Эксперты по недвижимости рассказали DK.RU, с какими ценами на коммерческую недвижимость закончилось лето, что готовит активный деловой сезон, и как купить офис подешевле.
Как рассказал DK.RU руководитель отделения коммерческой недвижимости АН «Жилфонд» на Советской Алексей Малов, активность на рынке коммерческой недвижимости заметно повысилась с сентября, и это время можно считать началом очередного делового сезона. Спрос на офисы и склады вырос, цены пока остаются стабильными, однако продавцы коммерческой недвижимости торгуются на понижение.
«Если падают объёмы торговли, и оптовые торговые компании не могут распродать свой товар — им нечем платить за аренду, и, сокращая издержки, они освобождают часть складов. Выставляя освободившиеся склады на рынок, арендодатели понимают, что не смогут их сдать по ценам, возможным несколько лет назад. Они сразу корректируют цену вниз, чтобы не простаивать. После кризиса 2008 года участники рынка коммерческой недвижимости получили хорошую прививку. Тогда кризис застал многих собственников врасплох: они настолько привыкли, что с 90-х годов цены постоянно росли, и брали кредиты, не задумываясь. И когда грянул острый кризис, арендодатели не смогли психологически перестроиться на снижение арендных ставок — и не нашли арендаторов на падающем рынке: подвела негибкая психология получающих неизменную прибыль собственников, которая не соответствовала самой динамике рынка. Сейчас многие поняли, что нужно делать, — подобной ситуации на рынке больше не наблюдается», – пояснил эксперт.
По словам эксперта, когда арендаторы говорят о затоваривании склада, падении объёмов торговли и торгуются по арендным ставкам, собственники понимают, что лучше снизить ставки и сохранить арендатора, чем недополучить прибыль от завышенных ожиданий, и корректируют цену.
«Поэтому резкого обвала цен на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается — динамика процессов плавная», – добавил Малов.
Директор офиса продаж коммерческой недвижимости АН «Грановит» Лилия Карюкина также отметила, что сейчас высвобождается много арендных площадей, в связи с изменениями в стране, происходит закрытие филиалов федеральных компаний.
«Как мы все наблюдаем, многие банки закрывают филиалы, отказываются от помещений на 1-х этажах. В то же время, увеличилось количество заявок на покупку готового арендного бизнеса, и складских помещений – сезонная активность бизнеса. На сегодняшний день на рынке Новосибирска наблюдается превышение предложений коммерческой недвижимости, в частности участков под строительство, производство, но спрос ограниченный. Так как данный товар штучный, каждый участок ждет своего покупателя, и найдет, на это нужно время», – рассказала Карюкина.
В связи с этими процессами, по словам экспертов, сегодня на рынке растет популярность складов, «происходит переориентация бизнеса».
«Когда освобождаются склады — это говорит о том, что компании прекратили свою работу, при этом офисные помещения также освобождаются. Такого не может быть, чтобы офисы опустели, а склады вдруг резко стали более привлекательными. Инвесторам всегда были более интересны складские помещения: их окупаемость достаточно короткая, завышенных цен на рынке сейчас нет», – пояснил Алексей Малов*.
Что касается вечного вопроса – аренда или покупка – то здесь мнения экспертов немного разошлись.
«Аренда никогда не будет выгоднее покупки. Вложение в недвижимость – это пассивный бизнес, приносящий регулярный доход, и коммерческая недвижимость не исключение», – уверена Лилия Карюкина.
А господин Малов считает, что всё зависит от постановки цели, которая, в свою очередь, тесно связана с видом бизнеса.
«Существует распространённое заблуждение, что выгодно купить помещение и в нём заниматься бизнесом. Многие успешные бизнесмены сознательно не покупают коммерческие площади, на те же деньги открывая несколько торговых точек в арендованных помещениях. Вложения в бизнес окупятся намного быстрее, чем вложения в саму недвижимость для ведения бизнеса. К тому же, если возникает необходимость закрыть торговую точку на площадях, находящихся в собственности, — сделать это уже будет не так-то просто: нужно ведь и сами площади продавать. Для видов бизнеса, не связанных с торговлей, стрит-ритейлом и так далее, иногда выгоднее взять лизинг или кредит и купить коммерческую недвижимость. Иначе говоря, для одних видов бизнеса предпочтительнее аренда, для других выгоднее покупка недвижимости. Однозначно сказать, что перевешивает сейчас на рынке — покупка или аренда, — нет возможности. Для каждого сегмента бизнеса подходят свои сделки с недвижимостью, и радует то, что они идут. В период «якобы кризиса», о котором нам постоянно твердят с телеэкранов, опытные грамотные участники рынка ведут переговоры по аренде или покупке, потому что это самое лучшее время для совершения таких сделок. 10% успешных инвесторов работают именно по схеме договорённостей и корректировки цены, остальные 90% — отстают».
В прогнозах по рынку до конца года эксперты оказались едины в мнении – коридор цен заметно меняться не будет, роста не ожидается точно, резкого снижения – тоже. Однако, как отметила Лилия Карюкина, в связи с увеличением объема предложений и высвобождаемых помещений, в начале 2015 года ожидается стагнация на рынке коммерческой недвижимости.
«Наблюдается прогнозируемая коррекция на понижение цены. Она связана с состоянием покупательской способности в данный момент времени: сейчас покупатели оценивают объект и очень долго торгуются за него. Продавцы спокойно выслушивают их предложения и тоже торгуются на понижение ставок. Это не есть падение цены: многие продавцы изначально завысили планку цен на объекты и сейчас возвращаются «в рынок», то есть происходит коррекция публикуемой цены до реальной. Спрос и предложения сейчас в паритете, они уравновешивают друг друга. Благодаря тому, что спрос и предложение уравновешены, мы наблюдаем стабильный коридор цен, в котором ведётся торговля», – заключил Алексей Малов.