эксперты Александр Александров sale-менеджер BG Estates Worldwide Сергей Дьячков управляющий партнер DSO Consulting Сергей Ерценкин гендиректор инвестиционного центра Stocker Владимир Затримайлов г
эксперты
Александр Александров
sale-менеджер BG Estates Worldwide
Сергей Дьячков
управляющий партнер DSO Consulting
Сергей Ерценкин
гендиректор инвестиционного центра Stocker
Владимир Затримайлов
гендиректор агентства недвижимости «Дельта»
Анатолий Карибский
директор «Сиб. Простор»
Максим Марков
управляющий партнер АМТ «Марков и Партнеры»
Игорь Чертков
специалист агентства недвижимости «Дело Проф»
Светлана Солодова
директор агентства недвижимости за рубежом «Юнисити»
Тимур Тагиров
директор агентства недвижимости «Эрмитаж»
Роман Трофимов
директор новосибирского представительства фирмы Runiga
Елена Тутова
представитель Resale Espana
Сергей Фильченков
аналитик компании ФИНАМ
Надежда Шелудько
специалист агентства недвижимости «Дельта»
Игорь Эйсвальд
директор по продажам компании «Дом у моря»
Уновосибирских риэлторов прибавилось работы. Клиенты все чаще стали интересоваться зарубежной недвижимостью. «Предприниматель, собственник небольшой производственной компании в Новосибирске, купив два года назад коттедж в Бердском направлении и заплатив стандартные $200 тыс., решил продать его и купить дом на побережье Болгарии, — рассказывает «ДК» директор новосибирского АН «Дельта» Владимир Затримайлов. — Сейчас, когда цены на загородную недвижимость в Новосибирске зачастую выше, чем на побережье Средиземноморья, многие оказываются перед выбором: купить коттедж в Новосибирске или дом у моря». Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков оценивает спрос на жилье в верхнем ценовом сегменте (от 90 тыс. руб. за кв. м) для Новосибирска, в том числе и за рубежом — около $200-300 млн в год.
Директор новосибирского представительства компании Runiga (продает недвижимость в Испании) Роман Трофимов считает, что спрос формируется за счет обеспеченных людей с доходом от $100 тыс. в год на семью. По его оценке, сейчас в Новосибирске их около 50-75 тыс. человек, а общее количество сделок по покупке недвижимости за рубежом — не более 300 в год. «Мы находимся на пороге взрывного спроса на зарубежную недвижимость», — уверен Трофимов.
До сих пор можно было говорить лишь о единичных сделках покупки недвижимости за рубежом, соглашается с ним директор агентства недвижимости за рубежом «Юнисити» (специализируется на продаже недвижимости в Чехии) Светлана Солодова: «Но это доли процента от потенциального спроса».
До сих пор большая часть сделок по покупке жителями СФО зарубежной недвижимости обслуживалась преимущественно столичными риэлторскими компаниями. Сегодня состоятельные новосибирцы могут воспользоваться услугами нескольких посредников.
На продаже зарубежной недвижимости решила специализироваться новосибирская компания «Дом у моря» (работает с сентября 2007 г., предлагает объекты недвижимости в Арабских Эмиратах, Турции, Испании, Кипре, Болгарии, Чехии и др. странах). Компания Resale Espana (оказывает услуги по покупке недвижимости в Испании) до сих пор продавала недвижимость через российских партнеров. Сейчас, из-за увеличения заявок, компания решила открыть собственные отделения в двух городах — Москве и Новосибирске. В настоящее время компания подыскивает офис в Новосибирске. «От сибиряков поступает не меньше заявок, чем от москвичей», — поясняет представитель компании Елена Тутова. Как полагает Трофимов, количество сделок по покупке зарубежной недвижимости будет расти на 30-40% ежегодно. Поэтому компания открыла представительство с расширенным перечнем услуг, предлагая покупку недвижимости на территории Испании, а также участие в девелоперских проектах на территории этой страны.
