Специалисты Циан.Аналитики рассчитали, какой объем первичного рынка и квартиры с какими характеристиками попадают под новые условия льготного ипотечного кредитования.
Условия выдачи льготной ипотеки скорректированы: ставка увеличена с 7% до 12%, а максимальный лимит — до 12 млн руб. в столичных регионах и до 6 млн — в остальных городах.
Эксперты Циан проанализировали, какая доля от объема предложения новостроек в городах с численностью населения от 500 тыс. человек соответствует условиям льготной ипотеки. Для этого были посчитаны квартиры в строящихся (не сданных) корпусах, продажи которых идут по ДДУ. Учитывались города, объем предложения на первичном рынке которых превысил 500 квартир (26 городов, Московская и Ленинградская области).
Для расчетов аналитики применяется условие: потенциальный покупатель обращается к застройщику с первым взносом в 20% от стоимости квартиры. С учетом максимального лимита в 6 млн руб. для регионов, стоимость выбранного жилья не должна превышать 7,5 млн руб. Для столичных регионов с лимитом 12 млн руб. стоимость жилья — до 15 млн руб.
Что выяснили эксперты
При минимальном первом взносе 20% и с новым кредитом в 6 или 12 млн руб., купить в новостройке можно будет 8 из 10 квартир (78%). С прежним трехмиллионным лимитом с первым взносом 20% можно было приобрести только 8% квартир.
Минимальная доля подходящих квартир от общего объема — в Сочи (6%). Чуть больше трети квартир походят под обновленный лимит в Казани (36%), примерно половину новостроек можно рассматривать в Нижнем Новгороде (47%), Владивостоке (53%) и Москве (54%). По остальным регионам доля подходящих квартир — от 62% и выше. В Новосибирске она составляет 70%.
Трехмиллионный лимит, очевидно, был недостаточным для большинства крупных городов, и по отдельным локациям сокращение лимита до 3 млн фактически означало отмену программы. По подсчетам Циан, в 11 из 28 объектов доля квартир, попадающих под льготную ипотеку, составляла не более 10%, а в пяти (Сочи, Казань, Нижний Новгород, Владивосток, Москва и Барнаул) была на уровне 0-1%. То есть субсидия не работала и была доступна при высоком первом взносе. В Новосибирске — 12%.
С увеличенным лимитом до 6/12 млн только в Сочи доля подходящих квартир для льготной ипотеки — ниже 10%. По всем остальным локациям выбор покупателя-ипотечного заемщика стал существенно шире. Наибольший прирост в процентном выражении по доле доступных квартир отмечен в Московской (с 2% до 98%) и Ленинградской областях (с 10% до 99%), что связано с повышенным до 12 млн лимитом. Фактически снова появилась льготная ипотека в Барнауле (1% квартир против 81% с новым лимитом), Краснодаре (с 4% до 80%) и Санкт-Петербурге (с 3% до 77%). В Новосибирске — с 12% до 70%.
Помимо льготной ипотеки на рынке действует также семейная ипотека с лимитом в 12 млн руб., который не был сокращен. Ограничение по кредиту в 3 млн руб. фактически не позволяло клиентам без детей, рожденных после 2018 г., претендовать на покупку по субсидии просторной квартиры. С обновленным лимитом ситуация кардинально меняется: по большинству городов средняя площадь жилья, подходящего под субсидию с первым взносом 20%, соответствует средним по городу показателям площади.
C трехмиллионным лимитом средняя площадь, на которую могли рассчитывать — 34 кв. м. С обновленным лимитом — уже 48,3 кв. м при средней площади в целом в 55 кв. м на первичном рынке перечисленных городов. Только в Сочи можно выбрать в среднем только студию даже с новым шестимиллионным лимитом (24,6 кв. м средняя площадь подходящих под льготную ипотеку квартир). Самое просторное жилье (60-66 кв. м) можно выбрать в Махачкале и Барнауле. В столичных регионах средняя площадь подходящих квартир варьируется в диапазоне 41-47 кв. м. В Новосибирске — 57 кв. м.
По подсчетам аналитиков Циан, в среднем по городам, попавшим в выборку (более 500 строящихся квартир, население от 500 тыс. человек), бюджет предложения составил 6,7 млн руб.). Средняя цена квартиры, которая попадает в программу льготного ипотечного кредитования по обновленному лимиту — 5,37 млн руб. А при прежнем трехмиллионном лимите — всего 3,1 млн руб.
Таким образом, реальная стоимость квартиры в новостройке — на четверть выше, чем стоимость жилья, подходящего под программу льготного ипотечного кредитования.
Ипотека под 12% выглядит выгодной на фоне текущих условий стандартной ипотеки под 20% и выше. Прежние условия ипотечного льготного кредитования охватывали лишь десятую часть рынка новостроек крупных городов. Возврат прежних лимитов кредитования поддержат отрасль, но очень многое будет зависеть от динамики доходов населения, ситуации на рынке труда и общей «уверенности в завтрашнем дне», т.е. тех факторов, которые для оформления ипотеки не менее важны, чем число процентных пунктов в кредитном договоре. Дополнительно нужно учесть, что с июня 2021 г. — когда действовал аналогичный лимит — средняя стоимость квадратного метра по крупным городам увеличилась почти на четверть, а текущая ставка по кредиту при этом — выше в два раза, — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.