Речь — о вторичной и загородной недвижимости. Аналитики исследовали, как менялся этот показатель в разных регионах России, падение — везде.
С начала 2024 г. Росреестр в свободном доступе раз в квартал публикует статистику по числу регистрируемых договоров купли-продажи (ДКП), то есть сделок на рынке вторичной и загородной недвижимости с детализацией до региона. Аналитики Циан составили рейтинг регионов РФ по количеству ДКП в 1 квартале 2024 г. и подсчитали соотношение количества ДКП с числом регистраций договоров долевого участия (ДДУ), то есть сделок на первичном рынке, по регионам РФ в указанный период.
Согласно результатам исследования, в 1 квартале 2024 г. было зарегистрировано 704,5 тыс. сделок по ДКП. Относительно 4 квартала 2023 г. спрос просел на 36%, и это максимальное снижение за последние годы. Например, в 1 квартале 2023 г. число ДКП было на 11% меньше, чем в 4 квартале 2022 г., в 1 квартале 2022 г. — на 23% меньше, чем в 4 квартале 2021 г., в 1 квартале 2021 г. — на 33% меньше, чем в 4 квартале 2020 г., подсчитали аналитики.
Снижение спроса относительно рекордных продаж в период ажиотажного спроса второй половины 2023 г. было ожидаемым (сказался эффект высокой базы), отметили эксперты. В первые месяцы года на рынке — традиционно, одни из самых низких показателей спроса, а в 2024 г. к этому также добавился фактор заградительно высоких ипотечных ставок. В результате количество сделок ниже, чем за аналогичный период в прошлом году, на 15%.
Результат 1 квартала 2024 г. — самый неудачный за последние годы (данные Росреестра доступны с 2018 г.), констатировали аналитики. В топ-10 регионов по количеству ДКП оказались Самарская область и Крым, по населению занимающие 11 и 24 места соответственно. Т.е. число сделок на вторичном рынке очень тесно связано с тем, сколько человек проживает в регионе, объяснили специалисты. Именно для вторичного рынка характерна высокая доля сделок, связанных с естественным и миграционным движением населения.
В 4 квартале 2023 г. список регионов-лидеров отличался от нынешнего одним регионом — вместо Крыма в топе была Нижегородская область, в 1 квартале 2023 г. вместо Самарской области и Крыма были Челябинская область и Пермский край.
На топ-10 регионов приходится около 38% всех ДКП в стране и 37% от численности населения РФ. Относительно 4 квартала 2023 г. число ДКП снизилось во всех регионах, кроме Ненецкого и Чукотского АО (в первом увеличилось в два раза, во втором осталось без изменений, однако в этих регионах сделок было очень мало — до 200 в месяц). Лишь на 2% снизился спрос в Крыму.
Сильнее всего количество сделок сократилось в Калмыкии и Дагестане (в два раза). В Москве — снижение на 36%, как и в целом по стране, в Санкт-Петербурге — на 39%. В Новосибирской области снижение составило 32%.
По сравнению с 1 кварталом 2023 г. в 13 регионах количество ДКП выросло: от +2% в Чувашии до +60% в Чечне. Еще в 8 регионах — Сахалинской области, ЯНАО, Чукотском и Ненецком АО, Алтае, Бурятии, Костромской области и Карачаево-Черкесии — спрос остался на прошлогоднем уровне. В основном положительная или нулевая динамика была зафиксирована в регионах с небольшим числом сделок (хотя, есть и исключения, например, Крым, отметили аналитики).
В большинстве регионов число ДКП в 1 квартале текущего года — меньше, чем год назад. Самое большое снижение — в Дагестане (почти в два раза), в ХМАО, Челябинской и Иркутской областях (в ~1,5 раза). В Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирской и Тульской областях — снижение на 9%.
Также, по данным Циан, на рынке новостроек за 1 квартал 2024 г. в РФ было заключено 133,8 тыс. ДДУ. Число ДКП превышает число сделок на первичном рынке в пять раз. Соотношение «один к пяти» — стабильно.
В статистику по ДКП входят и сделки с загородным жильем, поэтому этот показатель априори чуть выше в регионах с благоприятными климатическими условиями. Кроме того, разрыв составляет более пяти раз в регионах, где на рынке новостроек очень мало объектов (Мурманская область, Камчатский край, Чечня, Ингушетия, Карачаево-Черкесия, Калмыкия, Алтай и др.). Есть и регионы, где в 1 квартале 2024 г. совсем не было сделок с новостройками (Магаданская область, Ненецкий АО, Чукотский АО и Еврейская АО).
Доля новостроек в общем числе сделок выше (соотношение «один к двум» — «один к четырем») в столичных регионах (Москва, Московская область, Санкт-Петербург), регионах с миллионными агломерациями и развитыми рынками жилья (Новосибирская, Свердловская и Тюменская области) и регионах с недостатком современного жилья (Тыва, Адыгея).
Рейтинг регионов по числу ДКП в целом совпадает с рейтингом по численности населения, однако есть внутриотраслевые факторы, нарушающие зависимость — развитый рынок новостроек, повышенная доля сделок с ИЖС. Начало года для вторичного рынка стало не очень успешным, однако постепенно спрос восстанавливается. В среднесрочной перспективе сокращение числа льготных программ приведет к смещению спроса на вторичку за счет более низкого уровня цен, — прокомментировала эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.