По данным экспертов Циан.Аналитики, из-за высокой активности в сегменте новостроек за 2023 г. в России был побит рекорд по количеству и объему выданных ипотек. Новосибирская область — в топ-10.
Аналитики Циан провели расчеты на основе последних данных Банка России, опубликованных 30 января 2024 г. Согласно их данным, в прошедшем году в России было выдано более 2 млн ипотек — это рекордный годовой показатель. Относительно 2022 г. — рост в 1,5 раза, относительно 2021 г., когда был отмечен предыдущий рекорд (1,9 млн кредитов), рост — на 7%. Объем выдачи по итогам года составил 7,8 трлн руб. — это на 36% больше предыдущего рекордного показателя.
Прирост к 2022-му году количества выданных кредитов зафиксирован и для первичного, и для вторичного рынков — на 67% и 47% соответственно. Тогда спрос на рынке недвижимости был ограничен внешними потрясениями, а весной — еще и заградительно высокими ставками по ипотеке на вторичном рынке, отметили аналитики.
В сравнении с 2021 г. рост фиксируется только на первичном рынке — на 44% — за счет активных августа-октября 2023 г. На вторичном рынке, наоборот, было выдано на 6% меньше кредитов, чем в 2021 г. То есть годовой рекорд по количеству выданных ипотек обеспечен за счет рынка новостроек.
На вторичный рынок пришлось 66% всех выданных кредитов в 2023 г., подсчитали аналитики. Показатель — ниже, чем в предыдущие годы: в 2021 г. доля составила 75%, в 2022 г. — 69%. В последние месяцы прошедшего года вклад вторичного рынка в общий объем выданных ипотек снижался быстро на фоне роста рыночных ставок до заградительно высоких уровней. К декабрю значение снизилось до 56% — это даже ниже, чем весной 2022 г. (тогда 58%), рассказали эксперты Циан.
В 10 регионах-лидерах было выдано 40% всех ипотечных кредитов в стране. Больше всего, ожидаемо, — в Москве (128 тыс.) и Московской области (107 тыс.). В лидерах также Башкортостан, Краснодарский край, Свердловская область, Санкт-Петербург, Татарстан, Челябинская, Ростовская и Новосибирская области — во всех этих регионах количество выданных кредитов составило более 50 тыс.
Этот список лидеров, как отметили эксперты, близок к топу регионов по численности населения. Помимо позиций внутри рейтинга, есть одно отличие — вместо Дагестана, занимающего по численности населения 10 место, в лидерах по количеству выданных ипотек оказалась Новосибирская область (в республиках Северного Кавказа оформление ипотечных кредитов не так популярно, как в других регионах страны).
|
Регион |
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов в 2023 г., тыс. штук |
Ранг по численности населения |
|
г. Москва
|
128 |
1 |
|
Московская область |
107 |
2 |
|
Республика Башкортостан |
84 |
7 |
|
Краснодарский край |
81 |
3 |
|
Свердловская область |
78 |
5 |
|
г. Санкт-Петербург |
77 |
4 |
|
Республика Татарстан |
75 |
8 |
|
Челябинская область |
63 |
9 |
|
Ростовская область |
58 |
6 |
|
Новосибирская область |
50 |
15 |
Максимальный рост спроса на ипотеку — в республиках Северного Кавказа и юга Сибири, где традиционно этот способ покупки недвижимости был не очень популярен.
Относительно 2022 г. рост выдач ипотечных кредитов наблюдается во всех субъектах РФ, по которым есть данные (85), относительно 2021 г. в 31 регионе количество выданных ипотечных кредитов в 2023 г. снизилось, в 8 осталось практически на том же уровне (+-1%) еще в 46 — увеличилось. То есть более чем в половине регионов 2023 год по выдачам кредитов успешнее, чем 2021 г., отметили в Циан.
Наибольший рост спроса на ипотеку зафиксирован в Тыве — в четыре раза относительно 2021 г. Связано это с эффектом низкой базы, считают эксперты, — в 2021 г. в республике было выдано лишь около 3 тыс. кредитов (в среднем по регионам — около 22 тыс.).
Существенно увеличился спрос на ипотеку также в республиках Дагестан (+81% к 2021 г.), Алтай (+69%), Чечня (+50%), Адыгея (+48%), Северная Осетия — Алания (+46%). Республики Северного Кавказа лидируют не только по росту спроса на ипотеку, но и по снижению. Например, в Ингушетии количество выданных кредитов в 2023 г. на 40% меньше, чем в 2021 г., но и здесь, как заметили аналитики, сыграл роль эффект низкой базы — в 2023 г. там было выдано всего около 1000 ипотек. В других регионах снижение не такое резкое, только в 5 субъектах (помимо Ингушетии) выдачи сократились более, чем на 10% — это Магаданская область (-21%), Ненецкий АО (-13%), Кировская область, Санкт-Петербург (по -12%) и Архангельская область (-11%).
Средний срок, на который берут кредит в РФ, превысил 300 месяцев (или 25 лет). Он увеличивается вместе с ростом цен на жилье. Низкие ставки во второй половине 2022 г. стали дополнительным драйвером увеличения сроков: погашать кредит досрочно при «нулевых» ставках фактически нет смысла, говорят специалисты.
Учитывая, что средняя продолжительность жизни в РФ составляет около 73 лет, на погашение ипотеки уйдет треть жизни, посчитали аналитики. В реальности большинство покупателей выплачивают кредит значительно быстрее.
При текущих высоких ставках на вторичном рынке и большом первоначальном взносе по льготной ипотеке в сегменте новостроек кредиты на длительный срок уже не так привлекательны, поэтому в ближайшие месяцы возможно снижение средних сроков кредитования, спрогнозировали эксперты.
Объем задолженности по ипотеке, согласно данным Циан, достиг 18 трлн руб., из них 4,9 трлн руб. — на первичном рынке и 13,1 трлн руб. — на вторичном. За год значения увеличились на 30%, 45% и 25% соответственно.
Объем просроченной задолженности также увеличился, однако темпы роста не такие значительные, отметили аналитики: +18% на рынке новостроек и +3% — на вторичном. Несмотря на прирост «плохих» долгов, просрочка по кредитам на новостройки на конец года составляет всего 0,13% от общего объема задолженности, и это значение не увеличивается, выяснили специалисты. На вторичном рынке показатель составил всего 0,42%.
2023 год стал рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов за счет нескольких месяцев ажиотажного спроса в конце лета — начале осени. В 2024 г. повторить успехи прошедшего года не получится. На вторичном рынке ставки по ипотеке сейчас находятся на заградительно высоких уровнях, и в первом полугодии заметно снижены не будут. На рынке новостроек ужесточены условия кредитования по льготной программе (повышен первоначальный взнос, в столичных регионах снижены лимиты), а после решений по комиссионным вознаграждениям некоторые банки отказались выдавать льготную ипотеку. К тому же, после 1 июля с высокой долей вероятности программу господдержки ограничат, — заключила эксперт ЦианАналитики Елена Лапшина.