Взаимодействие власти с застройщиками трудно назвать диалогом, считают эксперты. Каждый трудится сам по себе, от этого в минусе статус города. Надежда есть, но достаточно ли только ее?
«Деловой квартал» собрал за круглым столом игроков новосибирского рынка недвижимости, чтобы поговорить о том, как архитекторы и строители способствуют формированию социальных проектов и улучшают качество жизни в городе, какие меры со стороны государства могли бы помочь в развитии отрасли, что делать со старым фондом, а также — чья это компетенция. Обо всем по порядку — в обзоре nsk.dk.ru.
В разговоре приняли участие президент Ассоциации НОАН Евгений Андрощук, главный архитектор проектной артели «2ПБ» Олег Беляев, президент и основатель холдинга TS Group Александра Бойко, начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова, директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова, руководитель службы маркетинга «Талан» Татьяна Ващенко, генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов, начальник отдела строительного проектирования ГК «КПД-Газстрой» Юлия Дедкова, председатель правления Новосибирского союза архитекторов Петр Долнаков, управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева, генеральный директор ООО «СибПроектЭлектро» Алексей Журавков, директор ООО «АЯК-Сибирь» Александр Иванов, учредитель, основатель и директор ГК «ВербаКапитал» Вадим Ильченко, руководитель бюро «Адаптик-А» Игорь Карнаухов, кандидат архитектуры, главный архитектор проектов ООО «Формат Проект» Дарья Кисельникова, ведущий менеджер отдела развития One Company Екатерина Климова, директор департамента архитектуры компании для застройщиков «БУСЫ» Ольга Котенко, директор по маркетингу и продукту ГК «КПД-Газстрой» Анна Кунгурова, основатель архитектурной компании Kanura Артур Лотарев, директор ООО «Дорогой Новосибирск» Елена Михайлова, генеральный директор «Группы Мета» Владимир Мартыненков-мл., основатель и директор «Назаров и Партнеры» Александр Назаров, главный архитектор ООО «АПМ» Тимур Насыров, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, руководитель бюро «Адаптик-А» Павел Носарев, начальник отдела развития АО Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области Василий Ожередов, генеральный директор завода «Динал» Андрей Попов, руководитель по работе с партнерами SG DEVELOPMENT Анастасия Пятенко, руководитель архитектурного бюро VSMS Мария Рагино, главный архитектор ГК «КПД-Газстрой» Анна Романцова, руководитель B2C-направления ООО «АЯК-Сибирь» Светлана Рослякова, директор по развитию ГК «ЁЛКА девелопмент» Игорь Рылов, директор Проектного бюро «ППР-мастер» Мария Седова, операционный директор архитектурной мастерской «Адаптик-А» Мария Смирнова, директор ООО СЗ «Гранд» и ООО СЗ «Талантлаб» Виталий Темишев, главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин, директор медицинского центра «Наедине-Н» Вероника Филатова, профессор кафедры архитектуры НГУАДИ им. А.Д. Крячкова, член правления общественной организации «Новосибирский союз архитекторов России», председатель совета Союза «Гильдии проектировщиков России» и руководитель «Студии КиФ» Валерий Филиппов.
Согласно исследованию независимого аналитика рынка недвижимости в Новосибирске Сергея Николаева, с 2014 по 2025 гг. в городе построено 15 млн кв. м жилья, из которых 13 млн кв. м — многоквартирные дома. Однако средняя площадь построенных квартир с учетом лоджий и балконов достигает 51 кв. м. Если отнять «квадраты» лоджий и балконов, то получится лишь 47 кв. м. При условии, что на каждого человека полагается площадь не менее 33 «квадратов», то большинство людей в Новосибирске вынуждены жить по одиночке, считает эксперт.
Также, по мнению Николаева, из десятки лидеров по вводу и эксплуатации жилья особенно выделяется «Брусника». За 2024 г. строительная компания ввела 121 668 кв. м жилья — 1 691 квартира со средней площадью 72 кв. м. У пяти застройщиков из списка средняя площадь квартир (с учетом лоджий и балконов) не достигает и 50 кв. м.
При строительстве очень маленьких, но продаваемых квартир получилось следующее: сейчас в новосибирской агломерации в продаже стоит 75 тыс. квартир (60 тыс. строящихся и 15 тыс. квартир в готовых домах). С 2024 г. продажи упали на 30% — этот фактор указывает на ожесточение конкуренции между застройщиками, считает Николаев.
