Директор AVANTA Personnel по Западной Сибири Елена Рыженкова год назад поняла, что просторный офис в самом центре города компании больше не по карману. Нужно было сокращать издержки, и она начала п
В последние месяцы арендаторам все реже удается диктовать владельцам офисов свои условия. Средняя ставка аренды стабилизировалась. Впрочем, в наименее востребованных бизнес-центрах ставки продолжают падать.
В погоне за легкими деньгами до кризиса офисные здания строили многие — директор компании RID Analytics Елена Ермолаева насчитала в Новосибирске 2,5 млн кв. м офисной недвижимости. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Вячеслав Кузнецов говорит, что мало кто из девелоперов серьезно анализировал востребованность офисов: «Некоторые бизнес-центры и в тучные времена заполнялись не слишком активно, а в условиях кризиса и вовсе опустели».
С конца 2008 г. арендаторы кочевали из одного бизнес-центра в другой в поисках выгодных арендных ставок. «Текучка арендаторов была повальной», — вспоминает Вячеслав Кузнецов. Миграция арендаторов привела к снижению ставок. По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», арендные ставки упали почти в два раза: сейчас в центре города можно снять офис класса B в среднем за 400- 600 руб. за кв. м в месяц (по линии метро — за 300 руб. за кв. м в месяц). В бизнес-центрах класса А ставки начинаются от 650 руб. за кв. м в месяц. По мнению управляющего бизнес-центром «РосЕвроПлаза» Владислава Офицерова, средняя ставка аренды в БЦ класса А составляет 950 руб. за кв. м в месяц.
Директор бизнес-центра «РИМ» Марк Василенко отмечает, что цены на рынке близки к себестоимости и дешевле помещения сдаваться уже не будут. По данным «Жилфонда», в первом полугодии ставки аренды офисов стабилизировались. О том, что в последние месяцы средняя ставка аренды офисов неизменна, говорит и директор компании Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александр Назаров. Но при этом, по его словам, ценовые тенденции для разных категорий офисных зданий противоположны: в наиболее востребованных ставки аренды в 2010 г. стабильны и практически не подвержены торгу, в менее востребованных снизились на 10-20%. Произошел серьезный ценовой разрыв между качественными объектами и не самыми лучшими. Александр Назаров прогнозирует в 2011 г. рост средней арендной ставки офисных площадей в Новосибирске максимум на 5-10%.
Время диктата арендаторов заканчивается
В конкурентной борьбе выиграли те владельцы и управляющие бизнес-центров, которые оказались готовы к снижению ставок, мелкой нарезке кабинетов и оснащению зданий дополнительной инфраструктурой. «Если управляющая компания лояльна к арендаторам, идет им навстречу, снижает арендные ставки, ремонтирует помещения, большие площади делит на меньшие, поддерживает интерьеры в достойном состоянии, то заполняемость бизнес-центра не страдает», — говорит специалист отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Ирина Заркова.
По данным «Жилфонда», самые востребованные сейчас офисы — это помещения площадью 20-30 кв. м в старых административных зданиях. В таких офисных центрах спрос на аренду максимальный. По данным RID Analytics, в апреле 2010 г. в офисных помещениях классов В, С, D пустовало всего 6% площадей, в классе А — 46%. По оценке «Жилфонда», самый большой объем свободных офисных площадей класса А — в БЦ «Кобра», наиболее высокое заполнение — в БЦ «Кронос». По данным самого «Кроноса», его заполняемость сейчас достигла 90%.
«Чем лучше заполнен бизнес-центр, тем сложнее с ним торговаться. Те, что стоят полупустыми, готовы предлагать более гибкие условия. Вопрос о скидках всегда решается индивидуально, это как бы «тайна за семью печатями». Но, с другой стороны, не открою большого секрета, если скажу, что в процессе торга можно снизить ставку на 10-20%», — отмечает Александр Назаров.
По его словам, некоторые собственники бизнес-центров сейчас почувствовали себя более уверенно и ждут роста цен. Иногда они даже слишком уверенны. «Знаю ситуацию, когда собственник офисного здания (бывшего проектного института) отказывается снизить реально высокую арендную плату для существующего ресторана. Он полагает, что заведение никуда не денется: вложены деньги в ремонт помещения, в рекламу. А ресторан начал искать новое помещение. Ему надоело переплачивать за аренду по 200 тыс. руб. в месяц. Нового арендатора в освободившийся подвал собственнику здания найти будет очень сложно даже при ставке вдвое ниже нынешней».
В то же время есть примеры и отхода арендодателей от жесткого удерживания заявленных ставок. Александр Назаров рассказывает, что готовность к более гибкому подходу к потенциальным арендаторам недавно проявил, например, новый бизнес-центр класса А, возведенный в комплексе со строящейся гостиницей Hilton: «Уже существует возможность арендовать офисы не только этажами, но и меньшей площади (от 60 кв. м)».
