Обзор ДК: Офисные здания. Новосибирск

Галина Дудрова PR-менеджер Sodexho Елена Ермолаева директор агентства RID Analytics Виктор Зырянов директор по строительству новосибирского представительства «Росевродевелопмент» Евгений

Уже к началу следующего года Новосибирск столкнется с перенасыщением бизнес-центрами. Наличие квалифицированного управления офисными зданиями станет важным конкурентным преимуществом для владельцев недвижимости в борьбе за все более капризных арендаторов. Многие собственники уже создали собственные УК, однако отсутствие достаточного опыта в управлении качественными объектами делает их уязвимыми перед федеральными игроками, которые заинтересованы в выходе на новосибирский рынок.эксперты

Галина Дудрова
PR-менеджер Sodexho
Елена Ермолаева
директор агентства RID Analytics
Виктор Зырянов
директор по строительству новосибирского представительства «Росевродевелопмент»
Евгений Лошаков
директор компании «Апромако»
Олег Луговой
президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью
Петр Мельников
директор риэлторской компании «Дело Проф»
Никита Некипелов
менеджер компании «Трансервис»
Михаил Ненашев
президент компании «Сибакадеминвест»
Анатолий Пастушенко
заместитель генерального директора ГК «Труд»
Дмитрий Шмелев
коммерческий директор «СТ Групп Регион»
Владимир Ядыкин
директор Becar Commercial Property St Petersburg

Поединодушному мнению участников рынка и аналитиков, рынок услуг управляющих компаний (УК) развивается в Новосибирске медленно. Президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью Олег Луговой говорит, что сейчас в Новосибирске сегмент офисной недвижимости еще не насыщен, и серьезной конкуренции между бизнес-центрами в борьбе за арендаторов пока нет. Как следствие, потребность в профессиональном, эффективном управлении пока невысока, поясняет Луговой.
Рынок ненасыщен, и снять офис до сих пор является проблемой для арендаторов, соглашается директор риэлторской компании «Дело Проф» Петр Мельников. По его наблюдениям, особенно дефицитны помещения площадью 200-400 кв. м и выше. «Чтобы найти подходящий офис для клиентов, мы тратим месяц-полтора и более», – сетует Мельников. Новосибирский рынок офисной недвижимости Мельников называет развивающимся – игроки делают акцент на поиске инвестиций и девелопменте, а управление оставили «на потом», поясняет собеседник «ДК». Но ситуация стремительно меняется. Уже менее чем через год офисная недвижимость может стать рынком покупателя – до начала 2008 г. в Новосибирске появится более 100 тыс. кв. м новых офисных площадей.

По мнению директора агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, основной причиной, тормозящей развитие рынка услуг по управлению недвижимостью, является неготовность большинства собственников доверять объект в управление кому-либо. Кроме того, играет роль недостаток информации о сфере УК, а также низкое качество оказываемых услуг по управлению, отмечает Ермолаева. Шире всего, по ее данным, на местном рынке представлены эксплуатационные службы – клининговые, инженерные, ремонтные. Многие из них позиционируют себя как управляющие компании.

В регионах собственники упорно стремятся сохранить контроль над управлением недвижимостью, констатирует директор Becar Commercial Property St Petersburg Владимир Ядыкин. Но повышать эффективность управления объектами с помощью сторонних консультантов владельцы недвижимости уже готовы. В последнее время это стало распространенной практикой, и спрос на консалтинг в управлении недвижимостью растет, утверждает Ядыкин.

Современными офисными комплексами обычно управляют родственные УК

Случаи доверительного управления (assets management), когда УК полностью управляет действующим объектом недвижимости как бизнесом, в Новосибирске пока единичны, говорит Ермолаева. По ее словам, многие девелоперы в понятие «управление» вкладывают лишь техническую эксплуатацию объекта. Хотя с насыщением рынка приходит понимание, что в сферу деятельности управляющих компаний должны входить все аспекты – взаимоотношения с арендаторами, управление денежными потоками, маркетинг, считает Ермолаева.

Из новосибирских управляющих компаний договор доверительного управления подписан только у «Апромако» (учреждена акционерами «Новосибирскэнерго» для управления недвижимостью дочерней компании «Строитель»). Как сообщил директор «Апромако» Евгений Лошаков, договор касается строящегося бизнес-центра «Кронос» и предусматривает полный цикл услуг, в том числе техническую эксплуатацию, работу с арендаторами и управление финансовыми потоками.