Резюмируя сказанное, Сергей Николаев отметил, что более 60% квартир, построенных за последние 11 лет, ухудшают структуру жилого фонда Новосибирска по количеству комнат и не подходят под параметры госпрограмм. В продаже имеются квартиры, построенные 10 лет назад, которые до сих пор стоят без отделки, — у людей не хватает средств на ремонт, но распрощаться с «золотыми» метрами они не спешат. Рынок недвижимости Новосибирска затоварен, в том числе неликвидными вариантами, поэтому сейчас, как никогда, важны именно внешний облик и внутренние планировки, считает эксперт.
Кроме того, застройщикам с неоптимальными планировками грозит банкротство. До 25% застройщиков нарушат сроки ввода объектов в эксплуатацию, в том числе за счет приостановки проектного финансирования. До 30% проектов встанут на паузу, а мы будем ждать появления обманутых дольщиков. Вывод — в Новосибирске построено очень много, но не то, чего все ждали, — подытожил Николаев.
«С точки зрения архитектуры, я не переживаю за город. Однако Новосибирск сегодня значительно проигрывает городам-соседям по вниманию к условиям жизни горожан. В этом случае нам есть, куда стремиться. К сожалению, мои возгласы не всегда были услышаны. И речь здесь о проблемах с пешеходными зонами, рекламами и ларьками. Сегодня, как никогда, необходим грамотный и четкий диалог с мэрией».
Застройщики согласились с мнением главного архитектора, отметив, что конкуренция подталкивает крупных игроков рынка создавать более продуманные решения и при этом не забывать о красоте. Но, увы, застройщики не всесильны. Ведь без централизованной поддержки властей создать гармоничную городскую среду крайне сложно.
— Как сказал Вадим, мэрия должна «показывать зубы», иметь четкую и грамотную позицию, соблюдать регламенты. Снос парка-кафе, а сегодня — претензии к семейному ресторану «Шарик». А ведь это изюминка города — сколько судеб связано с этим местом, сколько воспоминаний. Мы вместе должны влиять на такие решения, формировать общественную позицию, защищать объекты. Нужно принять, что все должности «посадные» — ты что в шапке дурак, что без нее. Также остро ощущается нехватка высококлассных специалистов в мэрии, теперь там практически все — юристы. Здесь мы уходим в совершенно другую сторону — от создания среды к ее правовым делам. Но ведь законы создавались людьми, которые жили в ту или иную эпоху. Возможно, раньше эти законы имели смысл, они работали. Но город не тот, что прежде, мы перешли к другому этапу, который требует иных мер.
Начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Ирина Бокова согласилась с застройщиками лишь наполовину. По мнению эксперта, команда нового мэра только вступила в работу, и те аспекты, которые успели прозвучать, несомненно рассматриваются:
— Перемены уже нас коснулись, например, уменьшение пыли и грязи на дорогах, изменение способов антигололедных покрытий. Также рассматриваются вопросы по борьбе с обликом нестационарных объектов. Что касается города, то за 20 лет, которые я здесь живу, заметила колоссальные изменения. В одно время был запрос на строительство огромных торговых центров — появились «Мега», «Аура», «Галерея», затем — на офисные помещения, которые также были быстро возведены, с 2013 г. рос спрос на жилье. Благодаря большой конкуренции у нас также появились новые красивые объекты, которые стали изюминками города.
Бокова также рассказала, какие изменения градостроительного кодекса помогут Новосибирску стать лучше. Например, с первого сентября 2023 г. в России нужно получать согласие на внешний вид зданий и сооружений перед их строительством. Однако для некоторых объектов, где важна безопасность и бесперебойность функционирования, это согласование не требуется. Помимо этого, правительством продолжится работа по благоустройству общественных и дворовых территорий. Также сегодня особенно остро стоит вопрос о строительстве именно социальных объектов. Чтобы это решить, в декабре 2024 г. были внесены изменения в правила пользования и застройки. Сюда же можно отнести требования по обеспечению объектов транспортной инфраструктурой.
Позиция власти, действительно, должна вызывать доверие, особенно у тех, кто помогает в формировании инфраструктуры города. Но если мы говорим про внешний облик и соблюдение регламентов от застройщиков, важную роль играют именно контроль за фасадами. По словам партнера круглого стола и генерального директора завода «Динал» Андрея Попова, в Новосибирске много объектов, чей вид омрачает весь город — заводы и старый фонд. Зачастую и у относительно новых объектов наблюдается экономия на качественных светопрозрачных решениях. Однако это «сбережение» не окупается — тратятся средства на уход от пыли и грязи, а также постоянный монтаж.
Будущее уже наступило, — заявил Андрей Попов. — Сегодня в Новосибирске разрабатываются и производятся долговечные и высококачественные светопрозрачные решения, гарантирующие надлежащий вид и статус нашего любимого города.