Продажа зарубежной недвижимости — перспективное направление. «Договор между новосибирским агентством недвижимости и продавцом не предусматривает платы», — поясняет специалист новосибирского АН «Дельта» Надежда Шелудько. По ее словам, сейчас «Дельта» предлагает как объекты недвижимости на вторичном рынке Болгарии, Турции, Испании, так и от застройщика. Как отмечает риэлтор, зарубежная недвижимость вызывает «огромный интерес» у клиентов, но «покупатели осторожничают, скрупулезно оценивая все за и против».
Недостаточная информированность является сдерживающим фактором, соглашается специалист агентства недвижимости «Дело Проф» Игорь чертков. По его словам, для каждой страны характерны свои тонкости, связанные с покупкой недвижимости иностранными гражданами: «Например, недвижимость в Чехии иностранцу можно оформить только на юридическое, а не физическое лицо». Покупатели, незнакомые с нюансами законодательства в той или иной стране, пока нерешительны. Чтобы разобраться во всех деталях про- цедуры покупки, директор агентства «Дело Проф» Петр Мельников планирует в марте этого года выехать в Чехию и самостоятельно приобрести недвижимость для одного из новосибирских клиентов. «Имея опыт оформления сделки на месте, нам в будущем будет проще оказывать услуги по их сопровождению», — говорит Чертков.
По словам Игоря Эйсвальда, директора по продажам компании «Дом у моря», как правило, приобретая недвижимость, владелец пользуется ею лишь несколько месяцев в году — как правило, в летний сезон, а в остальное время сдает в аренду. Фактически поступления от аренды позволяют оплачивать ежемесячно задолженность по ипотечному кредиту, подсчитал риэлтор. Ставка для агентств недвижимости по управлению составляет до 10% от полученного дохода.
Впрочем, ипотека не является существенным фактором, стимулирующим спрос, отмечают риэлторы. «Состоятельные клиенты вполне в состоянии разом оплатить полную стоимость недвижимости», — отмечает Надежда Шелудько. Эйсвальд оценивает долю сделок с привлечением ипотеки — от 60%, Трофимов — от 80%. Для Болгарии ставки в местных банках — от 5-5,5% годовых (в евро), в Испании — от 6%. Для оформления кредита требуются справки с места работы о доходах, об отсутствии судимости и загранпаспорт. По словам Надежды Шелудько, как правило, кредит выдается на сумму до 80% от стоимости жилья.
В первую очередь новосибирцы покупают дома для отдыха. Можно найти варианты, когда «вторая дача» за рубежом окажется дешевле коттеджа в Новосибирске, например, студии на побережье Болгарии. Житель Новосибирска, покупая дом на побережье Средиземноморья, оценивает не столько будущую доходность, сколько близость к морю, вид из окна, окружение, количество и состав русскоговорящего населения», — говорит директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров.
Как отмечают риэлторы, наиболее популярным направлением для новосибирцев является Болгария. По объему инвестиций в болгарскую недвижимость российские инвесторы, в том числе из СФО, — на втором месте после граждан Британии, констатирует sale-менеджер BG Estates Worldwide (компания специализируется на продаже недвижимости в Болгарии) Александр Александров. По его словам, большинство сделок — это покупка домов в коттеджных поселках, а также квартир в новостройках на побережье. «Недвижимость на материке, по сравнению с побережьем, приобретается редко», — отмечает Александров. Как правило, речь идет о побережье — курортных городах Бургас, Варна и др.
Однако высокие темпы роста на недвижимость в курортных городах и недорогой «входной билет» делают ее привлекательной, в том числе для инвестирования. Покупка квартиры на стадии фундамента обеспечивает доходность не менее 30% годовых, при этом цена невысока: однокомнатная студия с хорошей отделкой площадью 40 кв. м стоит от 40 тыс. евро. Как поясняет Эйсвальд, за прошедший год прирост цен составил около 20%, в 2008 г. стоит ожидать роста цен на уровне от 20%.