Также «Апромако» управляет зданиями, в которых расположены офисы «Новосибирскэнерго», и возводимым «Строителем» бизнес-центром по ул. Чаплыгина, где сферой деятельности «Апромако» является эксплуатация и технический консалтинг. По словам Лошакова, в дальнейшем компания планирует выйти на внешний рынок и оказывать собственникам недвижимости услуги как доверительного управления бизнес-центрами в целом, так и управления отдельными системами зданий.

Сфера деятельности других крупных игроков новосибирского рынка ограничивается технической эксплуатацией и работой с арендаторами.

Осваивать внешний рынок планирует и УК «Сибакадемтраст» (входит в группу компаний «Сибакадеминвест», созданную акционерами УРСА Банка для обслуживания девелоперских проектов). Сейчас в управлении «Сибакадемтраста» находится 50 тыс. кв. м площадей, в том числе бизнес-центры на Мусы Джалиля, 11, Golden Рlaza, отделение УРСА Банка на ул. Кирова, ТРЦ Калина, помещение медсанчасти № 168. По словам президента «Сибакадеминвеста» Михаила Ненашева, компания намерена специализироваться на управлении преимущественно офисной и торговой недвижимостью.

«Экопласт», входящая в структуру группы компаний «Труд», управляет около 180 тыс. кв. м готовых и строящихся площадей, в том числе бизнес-центрами на Димитрова, 1 и «Зелеными куполами». По словам заместителя гендиректора ГК «Труд» Анатолия Пастушенко, «Экопласт» не намерен выходить на внешний рынок и будет обслуживать только принадлежащие «Труду» объекты. «У компании большие планы. В частности, на 2008 г. намечена сдача в эксплуатацию двух бизнес-центров класса А – «Кобра» и «Манхэттен», – поясняет Пастушенко.

УК «Трансервис» является структурным подразделением ИСК «Трансервис» и управляет БЦ «На Ленина» и строящимся БЦ класса А «Гринвич». Как сообщил менеджер компании Никита Некипелов, после сдачи в эксплуатацию (лето 2007 г.) бизнес-центра «Гринвич», УК «Трансервис» будет осуществлять доверительное управление как действующими бизнес-центрами, так и следующим девелоперским проектом компании – офисным комплексом по ул. Ватутина. УК возьмет на себя все управленческие функции, в том числе и управление финансовыми потоками, пояснил Некипелов.

Sodexho, первая и пока единственная зарубежная компания на новосибирском рынке, оказывает услуги facility management по управлению БЦ класса А «РосЕвроПлаза» (проект «РосЕвроДевелопмента»). По словам PR-менеджера Sodexho Галины Дудровой, компания также оказывает ряд так называемых soft-услуг: ресепшн, вывоз снега и мусора, круглосуточная служба охраны, обслуживание гаража и парковки, ремонт помещений и др.

В «РосЕвроДевелопменте» не раскрывают параметров, по которым определялась управляющая компания. Директор по строительству новосибирского представительства компании Виктор Зырянов лишь указывает, что Sodexho предложила «выгодные условия по стоимости».

УК могут претендовать на пятую част от выручки объекта

И аналитики, и участники рынка расходятся в оценке объема новосибирского рынка услуг УК. По оценке DSO Consulting, сейчас объем рынка составляет около 1 млрд руб. в год.

Управляющие компании, работающие на новосибирском рынке, не раскрывают точных ставок своего вознаграждения.

По данным Becar, УК может получать вознаграждение за счет нескольких основных схем: доходов сверх установленной планки, процента от выручки, абонентской платы, а также сочетания вариантов.

Например, УК может гарантировать собственнику определенный ежегодный доход. При этом все, что получено сверх оговоренной суммы, станет выручкой УК. «В частности, такую схему использует администрация Санкт-Петербурга при передаче своих объектов в доверительное управление», – рассказывает Ядыкин.

Также распространенным вариантом является выплата УК определенного процента от чистого операционного дохода (после вычета всех расходов). Как правило, собственники применяют эту схему, когда нужно быстро заполнить объект арендаторами, поясняет Ядыкин. УК может получать от каждого заключенного договора аренды от 5 до 20% его суммы. В случае когда речь идет о доверительном управлении, то есть о полной координации всех функций на объекте, стоимость услуг управляющей компании может достигать 20% от выручки, приносимой зданием.