Александр Назаров отмечает, что владельцы бизнес-центров стали чаще пользоваться услугами брокерских компаний. По его словам, вознаграждение, которое собственники помещений готовы платить брокерам, составляет от 30 до 100% от суммы арендной платы за месяц (в зависимости от известности брокера, его профессионализма и площади сдаваемых помещений).
Начинающим нужны кабинеты поменьше
Вячеслав Кузнецов говорит, что в кризис увеличился спрос на аренду минимально возможных площадей для нового бизнеса: «Те, кто потерял работу, пытаются открывать свое дело. Естественно, интересуются они минимальными площадями». Начинающие предприниматели не гонятся за солидностью, они готовы располагаться в зданиях класса С, к которым относятся бывшие проектные институты. «Эти здания удачно расположены, в них преобладают небольшие комнаты, которые пользуются самым высоким спросом», — объясняет Елена Ермолаева.
Гендиректор «ПЛП Девелопмент групп» (девелопер «Ланта-Центра) Руслан Люзенков среди привлекающих факторов также выделяет удобное местоположение, наличие парковки, конференц-залов, техническое оснащение здания, близость магазинов, кафе, ресторанов, профессиональный клининг и службу безопасности. Впрочем, определяющим фактором до сих пор является готовность владельцев здания снизить ставку аренды и предоставить отсрочку платежей.
Эксперты отмечают избыток предложения на рынке офисных помещений. По их мнению, в ближайшие два-три года новые офисы Новосибирску не понадобятся. Однако девелоперы достраивают некоторые объекты, и новые бизнес-центры все равно выходят на рынок. Так, весной 2009 г. сдан в эксплуатацию БЦ класса А «Кобра». В октябре 2009 г. заработал «Ланта-Центр» (класс B+).
Большинство проектов создания бизнес-центров приостановлено. По мнению аналитиков, концепции строящихся офисных зданий нужно коренным образом пересматривать. «Сейчас в пересмотре концепций нуждаются более половины проектов. Если изменений не произойдет, деньги на строительство будут потрачены зря», — считает Елена Ермолаева. Между тем изменение концепции приведет к дополнительным издержкам, отодвинет срок возврата инвестиций.
Директор AVANTA Personnel по Западной Сибири Елена Рыженкова год назад поняла, что просторный офис в самом центре города компании больше не по карману. Нужно было сокращать издержки, и она начала подыскивать новый бизнес-центр. «Несколько месяцев я искала офис недалеко от Красного проспекта по цене 400- 600 руб. за кв. м. Важно, чтобы помещение было изолированно и в нем можно было оборудовать небольшие комнаты для переговоров. Подходящий офис удалось найти, но я убедилась, что хотя цены в целом по городу и снизились, но тип отношений мало изменился: было 15-20 неплохих вариантов, но на уступки владельцы пошли лишь в двух случаях», — рассказывает она.
Руководитель отдела маркетинга сибирского представительства компании Softline Наталья Леонтьева также сетует на неуступчивость владельцев бизнес-центров и дефицит интересных предложений. «Мы отказались от идеи пере- ехать: несмотря на интересные ценовые предложения, что-нибудь обязательно не устраивало. Где-то не нравилась планировка, где-то отсутствовала парковка или требовался ремонт, в один из бизнес-центров мы не стали переезжать исключительно из-за плохой системы кондиционирования», — объясняет она.
В погоне за легкими деньгами до кризиса офисные здания строили многие — директор компании RID Analytics Елена Ермолаева насчитала в Новосибирске 2,5 млн кв. м офисной недвижимости. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Вячеслав Кузнецов говорит, что мало кто из девелоперов серьезно анализировал востребованность офисов: «Некоторые бизнес-центры и в тучные времена заполнялись не слишком активно, а в условиях кризиса и вовсе опустели».
С конца 2008 г. арендаторы кочевали из одного бизнес-центра в другой в поисках выгодных арендных ставок. «Текучка арендаторов была повальной», — вспоминает Вячеслав Кузнецов. Миграция арендаторов привела к снижению ставок. По данным «Сибакадемстрой Недвижимости», арендные ставки упали почти в два раза: сейчас в центре города можно снять офис класса B в среднем за 400- 600 руб. за кв. м в месяц (по линии метро — за 300 руб. за кв. м в месяц). В бизнес-центрах класса А ставки начинаются от 650 руб. за кв. м в месяц. По мнению управляющего бизнес-центром «РосЕвроПлаза» Владислава Офицерова, средняя ставка аренды в БЦ класса А составляет 950 руб. за кв. м в месяц.
Директор бизнес-центра «РИМ» Марк Василенко отмечает, что цены на рынке близки к себестоимости и дешевле помещения сдаваться уже не будут. По данным «Жилфонда», в первом полугодии ставки аренды офисов стабилизировались. О том, что в последние месяцы средняя ставка аренды офисов неизменна, говорит и директор компании Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александр Назаров. Но при этом, по его словам, ценовые тенденции для разных категорий офисных зданий противоположны: в наиболее востребованных ставки аренды в 2010 г. стабильны и практически не подвержены торгу, в менее востребованных снизились на 10-20%. Произошел серьезный ценовой разрыв между качественными объектами и не самыми лучшими. Александр Назаров прогнозирует в 2011 г. рост средней арендной ставки офисных площадей в Новосибирске максимум на 5-10%.