У болгарской недвижимости хороший потенциал роста, соглашается управляющий партнер АМТ «Марков и Партнеры» Максим Марков: «В январе прошлого года был подписан предварительный договор о вступлении Болгарии в ЕС, что будет стимулировать рост экономической активности и приход зарубежного капитала. Часть денег будет инвестирована в недвижимость».
По словам Маркова, болгарское законодательство в целом лояльно по отношению к иностранным инвесторам. Так, оформить квартиру в собственность гражданин иностранного государства может без ограничений. Правда, при покупке виллы следует учитывать, что земля не продается иностранным физическим лицам, но сдается в долгосрочную аренду, максимальный срок которой неограничен. Чтобы оформить землю в собственность, придется зарегистрировать фирму.
По данным Эйсвальда, на коммерческую недвижимость в Болгарии приходится не более 10% заявок от общего числа заявок по Болгарии. Как правило, речь идет о покупке помещения под бизнес. «Уже сейчас русские рестораны или кафе есть во многих городках Болгарии, — рассказывает собеседник. — Есть также возможность стать соинвестором строительства торгового или бизнес-центра, оплатив стоимость будущего офиса или салона. Рынок коммерческой недвижимости только формируется, и болгарские компании охотно привлекают дольщиков». Невысокие цены на недвижимость в Турции. «Недвижимость в Турции покупатели приобретают главным образом со спекулятивными целями», — поясняет Надежда Шелудько.
«Последние два года недвижимость в Турции дорожала на 30-40% в год», — рассказывает директор фирмы «Сиб. Простор» Анатолий Карибский. По его словам, самые высокие цены — на Эгейском побережье, а также в развитых туристических районах — на Средиземноморском побережье в Анталии (Кемер, Белек, Сиде), а самые дешевые — в Алании. Виллы (большие дома, расположенные в непосредственной близости у моря, площадью от 300 кв. м) стоят от 180 тыс. до 800 тыс. евро, новые дома от застройщика не далее 300 м от моря — 80 тыс. — 180 тыс. евро. Самыми дешевыми в курортных зонах являются дома, расположенные в некотором отдалении от моря, — их можно купить по 55 тыс. — 90 тыс. евро. На вторичном рынке цена квартир зависит от этажности — чем выше этаж, тем дороже квартира. Как поясняет Карибский, пошаговое увеличение цены в среднем равно 5 тыс. евро за каждый этаж. Марков убежден, что из всех перечисленных стран турецкая недвижимость — самая недооцененная.
Недвижимость Испании, Кипра и Черногории покупают любители роскоши. Испанская недвижимость традиционно пользуется любовью у новосибирцев, несмотря на высокий уровень цен. При практически равных климатических условиях цены на дома в испанских курортах ниже, чем во Франции и Италии, объясняют риэлторы. Покупка недвижимости в Испании дает возможность ее владельцу получить годовую Шенгенскую мультивизу.
По данным Трофимова, около 70% заявок по Испании приходится на предложения среднего ценового сегмента — от 100 до 200 тыс. евро. Дома стоимостью более 200 тыс. евро интересуют не более 15-20% клиентов.
А вот по словам гендиректора инвестиционного центра Stocker Сергея Ерценкина, наиболее востребованы небольшие виллы стоимостью около 600 тыс. евро и таун-хаусы по цене около 300 тыс. евро.
Ставки аренды жилья высоки: квартиру стоимостью 200 тыс. евро можно сдать по цене от 70 до 180 евро в сутки. По данным Шелудько, 2-х комнатная квартира на побережье может принести владельцу от 400 до 2000 евро в месяц.
Марков характеризует испанский рынок как «стабильный» — темпы роста цен по итогам прошедшего года составили около 10%. По его словам, риски для инвестора на испанском рынке ниже по сравнению с остальными странами. Этот рынок более устоявшийся — уровень цен здесь выше, а рост цен менее стремительный.
