По мнению аналитика «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, новый закон сократит число девелоперов, но это не приведет к росту стоимости жилья из-за избыточного предложения на вторичном рынке.
На онлайн-конференции «Недвижимость России: новые правила, банкротства и рекорды ипотеки» обсудили поправки в закон о долевом строительстве, ужесточающие требования к застройщикам и лучше защищающие права дольщиков. Они вступили в силу с 1 июля 2018 г.
Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин напомнил, что застройщики активно готовились к предстоящим поправкам:
Скорее всего, роста себестоимости в среднем по рынку стоит ждать не ранее чем через 1-2 года. Однако стоит отметить, что увеличение себестоимости может не привести к росту цен на первичную недвижимость. Застройщики просто не смогут существенно поднять цены, поскольку покупательский спрос уйдет на вторичный рынок.
Теперь гарантии дольщиков будут лучше тех, которые сейчас дает закон о долевом строительстве — риски недостроя будут фактически переложены на банки, кредитующие проекты, отметил г-н Нигматуллин:
Таким образом, девелоперам будет невыгодно продавать объекты на слишком ранней стадии строительства по низким ценам. Эти объекты уйдут с рынка до, к примеру, завершения строительства «коробки». Таким образом, цены не вырастут, но «первичка» станет менее выгодной для покупки.
В конечном итоге поправки приведут к уходу с рынка большого количества небольших девелоперов и консолидации рынка, рассказал эксперт «Открытие Брокер»:
Количество российских застройщиков, имеющих жилые объекты в активной стадии строительства, сейчас оценивается в 4 тысячи. Ожидается, что полное вступление в силу законодательных нововведений через некоторое время сократит их численность на 30-40%. Небольшие игроки будут продавать свои проекты более крупным или объединятся.
Тенденция по снижению ипотечных ставок в среднесрочной перспективе продолжится, ожидает аналитик:
Нейтральная ставка ЦБ РФ составляет в текущих условиях 6-7% годовых. Думаю, в среднесрочной перспективе ипотека может подешеветь еще на 1 п.п. вслед за снижением ключевой ставки с нынешних 7,25% годовых в диапазон нейтральной ставки.
На горизонте одного-двух лет рынок жилья продолжит стагнировать из-за вялого инвестиционного спроса — по оценкам эксперта, с начала кризиса цены на недвижимость в реальном выражении обвалились на 25%.
Стоимость недвижимости вытекает из величины денежных потоков от ее аренды или от ожидания их в будущем, если она, к примеру, еще не построена. Если реальные доходы будут расти (скорее всего, будут на 2-2,5% в год), типовая недвижимость подорожает пропорционально, так как подобный класс активов будет потенциально приносить своему владельцу больше денег. Стоит отметить, что повышение пенсионного возраста приведет к росту недвижимости. Работающие пенсионеры зарабатывают больше, чем неработающие. Рост экономики ускорится, общий уровень реальных доходов будет расти чуть быстрее, — отметил Тимур Нигматуллин.