Главный архитектор проектов ООО «Формат Проект» Дарья Кисельникова также отметила необходимость сплоченных действий в вопросе ремонтов фасадов зданий. По мнению эксперта, мэрии не только важны «зубы», но и качественные профессиональные консультации.
«В прошлом году мы начали очень сложную работу по синхронизации процесса выбора цвета при капитальном ремонте фасадов зданий. Как вы знаете, программа у нас огромная — каждый год в городе ремонтируется более сотни домов. Выбор палитры фасадов определяется по голосованию жильцов, — ситуация патовая. В нее нужно было вмешаться, подкрепляя действия архитектурной позицией. «Лаборатория городских исследований» подбирала тона для 63 домов, которые попали под программу капитального ремонта. Однако есть необходимость в единой концепции. Мы хотим сделать работу по цветовой палитре города, для этого нужны исследования и специалисты», — объяснила Кисельникова.
Так как пространство города — единый организм, жизнь этого организма диктуется средой, в которой размещены объекты, считает председатель правления Новосибирского союза архитекторов Петр Долнаков. Если территория отвечает универсальным требованиям горожанина, пешехода, пожилого человека и ребенка, то любой объект, встроенный в комфортную среду, становится релевантным, уместным, а любой памятник архитектуры —жемчужиной:
— Границы собственности жестко разделили город. Сейчас на этом стыке происходит конфликт. Есть территории общего пользования, за которые отвечает город, но средств на это нет. Есть бизнес, который научился конкурентно строить, но пограничные территории все также вызывают конфликт интересов. Это приводит нас к необходимости создания комплексного плана развития не просто территорий, но и самих частей города. Академгородок, Богдашка, Заельцовский и Дзержинский районы — нужно идти от этих объектов, которые сейчас активно развиваются, а затем гармонично их «сшить» между собой. Тогда горожанин четко понимает, что получает в совокупности. Сегодня качественное жилье стоит в депрессивной среде. К этому фактору добавляется высокая процентная ставка. Новосибирск отстает лет на 15, хотя должен думать вперед, лет на 25. Поэтому «сшивание» границ можно осуществить при помощи комплексного документа — мастер-плана.
В целом участники круглого стола сошлись во мнении, что городу не хватает системности. Убрали шлагбаум — появились брошенные автомобили и снег, не уделили внимание состоянию городских сетей — в новом объекте идут постоянные перебои с горячим водоснабжением, не проанализировали инженерные решения — на фасадах появляются системы кондиционирования воздуха, которые омрачают весь облик здания. Конкретно с последним фактором мэрия, по словам Ирины Боковой, борется. Рассматриваются позиции: размещение на местности, высота и этажность зданий, качество фасадов, логистические решения, подсветка и возможности размещения инженерных решений. Пока эти требования относятся только к центральным улицам, но работа идет.
«Банковская ставка бьет каждого, но мы должны поймать баланс новой реальности и смотреть на несколько лет вперед. Все пропорционально — если фасад здания дорогой и красивый, то и инженерные решения соответствующие. Установка кондиционеров обходится дороже, если климатические системы не отработаны на этапе проектирования».
«Если собственник здания один, то он может принять волевое решение и снять все кондиционеры, — ответил коллеге Бойко. — Если мы хотим сделать город красивым, то нужно задаться вопросом, кто платит. Россия сегодня — это тот же СССР вчера. У нас до сих пор сегодня нет основного налога, который, например, считается источником финансирования той же дубайской красоты. Налог на землю под МКД. Сегодня его платят все, кроме многоквартирных домов. Считаю, что его нужно ввести для вторых, потому что это единственный источник, который позволил бы городу дышать, работать и повышать статусность».
«Застройщики просто не могут строить много и качественно на окраинах — это слишком дорого. Например, проект благоустройства парка тянет на два миллиарда. Где взять деньги? К сожалению, Новосибирск уже долгие годы попадает в список городов, чье финансирование оказывается недостаточным. Мы в 1,5 раза ниже, чем в среднем по стране».
Подытоживая заседание, Иван Фаткин указал на необходимость создания единого органа, который бы расставлял приоритеты и для власти, и для застройщиков:
«Можно назвать их центрами и институтами развития городов. Об этом мы поговорим на Сибирской строительной неделе в Новосибирске. Как и сказал Петр Долнаков, без четкого плана каждый будет тянуть одеяло на себя и решать те проблемы, которые касаются только его. Этим вопросом должны заниматься профессионалы, архитекторы, специалисты по бизнесу. Но они все должны собраться в один центр, который расскажет застройщикам и властям, как сделать Новосибирск лучше», — резюмировал главный архитектор.
Партнер круглого стола
Фоторепортаж Романа Барникова