В случае использования абонентской платы УК и собственник договариваются о постоянной ставке вознаграждения, например, исходя из количества кв. м.

Возможны и смешанные варианты. Например, за основу берется схема абонентской платы, и к этой сумме добавляются проценты от оговоренного превышения дохода. Другая схема – фиксированная сумма плюс бонус за достижение определенных показателей, таких как определенная заполненность объекта арендаторами, безаварийность и т.п.

По данным Зырянова, если речь идет о работе с арендаторами и технической эксплуатации здания, то собственникам офисов класса В приходится платить УК от $8 до $14 за 1 кв. м в месяц. Обслуживание офисов класса А, как правило, стоит от $12 до $21, добавляет Зырянов.

Рентабельность бизнеса УК зависит от количества площадей в управлении. «При увеличении площадей в управлении накладные расходы компании перестают расти в той же пропорции. Так, для управления 2000 кв. м и 10 тыс. кв. м необходимо создавать примерно одинаковую административную структуру», – говорит Ермолаева. По ее мнению, организация собственной УК имеет смысл, если девелопер владеет не менее 50 кв. м коммерческой недвижимости, а при меньших объемах целесообразнее привлекать сторонних управляющих. Пастушенко считает пороговой отметкой при выборе в пользу сторонней или собственной УК 20-30 тыс. кв. м, Ядыкин говорит о 20-40 тыс. кв. м в зависимости от количества объектов.

Амбиции местных игроков простираются за пределы Новосибирска

Сейчас происходит насыщение рынка качественными офисными площадями и часть собственников уже начинают осознавать необходимость профессионального управления, полагает коммерческий директор «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. По мнению Ермолаевой, для управляющих компаний появилась возможность закрепить свои позиции на быстрорастущем рынке.
Если «Экопласт» и «Трансервис» планируют обслуживать лишь девелоперские проекты собственных компаний, то у «Апромако» и «Сибакадемтраста» – амбициозные планы.

В ближайшие годы «Сибакадемтраст» намерен увеличить количество площадей в управлении, в том числе за счет бизнес- и торговых центров соседних городов. По словам Ненашева, сейчас компания изучает возможность участия в тендерах на управление недвижимостью в Кемерове, Омске, Красноярске. В Новосибирске расширение деятельности УК произойдет главным образом за счет будущего офисно-гостиничного комплекса Sky City на ул. Кирова.

УК «Апромако» участвует в закрытых тендерах на управление объектами коммерческой недвижимости в разных городах России, рассказывает Лошаков. В частности, компания принимает участие в тендере, объявленном компанией IKEA, а также в тендерах, проводимых в Санкт-Петербурге, Воронеже, Казани. Пока ни одного иногороднего объекта в управление «Апромако» не получило.
Местным УК стоит поторопиться в осуществлении своих планов – конкуренцию им намерены составить федеральные и зарубежные управляющие компании, которые всерьез заинтересованы в освоении региональных рынков, замечает Шмелев.

Sodexho не собирается ограничиваться управлением одной «РосЕвроПлазой». По словам Дудровой, Sodexho оценивает новосибирский рынок как перспективный и намерена развиваться здесь и дальше. Sodexho претендует на управление не только офисными зданиями, но и торговыми центрами, складскими комплексами, промышленными объектами.

Привлечь иностранную УК намерена и «СТ Групп», строящая на площади Кондратюка бизнес-центр класса А «СТ Плаза», говорит Шмелев: «Есть местные управляющие компании, но им объективно не хватает опыта в управлении объектами высокого класса. Поэтому для управления «СТ Плазой» мы проведем тендер и будем привлекать УК с мировым именем. Безусловно, будем рассматривать и участие Sodexho». Шмелев не раскрывает названий компаний, проявляющих интерес к управлению новосибирским объектом «СТ Групп».

детали
Топ-5 крупнейших УК Новосибирска
Доли рынка УК*
Трансервис
[22%]
Экопласт
[12%]
Апромако
[10%]
Сибакадемтраст
[8%]
Sodexho
[5%]
Остальные
[43%]

*Подсчитано исходя из площади находящихся в управлении УК действующих и строящихся объектов офисной недвижимости класса В и выше. Суммарная площадь таких объектов в Новосибирске – 500 тыс. кв. м.