Новосибирские эксперты по недвижимости описали «Деловому кварталу», как обстоят дела с небоскребами в нашем городе, что мешает им «расти, как грибы», и почему так мало «высоких» предложений на рынке.
ДК решил обратиться к стремительно набирающему популярность виду недвижимости – небоскребам. Иметь квартиру или офис в самом (ну или хотя бы очень) высоком здании города – это престижно. Но не переплачивают ли покупатели за этажность, что она вообще дает и зачем люди стремятся все выше и выше?
В Европе и США небоскребами считаются здания высотой не менее 150 м, в России зашкаливающее за 20 этажей здание – уже небоскреб.
Самым высоким небоскребом в мире сегодня считается «Бурдж Халифа» в ОАЭ (829,8 м, 163 этажа). Российские, а уж тем более новосибирские небоскребы до таких высот еще не дотянули. Зато по ценовой политике высотные здания в России и в Сибири уже могут соревноваться с европейскими.
Из Новосибирска в ТОП-10 ДК попал ЖК Эдем 2012 года, высотой 85 м, 20 этажей. 3 комнатная квартира на втором этаже такого дома (126 кв. м, вторичный рынок) выставлена на продажу за 14,8 млн руб. (117,4 тыс. руб./кв. м), при этом, средняя цена квадрата в Новосибирске составляет 62 тыс. руб.
То, что подобные здания в городе можно пересчитать по пальцам, говорит о непопулярности такого сегмента и, видимо, сложностях их возведения и содержания.
«Часто на пути разработчиков подобных проектов встают градостроительные нормы. Например, сложности с размещением паркинга, и т.д. Учитывая, что пока площади под застройку дают возможность выбора – развиваться ввысь или вширь, застройщики чаще всего идут по пути наименьшего сопротивления и не стараются возводить именно высотные дома. Тем не менее, и в Новосибирске интересные площадки для возведения зданий жилого и коммерческого назначения постепенно подходят к концу, в центре города новые здания становятся все выше. Думаю, рост Новосибирска ввысь станет направлением развития первичного рынка в ближайшие 3-7 лет», – считает руководитель отдела новостроек агентства недвижимости "Жилфонд" Григорий Якобсон.
Эксперт уверен, что такая недвижимость в Новосибирске может быть вполне востребована, однако, это должно быть жилье очень высокого уровня с качественным местоположением: центр города или приближенность к центру. Кроме того, важна организация хороших подъездов, а вид из окна должен быть как минимум не на промышленную зону.
«В противном случае спроса может и не быть, поскольку целевая аудитория такого жилья и бизнес-площадей – обеспеченные люди», – комментирует Якобсон.
С его мнением соглашается и директор по развитию Бизнес-парка "Южный" Елена Полукошко:
«Застройка небоскребов в нашем городе в первую очередь ассоциируется с точечной застройкой, а это и отсутствие парковок для офиса, и, к сожалению, зачастую отсутствие благоустройства в жилой недвижимости. Никому не хочется жить в бетонных джунглях. "Эдем" отличается как раз благоприятным расположением. Мне кажется, дело не в этажности, а в инфраструктуре, которая эту застройку сопровождает, требовательность растет, и нужно соответствовать», – поделилась она мнением с «Деловым кварталом».
Кроме этого, этажность, по мнению экспертов, так высоко ценится еще и из-за тесного соседства, которое не так явно ощущается на самых высоких этажах, а уж тем более – в пентхаусах.
«В большинстве случаев многоэтажные здания похожи на «улей». Огромное количество соседей не позволяет чувствовать себя комфортно в своей квартире или на придомовой территории. Уединения можно достичь только на верхних этажах, поэтому они ценятся дороже. Большинство застройщиков сейчас заявляют, что чем выше этаж, тем дороже. Новосибирск переходит на западные ценности, где комфорт зависит от уединенности», – соглашается с предыдущими мнениями коллегами руководитель отдела продаж Центрального агентства недвижимости Анна Голомидова.
Ее точку зрения поддерживает и директор ЦАН Тимофей Горячев:
«Клиенты часто исключают первый и последний этаж. Первый - по безопасности (нужно решетки ставить), а последний этаж из возможных проблем с кровлей (дождь и когда таят снег). Выбирают этаж повыше из-за того что пыль и шум до высоких этажей долетает меньше (экология). Так же на высоком этаже открывается очень хороший вид из окна или балкона (эстетика). Для покупательского спроса этажность дает возможность выбора понравившейся планировки так как этажей много и на разных уровнях планировки разные. Ценовая политика зависит от площади, этажность в меньшей степени влияет на цены», – считает эксперт.
Немного иначе на это смотрит Григорий Якобсон.
«25 этажей стало для Новосибирска в принципе обыденным явлением. Наиболее статусными я бы назвал первые пять этажей – зона "комфорта" и этажи выше 25-го – здесь уже появляется хороший обзор на город, более свежий воздух, и т.д. Чаще всего именно первые и последние этажи в новостройках немного дороже, чем средние. Это продиктовано спросом – желающих приобретать квартиры на этих этажах больше, и люди готовы за это переплачивать», – уверен Якобсон.
«Высотные здания очень сложны с точки зрения инженерии, в них все гораздо сложнее. Там, условно говоря, на верхнем этаже даже форточку открыть проблематично из-за ветровых нагрузок, а мусор в мусоропроводе будет развивать высокую скорость при падении, и это лишь пара примеров. Сама организация строительного процесса на большой высоте нашими строительными компаниями не освоена пока. По этим причинам себестоимость такого строительства выходит очень высокой, по оценке – до 2 раз выше, чем в доме высотой 20-24 этажа», – приводит аналитическую точку зрения руководитель агентства RID Analytics Елена Ермолаева
Еще одной проблемой эксперты считают то, что в большинстве мест Новосибирска высотное здание просто-напросто не вписывается в общий фон – рядом с домами более низкой этажности, старой застройки.
«Разработка проекта высотного дома премиум-класса, который мог бы гармонично смотреться в Новосибирске – очень сложная задача», – считает Григорий Якобсон.
О других сложностях рассуждает Елена Ермолаева:
«Если мы строим такой дом, то для нормального соотношения темпов продажи и темпов строительства нужно довольно быстро продавать квартиры (или офисы). При этом, продавать надо дорого, т.к. себестоимость высокая. А так не получается: продавать можно либо быстро, либо дорого. Впрочем, возможно, если построить небоскреб с небольшими квартирами, то его можно будет продать за 3-4 года. Но встает вопрос с парковками: у нас довольно высокий норматив по парковкам, потребуется большой паркинг».
Так или иначе, высотных зданий, которые отвечали бы мировым критериям «высотности», престижности и комфорта и могли бы с полным правом называться небоскребами, пока нет, и как это будет развиваться дальше – вопрос времени и финансово-экономического положения региона – считают эксперты.