«Рынок апартаментов в Новосибирске стал настоящим открытием последних лет. Раньше эта ниша оставалась незаметной, но сегодня она находит все больше сторонников».
Директор по развитию бизнес-комьюнити One Company Алексей Сержанов
— До 2022 года новосибирский рынок апартаментов существовал в тени, с минимальным количеством сделок и скромным оборотом. В среднем — пару сделок в месяц на 100 млн руб. И кто бы мог подумать, что в 2023-м апартаменты выйдут на оборот свыше миллиарда рублей в месяц, а в 2024-м останутся самым стабильным сегментом в условиях турбулентного рынка?
Как апартаменты стали главным трендом в недвижимости Новосибирска
Рынок апартаментов в Новосибирске стал настоящим открытием последних лет. Раньше эта ниша оставалась незаметной, но сегодня она находит все больше сторонников.
Что изменилось? Ответ на поверхности — вместо стандартных «нежилых» комплексов на рынок пришли концептуальные апарт-отели и многофункциональные комплексы, которые кардинально отличаются от всего, что предлагалось раньше. Апартаменты стали не просто квадратными метрами, а объектами, предлагающими уникальные условия для проживания и бизнеса.
Застройщики начали включать в проекты элементы, без которых сложно представить жизнь человека в современном мегаполисе: фитнес-центры, рестораны, коворкинги, спа-салоны и даже бизнес-центры. Апартаменты появляются в самых привлекательных и перспективных местах города — рядом с транспортными узлами, деловыми центрами, с доступом к основным магистралям.
Это позволило апартаментам выйти на объемы продаж свыше миллиарда рублей в месяц. В 2023 г. было продано более 1600 юнитов на сумму 8 млрд руб.
В 2024 г. рынок продолжил расти, несмотря на высокие ставки: за год в Новосибирске было приобретено около полутора тысяч апартаментов на общую сумму 10,5 млрд руб. Такой рост стал возможен благодаря популярности концептуальных проектов и независимости сегмента от государственных программ, так как апартаменты продаются по особым условиям, предложенным застройщиками.
Как апартаменты конкурируют с другими сегментами недвижимости
Сегодня рынок апартаментов в Новосибирске не перенасыщен. В то же время гостиничный фонд города, состоящий в основном из старых отелей, уже морально и физически устарел. Многие отели не готовы вкладывать средства в реконструкцию, так как это требует значительных затрат. Строительство новых отелей в Новосибирске также не рентабельно: последнее крупное открытие — отель Grand Autograph — было 10 лет назад.
Апартаменты предлагают другую модель бизнеса. В отличие от отелей, которые имеют долгий срок окупаемости (20 лет и больше), апартаменты можно продать, а их окупаемость измеряется 8-10 годами.
За 2024 г. стоимость квадратного метра в юнитах выросла на 18% и в среднем составляет 197 тыс. руб. При этом в некоторых проектах стоимость может достигать 300 тыс. руб., а отдельные эксклюзивные юниты продаются и по 500 тыс. за «квадрат». Буквально месяц назад по такой цене состоялась сделка по покупке пентхауса. Это, конечно, делает сегмент доступным далеко не для каждого, но позволяет обеспечить высокую доходность для инвесторов, которые выбирают апартаменты в качестве объекта для вложений.
В этом смысле апартаменты выигрывают и у классических квартир, которые теряют свою инвестиционную привлекательность в условиях динамичной экономической ситуации и высоких процентных ставок. Для сравнения: средняя стоимость квадратного метра в новостройках за 2024 г. увеличилась на 9%, до 153 тыс. руб.
Одно из самых перспективных направлений — использование апартаментов как офисной недвижимости. Ситуация с офисными помещениями в городе стала напряженной: в Новосибирске более 10 лет не строились бизнес-центры высокого уровня, что создало дефицит качественных офисных площадей для крупных компаний и стартапов. Апарт-комплексы закрывают этот пробел, предлагая компаниям большие, удобные и хорошо оснащенные площади.
Кроме того, апартаменты в Новосибирске и в соседних регионах начинают активно развиваться как рекреационная доходная недвижимость. Яркий пример — проект в Горном Алтае, где несколько комплексов, планируемых к запуску в 2025 г., будут продаваться по 214-ФЗ с ценой от 500 тыс. руб. за кв. м. В другом проекте в декабре-2024 застройщик вышел в рекреационной зоне в продажу с ценой от 590 тыс. за «квадрат».
Как апартаменты завоевывают резидентов и арендаторов
Апартаменты в Новосибирске привлекают не только тех, кто ищет объект для сдачи в аренду, но и людей, которые хотят комфортно жить в современных и функциональных условиях. Главное отличие апартаментов от стандартных квартир — высокий уровень сервиса и удобства для резидентов. Немаловажную роль здесь играет и расположение апарт-комплексов, о котором упоминалось ранее.
Хотя апартаменты и не предусматривают прописку, для многих людей это не становится преградой. Их выбирают те, кому важно ощущение гостиничного уюта, которое невозможно найти в классических ЖК.