Время диктата арендаторов заканчивается
В конкурентной борьбе выиграли те владельцы и управляющие бизнес-центров, которые оказались готовы к снижению ставок, мелкой нарезке кабинетов и оснащению зданий дополнительной инфраструктурой. «Если управляющая компания лояльна к арендаторам, идет им навстречу, снижает арендные ставки, ремонтирует помещения, большие площади делит на меньшие, поддерживает интерьеры в достойном состоянии, то заполняемость бизнес-центра не страдает», — говорит специалист отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Ирина Заркова.
По данным «Жилфонда», самые востребованные сейчас офисы — это помещения площадью 20-30 кв. м в старых административных зданиях. В таких офисных центрах спрос на аренду максимальный. По данным RID Analytics, в апреле 2010 г. в офисных помещениях классов В, С, D пустовало всего 6% площадей, в классе А — 46%. По оценке «Жилфонда», самый большой объем свободных офисных площадей класса А — в БЦ «Кобра», наиболее высокое заполнение — в БЦ «Кронос». По данным самого «Кроноса», его заполняемость сейчас достигла 90%.
«Чем лучше заполнен бизнес-центр, тем сложнее с ним торговаться. Те, что стоят полупустыми, готовы предлагать более гибкие условия. Вопрос о скидках всегда решается индивидуально, это как бы «тайна за семью печатями». Но, с другой стороны, не открою большого секрета, если скажу, что в процессе торга можно снизить ставку на 10-20%», — отмечает Александр Назаров.
По его словам, некоторые собственники бизнес-центров сейчас почувствовали себя более уверенно и ждут роста цен. Иногда они даже слишком уверенны. «Знаю ситуацию, когда собственник офисного здания (бывшего проектного института) отказывается снизить реально высокую арендную плату для существующего ресторана. Он полагает, что заведение никуда не денется: вложены деньги в ремонт помещения, в рекламу. А ресторан начал искать новое помещение. Ему надоело переплачивать за аренду по 200 тыс. руб. в месяц. Нового арендатора в освободившийся подвал собственнику здания найти будет очень сложно даже при ставке вдвое ниже нынешней».
В то же время есть примеры и отхода арендодателей от жесткого удерживания заявленных ставок. Александр Назаров рассказывает, что готовность к более гибкому подходу к потенциальным арендаторам недавно проявил, например, новый бизнес-центр класса А, возведенный в комплексе со строящейся гостиницей Hilton: «Уже существует возможность арендовать офисы не только этажами, но и меньшей площади (от 60 кв. м)».
Александр Назаров отмечает, что владельцы бизнес-центров стали чаще пользоваться услугами брокерских компаний. По его словам, вознаграждение, которое собственники помещений готовы платить брокерам, составляет от 30 до 100% от суммы арендной платы за месяц (в зависимости от известности брокера, его профессионализма и площади сдаваемых помещений).
Начинающим нужны кабинеты поменьше
Вячеслав Кузнецов говорит, что в кризис увеличился спрос на аренду минимально возможных площадей для нового бизнеса: «Те, кто потерял работу, пытаются открывать свое дело. Естественно, интересуются они минимальными площадями». Начинающие предприниматели не гонятся за солидностью, они готовы располагаться в зданиях класса С, к которым относятся бывшие проектные институты. «Эти здания удачно расположены, в них преобладают небольшие комнаты, которые пользуются самым высоким спросом», — объясняет Елена Ермолаева.
Гендиректор «ПЛП Девелопмент групп» (девелопер «Ланта-Центра) Руслан Люзенков среди привлекающих факторов также выделяет удобное местоположение, наличие парковки, конференц-залов, техническое оснащение здания, близость магазинов, кафе, ресторанов, профессиональный клининг и службу безопасности. Впрочем, определяющим фактором до сих пор является готовность владельцев здания снизить ставку аренды и предоставить отсрочку платежей.
Эксперты отмечают избыток предложения на рынке офисных помещений. По их мнению, в ближайшие два-три года новые офисы Новосибирску не понадобятся. Однако девелоперы достраивают некоторые объекты, и новые бизнес-центры все равно выходят на рынок. Так, весной 2009 г. сдан в эксплуатацию БЦ класса А «Кобра». В октябре 2009 г. заработал «Ланта-Центр» (класс B+).
Большинство проектов создания бизнес-центров приостановлено. По мнению аналитиков, концепции строящихся офисных зданий нужно коренным образом пересматривать. «Сейчас в пересмотре концепций нуждаются более половины проектов. Если изменений не произойдет, деньги на строительство будут потрачены зря», — считает Елена Ермолаева. Между тем изменение концепции приведет к дополнительным издержкам, отодвинет срок возврата инвестиций.