская ипотека», и это очень помогло продажам. Что касается будущего, то, безусловно, я согласна с коллегами: цены растут и будут расти. Год, несмотря на его сложности, был положительным.

Участники круглого стола согласились друг с другом в том, что год был очень хорошим, и есть предпосылки к тому, чтобы сохранить свои объемы и улучшить показатели. Себестоимость будет расти, цены — тоже. Спрос смогут подстегнуть госпрограммы поддержки, если они будут продлены. Осторожный оптимизм — то, с чем входят застройщики в 2021-й.

 

Фоторепортаж Романа Барникова