Роман Берсон: «Новые ограничения убьют строительный рынок Новосибирска»

В начале года Прокуратура Новосибирска предложила городским властям внести изменения в правила землепользования и застройки. Речь шла об установлении минимальной площади участков в рамках заключения договоров комплексного развития территорий (КРТ) по инициативе инвестора. По мнению ведомства, нижняя граница должна начинаться от пяти гектаров. Как объяснили в прокуратуре, предлагаемые изменения направлены против точечной застройки в городе и будут способствовать увеличению строительства соцобъектов и расселения ветхого жилья.

Застройщики же опасаются, что резкое увеличение порога может привести к остановке механизмов застройки, особенно если рынок еще не достиг полноценных операционных показателей по КРТ. Причем, по мнению исполнительного директора Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Новосибирской области (АРИД) Романа Берсона, в Новосибирске такой сценарий грозит не только задержками строительства, но и снижением доверия инвесторов к городскому рынку.

Роман Берсон рассказал «Деловому кварталу» о возможных последствиях введения нового ограничения, о его альтернативе и нюансах городской застройки.

Как обстоит дело с КРТ в Новосибирске, чего хочет прокуратура и что нас ждет в связи с этим?

— Прокуратура хочет ликвидировать точечную застройку и более целостно развивать кварталы от пяти гектаров, чтобы они были самодостаточными с точки зрения социнфраструктуры. Цели и задачи ведомства нам понятны, и мы их разделяем — тоже считаем, что город необходимо развивать, а комплексность важна в любом подходе. Но сейчас такие изменения несвоевременны, потому что строительный рынок Новосибирска и так переживает непростые времена: отсутствие спроса на жилье, изменение ипотечной ставки с 1 июля и др. Прокуратуре кажется, что только на пяти гектарах действительно можно сделать что-то полноценное, но практика показывает, что и небольшие участки участвуют в развитии инфраструктуры, причем не только той, которая расположена вокруг жилых комплексов, но и социальной.

Сейчас в городе есть множество застройщиков, которые уже выкупили участки небольшой площади, но пока не выводят их на рынок, так как спрос на жилье не настолько большой, чтобы он эти участки «переварил». Причем многие приобрели землю на заемные средства, которые в случае принятия нового порога придется возвращать, а такая возможность есть не у всех. Департамент строительства и архитектуры вообще больше не выдает новые разрешения на строительство жилья, если территория не обеспечена социнфраструктурой. Поэтому любой застройщик, прежде чем получить разрешающий документ, заключает договор КРТ, где прописаны его обязательства. Это либо пристройка дополнительных корпусов к уже работающим школам или детским садам, либо какие-то небольшие объекты в самом ЖК. То есть у компаний отрасли практически нет возможности получить разрешение на строительство с отсутствием обременения — все договоры КРТ, независимо от площади участка, обременены социальной нагрузкой.

У нас есть уже один негативный пример — Красноярский край. Введение там нового порога для КРТ в октябре 2025 г. повлекло за собой уменьшение выдачи разрешений, а в течение полугода с того момента и вовсе не было выдано ни одного. Объем ввода квартир там при этом сократился более чем на 50%. Да, может быть, в ближнесрочной перспективе ввод порога в 5 гектаров в Новосибирске и не покажет какой-то резко плохой динамики, но в течение двух-трех лет — к 2028 г. — мы точно увидим снижение ввода жилья, а также другие последствия. На федеральном уровне есть планы по вводу количества квадратных метров в год, и каждый регион вносит свою лепту, но после установления нового порога, я уверен, Новосибирску будет нечего добавить.

Что же с этим делать?

— Я считаю, что нужно дать отрасли переходный период, чтобы можно было заранее оговорить правила. То есть вводить ограничения постепенно, поэтапно, чтобы рынок успел подготовиться к изменениям. Чтобы те, у кого уже есть участки, включили их в оборот, а те, кто только планирует развитие, понимали, что не стоит покупать землю площадью меньше установленного порога. Я думаю, что резкий ввод порога принесет больше проблем, чем положительных результатов.

Сколько должен длиться этот переходный период?

— Сложно сказать однозначно. Но это должен быть срок, который позволит застройщикам, уже имеющим в своем земельном банке небольшие участки, вывести их в рынок. В среднем на это требуется год-два: запроектировать, принять ключевые решения, согласовать технико-экономические показатели, заключить с городом договор КРТ. Это процедура, требующая времени. Думаю, переходный период тоже должен длиться не менее двух лет.

Есть ли у АРИД идеи, как можно доработать и смягчить это нововведение?

— Наша идея в том, что, во-первых, нужен переходный период, а во-вторых, ситуации требуется более глубокий анализ. Предлагаемую инициативу также требуется обсудить с профильными организациями, например, с Союзом архитекторов Новосибирской области. У них тоже есть своя позиция на этот счет. Для принятия взвешенных решений нужен взгляд на ситуацию с разных сторон.

