Рост интереса к загородному элитному жилью упирается в недоразвитость транспортной инфраструктуры. Большинство выездов из города не могут обеспечить необходимую доступность коттеджных поселков.
Элитный жилой комплекс Green Wood — дитя кризиса. Группа компаний «Конквест» строила на северной окраине Новосибирска SPA-отель, однако, когда корпуса были уже возведены, девелопер понял, что ситуация на рынке изменилась кардинально, спрос на гостиничные услуги сократился. В итоге гостиницу решили перепрофилировать в элитные апартаменты. В новом качестве проект оказался успешным. Директор проекта Green Wood Residence & SPA Сергей Косенко рассказал «ДК» о том, как меняются спрос и предложение элитного жилья в Новосибирске.
Кто во что горазд
В отличие от столицы, где критерии «элитности» жилья определены более четко, Новосибирск пока что относится к этому понятию со значительной долей свободы. Фактически, застройщики на свое усмотрение присваивают жилым комплексам статус «элитный», а покупатели на интуитивном уровне решают, соглашаться с ними или нет.
Существует ли в нашем городе общепринятый взгляд на то, какую недвижимость можно считать элитной?
— В Новосибирске понятие «элитная недвижимость» все определяют по-разному, кому как нравится. Хотя у нас застройщики адекватно оценивают свои объекты и немногие позиционируют их именно как элитные. В разных вариациях к высшей категории жилье может относиться за счет разных параметров. Я думаю, хотя некоторые со мной поспорят, что обязательно должна быть закрытая охраняемая территория, расположение недалеко от центра города, обязательно в лесной зоне. Наличие водоема является преимуществом. В жилом комплексе должна быть собственная служба безопасности и управляющая компания. Кроме того, сами строительные материалы должны быть соответствующего класса. Вряд ли в элитном жилье может использоваться сибит в качестве основного материала.
Как изменились после кризиса требования покупателей к элитной недвижимости?
— До кризиса сама структура предложения элитного жилья была другой, намного менее развитой. Фактически, тогда элитными считались двухуровневые квартиры в центре города площадью более 200-250 кв.м, расположенные в районе Центрального парка или Первомайского сквера. Это обязательно должен был быть дом из красного кирпича, огороженный забором, с подземной парковкой. Предложения в формате коттеджей были очень разрозненными. Сейчас понятие «элитности» стало заметно разнообразнее. Появился сегмент комплексной застройки коттеджных поселков, выбор материалов и технологий стал намного шире.
Клиент один на тысячу
В конкуренции городских элитных многоэтажек и закрытых поселков в пригороде у каждого есть свои козыри. В городе жить привычнее и проще, но этот комфорт ограничен небольшой придомовой территорией. В поселках, напротив, формируется своя социальная среда, где по соседству проживают бизнесмены, депутаты и другие не последние в городе люди.
Как часто ваши потенциальные покупатели выбирают между коттеджным поселком и элитным домом в центре?
— Ни разу не сталкивался с такой ситуацией. К нам приезжают покупатели, которые уже точно выбрали загородное направление и определяются с конкретным поселком. Второй вариант — люди продают квартиру в городе и переезжают в коттедж или загородную квартиру. Но они тоже уже сделали свой выбор в пользу загородного жилья. Сейчас меняются ценности и мировоззрение покупателей. Все больше людей хотят жить и отдыхать в тишине и на свежем воздухе.
Многие ли сейчас готовы сменить городские квартиры на коттеджи?
— Я думаю, что потенциальных покупателей элитного жилья в Новосибирске около 1,5-2 тыс. человек. Точно оценить невозможно, многие люди не любят афишировать свой доход. Одна из проблем заключается в том, что многие уже успели купить себе элитные квартиры в центре города, когда была популярна точечная застройка. Они, может быть, и хотели бы переехать в коттеджный поселок, где можно и самому на свежем воздухе погулять, и ребенка спокойно выпустить. В городе-то где детям гулять? Огороженная придомовая территория маленькая, а за ее пределами уже небезопасно. Но они не так давно закончили ремонт, сделали двухуровневые квартиры по 250 или даже по 400 кв.м, вложили немало денег и не готовы пока отказываться от этих вложений. Продать такую квартиру быстро не так просто.
Кто покупает элитное загородое жилье? Опишите собирательный образ одного из этих 1,5 тыс. новосибирцев.