Как отмечает Марков, сравнима по цене испанской и кипрской недвижимость в Черногории. По словам Эйсвальда, Черногорией интересуется не более 5-10% клиентов от общего числа. Здесь высокие цены на недвижимость. По его словам, предыдущие годы темпы роста цен на недвижимость в Черногории были одними из самых высоких в Европе: по отдельным курортным территориям цены росли от 50 до 70% в год, в среднем по стране — на 25-40% в год и сейчас составляют в среднем от 900 евро до 2 тыс. евро. за кв. м
По его данным, в северной (наиболее дорогой части страны), от Игало до Сутоморе, стоимость элитного жилья — виллы, аппартаменты, коттеджи — составляет в среднем 900-1 тыс. евро за кв. м. Недвижимость, расположенная непосредственно на берегу, стоит от 1-2 тыс. евро за кв. м. Таким образом, дом площадью от 100 кв. м обойдется от 200 тыс. евро. Как считает Чертков, недвижимость в таких странах, как Чехия, Кипр, а также ряде других, интересует новосибирцев не только как «вторая дача», но и как возможное место для жизни.
Как отмечает Марков, аналитики объясняют интерес новосибирцев к Кипру хорошими возможностями для ведения бизнеса и открытостью страны по отношению к иностранцам. Например, сферы оптовой и розничной торговли, услуг, а также промышленный сектор абсолютно открыты для иностранных инвесторов — они могут владеть до 100% акций, хотя в ряде других отраслей существуют ограничения. Например, в проектах жилищного строительства, туризма и ряда других участие иностранных резидентов ограничивается рамками 49%. Эйсвальд говорит, что лишь незначительная часть потенциальных покупателей выбирает Кипр. «Их останавливают высокие цены: новосибирцы интересуются домами не дороже $100-500 тыс., — отмечает риэл- тор. — А жилье площадью 300-350 кв. м (наиболее популярный для новосибирцев формат) на побережье стоит от $400 тыс.». «Цены выросли после вступления страны в Евросоюз в 2002 г. — темпы роста доходили до 100% в год», — поясняет Марков. По его мнению, сейчас кипрский рынок недвижимости можно охарактеризовать как «сформированный» и «устоявшийся», где рост цен составляет от 8% до 15% в год. Доходность инвестиций — около 5-6% годовых: «Столько можно заработать, сдавая, например, в аренду собственный дом на побережье», — говорит Марков. По словам Солодовой, как правило, недвижимостью Чехии интересуются родители будущих студентов. Образование в этой стране бесплатное для всех ее жителей, включая иностранцев, и спрос на него растет. Как рассказывает Мельников, покупкой жилья озабочены не только студенты, но и многие бизнесмены. Страна привлекает благодаря простоте иммиграции и возможности организации собственного бизнеса: достаточно зарегистрировать собственную фирму и на правах владельца фирмы получить вид на жительство.
Спрос на недвижимость за рубежом будет расти стремительными темпами, убежден Трофимов. Для состоятельных людей иметь дом за рубежом будет вопросом престижа. По данным Трофимова, ряды новосибирцев, чей уровень дохода составляет от $100 тыс. на семью, ежегодно пополняются на 5-8 тыс. семей — т.е. на 5-10% от существующего количества.
В качестве инструмента инвестиций недвижимость теряет свою привлекательность. «Уже сейчас цены на недвижимость перестали расти, а в ряде стран, например США, они снизились». Дьячков объясняет снижение темпов роста цен кризисом на финансовых рынках. У банков возникли проблемы с ликвидностью, и, как следствие, сократился объем дешевых ипотечных кредитов, до сих пор служивших основным стимулом спроса. По его мнению, рост цен в ближайшие годы если и будет, то небольшим — не более уровня инфляции.
С ним согласен аналитик ФИНАМА Сергей Фильченков: «Российский рынок недвижимости «не только более доступный, но и более доходный», чем зарубежный. Если говорить о коммерческой недвижимости, то разница в показателях рентабельности по однородным объектам составляет в среднем около 5-7% годовых в пользу недвижимости РФ (в том числе и СФО)».