Ведь пять гектаров — это большой земельный участок, таких в городе практически не осталось, они все за пределами центральных районов Новосибирска. Это значит, что город будет развиваться вширь. А разрастание города за его пределы повлечет за собой транспортные сложности. Начнется маятниковая миграция: люди будут ездить из дома на работу, с работы — домой. Но так сложилось исторически, что точки притяжения рабочей силы — в центральной части Новосибирска. И уже давно доказано, что город должен развиваться в центре — расти вверх и уплотняться. Это такой урбанистический подход ко всем продвинутым мировым столицам: люди должны жить там, где работают. А сейчас центр Новосибирска сформирован так, что там имеются только небольшие земельные участки, требующие развития, площадью в среднем в полгектара: например, где-нибудь в уже обустроенном районе.

В Октябрьском районе, например, есть много небольших участков с ветхими и аварийными домами, которые нужно снести...

— Да, я говорю не только о неработающих промпредприятиях, а в том числе и про ветхий и аварийный фонд. Часто площадь под ним составляет меньше гектара, а людей, которые хотят оттуда переехать — сотни. Застройщик может дать им эту возможность, но при введении порога в пять гектар им и дальше придется жить на деградирующих территориях. В Новосибирске и сейчас можно встретить дома без централизованного водопровода — люди в центральных микрорайонах до сих пор воду носят домой из колонок. Это неприемлемо.

В случае, если введут порог, не ударит ли это по небольшим застройщикам?

— Конечно, ударит! И, скорее всего, это приведет к монополизации рынка, а та, в свою очередь, — к неизбежному росту цен. Это вымоет из рынка небольших застройщиков, приведет к их банкротству и сокращению рабочих мест. Последствия нововведения коснутся не только строительного рынка, но и всех смежных — стройматериалов, бытовой техники, ремонтных бригад и др. Это — люди и налоги, которые они платят и которые не дойдут до бюджета.

Есть мнение, что сама система КРТ еще не полностью запущена...

— Правило строить жилье через КРТ достаточно «юное». Но могу сказать, что Новосибирск отличается хорошей динамикой в принятии решений, и мы неплохо продвинулись. Документ про КРТ был сформирован совместно с региональным Минстроем, он регулирует и всесторонне описывает условия заключения договоров. Это динамичный документ, который меняется, в том числе с нашей помощью: АРИД часто привлекают для консультаций по внесению в него правок. Да, это молодой закон, но он уже достаточно устоявшийся, хоть и меняется под рынок.

А уже есть в Новосибирске проекты КРТ, которые полностью реализованы?

— Нет, пока все проекты еще в процессе реализации. Но я знаю, что есть компании, которые свои социальные обязательства по этим договорам выполнили раньше, чем начали строить собственное жилье. Вводят новые детские сады, пристройки к школам — одним словом, есть что показать…

Руководитель Совета АСОНО Максим Федорченко во время обсуждения КРТ предложил ввести механизм инфраструктурного платежа и создать фонды, куда он будет поступать. Как вы считаете, насколько целесообразно такое нововведение?

— Мы были первыми — на заседании АРИД в новосибирском правительстве в феврале 2026 г. ассоциация публично предложила создать такой инфраструктурный фонд. Эта тема не новая и в некоторых регионах она так или иначе уже реализована. Наше предложение поддержали на уровне региона, и сейчас идет детальная проработка создания такого фонда в Новосибирске. Наша ассоциация участвует во всех рабочих группах при Минстрое Новосибирской области по его обсуждению.

Создание инфраструктурного фонда облегчит расчет экономики каждого проекта. Благодаря ему каждый участник рынка и, в первую очередь, застройщик будет знать, какую именно фиксированную сумму нужно будет заплатить за создание инфраструктуры в рамках проекта КРТ. Строительным компаниям будет легче общаться с банками и выстраивать внутренние модели, а процессы станут прозрачнее, структурированнее и понятнее каждому участнику.

Что бы вы улучшили в законе о КРТ?

— Я считаю, что на данном этапе каких-то доработок КРТ не требуется. Но могу сказать: сейчас всем участникам отрасли правила «игры» в рамках КРТ более или менее понятны, а введение новых ограничений эти правила сломают. Мы надеемся, что у всех, кто будет принимать в скором времени это решение, будет достаточно информации, чтобы проанализировать ситуацию и сделать верный выбор. Иначе это решение убьет и рынок, и конкуренцию, и мелкие компании, чем сократит количество налоговых поступлений в городской, региональный и федеральный бюджеты. А это по цепочке потянет за собой еще большее количество проблем.