— У нас жилье покупают в первую очередь собственники среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры крупных региональных компаний. В среднем, чтобы купить у нас квартиру, ежемесячный доход на семью, на мой взгляд, должен быть не меньше 200-300 тыс. руб. Конечно, я не спрашиваю у наших клиентов, кто сколько зарабатывает. Но мне кажется, что человеку с зарплатой 100-150 тыс. руб. содержание элитной квартиры или коттеджа будет слишком обременительным. Впрочем, иногда квартиру может купить человек, который вообще не является бизнесменом или топ-менеджером, а доходы у него — от родителей. Такое тоже бывает.
В поселке должно быть предусмотрено все
Кроме выгодного расположения элитный поселок должен предоставлять жильцам всю необходимую инфраструктуру: магазин, детский сад, салон красоты и т.д. Хорошо, если получается «вписать» жилой комплекс в существующую городскую систему. В противном случае строить ее придется самостоятельно.
Раньше коттеджи строили в дачных кооперативах и других не особенно приспособленных для этого местах. Естественно, все проблемы ложились на плечи собственника. Как организовано управление коттеджными поселками сейчас?
— Действительно, люди привыкли, что при покупке коттеджа им на голову сваливается сразу много проблем, в том числе кадровых: найти охранника, садовника, дворника. Но покупателям не хочется заниматься содержанием дома: ремонтировать, чистить, откидывать снег. Поэтому в поселках работает управляющая компания, которая решает все эти вопросы. Есть у нее и другая задача — сохранить единую концепцию поселка. Все внешние постройки обязательно согласуются с управляющей компанией, без одобрения нельзя построить во дворе баню, беседку, даже забор. Все это для людей в новинку, и пока они поглядывают на правила очень осторожно.
Какие объекты инфраструктуры должны обязательно располагаться в элитном поселке?
— Естественно, поселок не может быть «пустым». В нем должны быть рестораны, SPA-центр с бассейном, сауна, процедурные кабинеты и парикмахерские, детский сад. Школа желательна, но на практике пока практически нереализуема. Хотя для состоятельных людей, которые здесь живут, это не проблема. Практически у всех есть водители, которые возят детей в школу.
Как вы подбираете операторов для организации работы заведений в поселке?
— Мы не подбираем операторов, все стараемся сделать своими силами. С ресторанами проще: у нас большой опыт работы в ресторанном бизнесе. SPA-центр тоже планируем запускать самостоятельно или, как вариант, с привлечением московских компаний, у них больше опыта. С детским садом сложнее, но мы хотим попробовать. В Новосибирске, к сожалению, я не вижу компаний, которые профессионально занимаются организацией и управлением детскими садами. Конечно, пока это только идеи, все может измениться, если мы найдем хорошего оператора.
От проблем с пробками избавиться не получится
С каждым годом предложений по строительству загородного жилья становится все больше, притом не только в верхнем ценовом сегменте. Продают и пустые участки, и землю с готовыми домами, и типовые проекты, которые можно построить самостоятельно. Но проблема для них общая — возможность быстро добраться от дома до города.
Какие направления, на ваш взгляд, наиболее перспективны для развития малоэтажного строительства?
— Перспективное направление только одно — северное. К тому же для любого малоэтажного строительства, не только элитного. Это направление Обкомовских дач, здесь ГИБДД активно не допускает возникновения пробок, так что проезд почти всегда свободный. К сожалению, сейчас власти никак не решают вопрос транспортной доступности. То же Мочищенское шоссе — ни два, ни полтора. Две машины — слишком тесно, одна — слишком вольготно. Уверен, что просто «сэкономили» полметра дороги. Сделали бы две полосы, расширили в ключевых местах — стало бы значительно проще.
Транспортные проблемы сильно сдерживают развитие коттеджного строительства?
— Я знаю людей, которые уже давно не ездят в свои коттеджи только потому, что дорога стала для них мучением. Они устали проводить в пути по 2,5 часа. Чтобы приехать на работу к 8.30, нужно встать в 6 утра, вечером уехать домой тоже тяжело, особенно в пятницу. Я понимаю, что сейчас городские власти все силы и средства тратят на строительство третьего моста. Возможно, поэтому расширению выездов из города не уделяют должного внимания. Естественно, что внутригородской трафик для мэрии приоритетнее, чем загородные направления. После третьего моста они собираются строить четвертый. Может быть, лет через 10-15 приоритеты изменятся и власть возьмется за выезды из города. Тогда картина с малоэтажным домостроением может принципиально измениться.
Андрей Чепурко