Ипотека с господдержкой: брать нельзя ждать?

Стоимость жилья в России, особенно в городах-миллионниках, продолжает быть высокой. Кредит для многих является единственным инструментом для решения квартирного вопроса. В течение последних лет объемы ипотечного кредитования в РФ росли, однако экономические реалии 2015 года – иные.

После ажиотажного спроса в конце 2014 года в первые месяцы текущего года рынок недвижимости переживал стагнацию. Причины очевидны: скачущий курс иностранной валюты, общая нестабильность экономики и резко возросшая ставка рефинансирования. Ставки по ипотеке в крупнейших банках, на долю которых приходится наибольший объем выданных кредитов, составили 15-20% годовых. Однако уже в апреле стало заметно значительное оживление – решение правительства РФ «О введении государственной ипотеки» подогрело спрос на новостройки. Программа господдержки ипотеки была подписана премьер-министром Дмитрием Медведевым 13 марта, а 23 марта ставка по программе была снижена до 12%. Результат не заставил себя ждать.

«Стартовавшая в апреле программа государственного субсидирования ипотеки будет способствовать существенной поддержке строительной отрасли и станет основным драйвером роста ипотеки в нынешнем году, – убеждена Дарья Мартынова, руководитель Центра ипотечного кредитования Новосибирского филиала Банка Москвы. – В текущих условиях кредиты, выдаваемые в рамках госпрограммы, будут более конкурентоспособными, поскольку размер ставки по данной программе сегодня ниже средневзвешенной ставки по ипотеке на вторичный рынок – порядка 3%. Мы в Банке Москвы уже видим эту тенденцию, когда четыре заявки из пяти – это клиенты на строящееся жилье. Даже в категориях прошлого года 12% – комфортная ставка. В Новосибирске программа ипотека с господдержкой активно работает. За апрель месяц Банком Москвы было выдано 40 млн. рублей по программе с государственной поддержкой. Но заниматься анализом результатов, на мой взгляд, рано, потому что, по сути, прошел только месяц, традиционно первая половина мая – это отпуска. К началу июля можно будет судить об эффективности. Но в количестве поступающих обращений именно за государственной ипотекой тренд положительный», – отмечает г-жа Мартынова.

Застройщики подтверждают факт наступления «оттепели» на рынке недвижимости. «Введение ипотеки с государственным финансированием повлияло на сбыт – в апреле наметилась серьезная динамика роста продаж, – говорит Кирилл Покровский, директор по коммерции и развитию ГК «КПД-Газстрой». – По сравнению с 1 кварталом 2014 года, 1 квартал 2015 прошел с незначительной корректировкой сбытовых показателей в меньшую сторону, падение было очень заметно на фоне ажиотажного спроса 4 квартала 2014 года (в особенности в декабре). В настоящий момент объем продаж в целом держится на стабильном, запланированном уровне, о результатах мая говорить пока рано из-за большого количества праздничных дней».

Как работает программа субсидирования ипотеки

По условиям программы, государство компенсирует разницу между ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая (сейчас – 14% годовых) плюс 3,5 п.п., и ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%. Заемщик может взять кредит на квартиру или дом с земельным участком на первичном рынке или на квартиру в строящемся доме. Максимальная сумма кредита составит 8 млн руб. для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для других российских регионов. Первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости приобретаемого жилья. Заемщики обязаны оформить полисы личного страхования и страхования жилья (после оформления права собственности). Оформление полиса личного страхования обязательно на первый год кредита. Заемщик имеет право не продлевать полис, но в этом случае ставка по кредиту будет увеличена на 1 п.п.

«Самое главное достоинство программы – низкая ставка. Воспользоваться ею может абсолютно любой гражданин РФ. Главное – предоставить все документы и пройти стандартные процедуры банка, которые мы, к слову не меняли, – говорит Дарья Мартынова. – Минус один – максимальная сумма по программе для жителей Новосибирска и области составляет 3 млн. рублей. Замедление темпов роста реальных доходов населения, высокая ставка на ипотечные программы на вторичном рынке подтолкнут население к формированию накопительной стратегии, накоплению, в то же время государственная ипотека является единственно возможным инструментом массовой реализации спроса населения на жилье, решающим фактором развития строительной отрасли, а для банков – качественным активом». 

Господдержка – не панацея?

Государство выделило из бюджета на программу льготного ипотечного кредитования 20 млрд рублей. Некоторые эксперты выражают сомнения в том, что этой суммы хватит для реализации проекта. Кроме того, ипотека выдается на двадцать и более лет, средства же на поддержку ипотеки правительством РФ выделены пока только до конца 2015 года. Возможно, на помощь застройщикам придет так ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанка. Однако при этом стоимость кредитов останется все равно довольно высокой, хотя такие меры могут увеличить темпы выхода новых проектов.

Эксперты отмечают, несмотря на запущенную программу поддержки ипотеки, наметившееся укрепление рубля и постепенное снижение ЦБ ключевой ставки, покупатели все равно с осторожностью относятся к ипотеке и оценивают свои возможности. Кроме того, есть и другие факторы, которые тормозят восстановление спроса до декабрьского уровня. Дарья Мартынова выделяет ряд экономических параметров, влияющих на поведение покупателей: «За первый квартал 2015 года существенно выросла стоимость потребительской корзины, та доля доходов, которые наш потенциальный клиент, покупатель новостройки мог выделить на ежемесячный платеж, существенно сокращается. Поэтому норма одобрения при прочих равных условиях объективно снижается Предварительно посчитать свои возможности можно на сайте нашего банка (www.bm.ru), там же оформить заявку. Можно прийти в наш специализированный ипотечный центр или позвонить».

В непростых экономических реалиях 2015 года новосибирские застройщики не сидят, сложа руки. Кирилл Покровский отмечает: «Сегодня и всегда на рынке жилой недвижимости востребовано качественное и комфортное жилье в микрорайонах с развитой инфраструктурой и доступной ценой квадратного метра, таких как "Чистая слобода". Мы удерживаем привлекательную цену квадратного метра (от 36 тыс. руб.), развиваем за собственный счет инфраструктуру микрорайона: на строительство участка дорожно-транспортной сети на пересечении улиц Спортивная и Порт-Артурская выделено 55 млн. руб. из собственных средств застройщика. Очень важно именно сегодня предоставить покупателю гарантии надежности его инвестиций. В этом плане мы чувствуем себя совершенно спокойно: у ООО "ДСК КПД-Газстрой" нет никаких кредитных обязательств, строительство полностью ведется на средства застройщика, и на выполнение наших обязательств перед дольщиками не может повлиять никакая ситуация на рынке, ставка по ипотеке или политико-экономическая ситуация. В ГК «КПД-Газстрой» разрабатываются, постоянно предлагаются новые антикризисные программы. Сейчас мы запустили в продажу акцию "Квартирный НЕвопрос", по которой можно купить двухкомнатную студию по цене от 1млн. 799 тыс. руб., трехкомнатную студию по цене от 1 млн. 849 тыс. руб., в подарок получить дизайн-проект и сертификат на 75 тыс. рублей в строительный супермаркет FORMA. В июне планируется программа субсидирования ипотеки, по которой кредитные средства можно будет взять без первоначального взноса», – говорит г-н Покровский.