За последний год не раз повышалась ключевая ставка и ужесточались макропруденциальные требования, что повлияло на жилую вторичку. Аналитики выяснили, как это изменило ее стоимость и объем предложения.
Эксперты Аналитического центра Домклик проанализировали объявления о продаже недвижимости на вторичном рынке в регионах с городами-миллионниками (данные сайта Домклик на июнь-2024). В каждом рассмотренном субъекте РФ объявления были разделены на две группы: 1) объявления в административном центре региона; 2) объявления за пределами административного центра. Для обеих групп были рассчитаны медианная стоимость квадратного метра и ее изменение с июня-2023. Дополнительно в каждом субъекте изучили объем предложения. Согласно результатам, в большинстве крупнейших субъектов РФ показатель за последний год сократился.
Практически во всех крупнейших регионах РФ предложение вторички за пределами административных центров дешевле, чем в самих центрах, выяснили аналитики. Значения разрыва колеблются в диапазоне от 18 до 64%.
Максимальная разница в стоимости отмечена в Омской области — 63,8%. Это эксперты объясняют тем, что в регионе, помимо Омска, просто нет других больших городов: в административном центре проживает 1,1 млн человек, а второй по численности город — Тара — насчитывает не больше 30 тыс. жителей.
Существенная разница в стоимости предложения отмечена также в Свердловской области (54,2%) и Московском регионе (50,2%). Новосибирская область показала разницу в 30,9%. Наименьший разрыв зафиксирован в Воронежской (18,4%), Волгоградской (21,1%) и Самарской (25,8%) областях.
Из крупнейших регионов только в Краснодарском крае стоимость недвижимости на периферии выше цен в самом центре (на 53,2%). Это аналитики объяснили большим количеством курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и другие) с пляжным и горнолыжным отдыхом, где представлено много дорогого жилья, привлекающего туристов и инвесторов. Подобный эффект эксперты заметили и на рынке загородного жилья: в этом сегменте предложение также дороже именно в курортных городах, а не в Краснодаре.
Как выяснили эксперты, за прошедший год разрыв в медианной стоимости квадратного метра в большинстве крупнейших регионов страны сократился. Наибольшее сближение зафиксировано в Воронежской (на 7% — до 18,4%), Волгоградской (на 6,9% — до 21,1%) и Ростовской (на 5,2% — до 32,7%) областях. Новосибирская область продемонстрировала +4,7%.
По данным на июнь 2024 г., в большинстве крупнейших регионов более 50% объявлений на вторичном рынке приходится на административные центры. Безоговорочным лидером по доле предложения в центре стала Омская область: 97,1% квартир региона выставляется на продажу в Омске. Также высокий процент объявлений от собственников вторички в центре региона можно найти в Новосибирской (86,5%) и Волгоградской (74,7%) областях. Наименьшие показатели зафиксированы в Республике Башкортостан (42,6%), Челябинской области (45,7%) и Краснодарском крае (47%).
Как заметили эксперты, столичные регионы сильно отличаются друг от друга с точки зрения распределения предложения между центром и периферией. Если в Санкт-Петербурге размещено 70,9% предложений (от общего числа объявлений в городе и Ленинградской области), то в Москве — 48,2% (от общего числа объявлений в столице и Московской области). Такая особенность Москвы также является следствием растущего интереса застройщиков к рынку Подмосковья: по итогам 2023 г., у застройщика, который занял первое место по количеству сделок, наиболее успешные проекты находятся не в Москве, а в области.