Правовые проблемы комплексного развития территорий: пятилетка КРТ
Институт комплексного развития территорий (КРТ) был введен в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ почти пять лет назад Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ взамен ранее действовавших институтов
В целом, по мнению многих экспертов, указанный механизм прижился в градостроительной сфере, позволяя развивать и модернизировать городскую среду.
20 октября 2025 г. заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин отчитался, что в регионах по проектам КРТ введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. м недвижимости, из которых почти 2,4 млн кв. м жилья. Всего по стране в 78 регионах в активной стадии реализации находится порядка 1,2 тыс. проектов КРТ площадью почти 24,3 тыс. га. Расселено аварийного фонда жилой застройки — 258,34 тыс. кв. м.
Тем не менее, анализ действия механизма КРТ с момента его введения и до настоящего времени вывил некоторые проблемы для участников строительного рынка. Так, одной из основных проблем девелоперов в настоящее время является ограничение жилищного строительства вне рамок КРТ.
Указанный тренд, становящийся все более распространенным в регионах, не обошел и наш город. В конце прошлого года решением Совета депутатов Новосибирска были внесены изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в соответствии с которыми строительство и реконструкция объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «дома блокированной застройки», «малоэтажные многоквартирные дома», «многоквартирные среднеэтажные дома», «многоквартирные многоэтажные дома», «гостиницы» допускаются исключительно в некоторых случаях, в числе которых — реализация решений и (или) договоров о комплексном развитии территорий. Таким образом, возможность строительства МКД на территории города вне рамок КРТ у девелоперов фактически заблокирована.
Следующим существенным вопросом является отсутствие срока действия зон КРТ. В соответствии с ч. 5.1. ст. 30 ГрК РФ, в ПЗЗ должны предусматриваться зоны, запланированные для осуществления КРТ в будущем. Предельный срок реализации решения о КРТ определяется в самом решении о КРТ (п. 3 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ).
Однако никакого пресекательного периода с момента установления территории, в границах которой предусматривается осуществление комплексного развития территории и до момента принятия решения о КРТ, законом не установлено.
Таким образом, включение земельного участка в зону КРТ фактически лишает правообладателя возможности осваивать его до принятия решения о КРТ (заключения договора о КРТ). В результате такой земельный участок консервируется, создается правовая неопределенность для правообладателей, а у властей отсутствуют сроки и в целом какой-то стимул обследовать земельный участок и принимать решение о КРТ.
Также до настоящего момента является неурегулированным вопрос установления минимального размера для земельного участка под КРТ. Это может стать препятствием для заключения договора с правообладателем, которому могут отказать по причине недостаточности территории для реализации КРТ. В результате создается правовая неопределенность для правообладателей с учетом того, что текущая судебная практика не позволяет правообладателю понудить органы публичной власти внести изменения в ПЗЗ и заключить с правообладателем договор КРТ (Постановление АС Северо-Западного округа от 07.04.2025 по делу № А56-21261/2024, Определение ВС РФ от 04.04.2022 по делу № А40-101800/2021).
Немаловажным является вопрос о недостаточной правовой регламентации и отсутствии баланса условий договоров КРТ. Так, условия договора о КРТ должны включать ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей как для частного партнера, так и для публичного (п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). И если зачастую ответственность частного партнера определена довольно четко, то ответственность публичного партнера идет через конструкцию возмещения убытков в соответствии с ч. 15 ст. 68 ГрК РФ (а любой опытный юрист скажет вам, что иски о взыскании убытков сопряжены с весьма трудоемким доказательственным процессом).
Нельзя обойти стороной и вопрос, касающийся широкого административного усмотрения органов публичной власти по созданию объектов социальной инфраструктуры. Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ), или может предусматривать обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК РФ). Отсутствие более-менее четких рамок такого административного усмотрения допускает возникновение обременительных требований для застройщиков по созданию объектов социальной инфраструктуры.
В общем, пятилетие института КРТ показывает необходимость адаптации федеральных норм к местным особенностям. Успешная реализация требует развития инфраструктуры, балансировки нормативной базы и создания эффективной координационной модели между всеми участниками градостроительной деятельности.
Представляется, что актуальными для дальнейшего городского развития будут разработка целевых муниципальных программ, создание механизма приоритетного развития территорий с высокой градостроительной ценностью, внедрение упрощенных процедур согласования для проектов КРТ, разработка системы налоговых льгот для инвесторов КРТ, внедрение механизмов государственно-частного партнерства.
Юридическая компания
«Шумская и партнеры»
г. Новосибирск,
ул. Депутатская, 2,
блок 5Б
тел. +7 913-901-76-41,
+7 913-890-66-16
Реклама erid: 2W5zFJjGkiL Шумская и партнеры ЮК ООО ИНН